Investir en Île-de-France

Guide sur l’investissement locatif en Île-de-France : décryptage du marché de l’immobilier locatif

Avec le projet du Grand Paris, c’est toute la région Île-de-France qui va bénéficier d’une nouvelle dynamique grâce à de nouvelles lignes de transport en commun et de nouvelles gares, connectant les quartiers résidentiels de la banlieue au centre Parisien : le Paris Express. Ceci doit rester en considération lors de la recherche d’un bien immobilier pour deux raisons :

Premièrement, le bien sera bientôt très attractif, s’il ne l’est pas déjà, grâce à un accès aux transports et à la redynamisation de la ville ou du quartier où il est situé.

Deuxièmement, la perspective d’une plus-value certaine est à prendre en compte grâce au projet du Grand Paris.

Suite aux divers confinements subis en 2020, il a été constaté que nombreux sont ceux qui ont décidé de quitter leur résidence principale pour s’éloigner de Paris et se diriger vers les limites externes de l’Île-de-France où vous avez plus d’espace pour votre argent que ce soit pour louer ou pour acheter un logement.

Ce qui veut dire que le marché immobilier va devenir très tendu entre ceux qui veulent acheter un logement et ceux qui veulent investir en île de France. Par conséquent, il faut s’attendre à une hausse des prix de vente sur toute la région concernée par le projet du Grand Paris.

Les chiffres clés de l’investissement locatif en Île-de-France

Ne pas oublier que les départements sont très disparates et certains offrent plus de maisons, pavillons alors que d’autres offrent plus d’appartements.

Mais dans la plupart des départements d’Île-de-France, les loyers ont augmenté de 70 %, alors que les prix à l’achat des biens immobiliers ont souvent triplé sur la période 2010-2023.

Entre 4 et 7 %, c’est le taux de rentabilité qui peut être atteint en faisant un investissement locatif en Île-de-France.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en Île-de-France ?

Aujourd’hui, l’avantage certain à réaliser un investissement locatif en Île-de-France est de pouvoir trouver des biens à potentiel. C’est-à-dire des biens immobiliers à prix plutôt bas, qui se situent dans une zone en pleine redynamisation, peu attractive pour le moment et qui en fera hésiter plus d’un. C’est ce même fort potentiel qui permet à la région de voir naître de nombreux projets immobiliers depuis quelques années.

De fait en découle la possibilité d’une plus-value certaine sur votre patrimoine immobilier d’ici quelques années.

De nombreux programmes résidentiels ont et vont voir le jour. Ce qui peut permettre aussi d’envisager un investissement locatif et de les défiscaliser avec différents dispositifs, comme le dispositif Pinel par exemple, et espérer profiter de divers avantages fiscaux tels qu’une réduction d’impôts.

Il existe d’autres dispositifs de défiscalisation qui vous permettront de profiter de nombreux avantages fiscaux selon votre situation, comme dispositif Pinel, évoquée plus haut, le dispositif Malraux qui vous permettra de profiter d’une réduction d’impôts lors de la réalisation de travaux en investissant dans l’immobilier ancien par exemple. Ou encore avec le régime LMNP.

Quel rendement espérer pour votre investissement locatif en Île-de-France ?

Avec des prix au mètre carré très variables d’une ville et d’un département à l’autre, il ne faut pas négliger que la rentabilité locative sera supérieure à celle d’investissements locatifs Paris intra-muros (rentabilité autour de 3 à 5 %).

Depuis 3 % de rendement locatif pour Neuilly-sur-Seine qui est dans un des départements les plus chers au mètre carré, vous pouvez espérer 4 % à Montreuil, 5,1 % à Nanterre, 6 % à Vitry-sur-Seine, 7 % à Cergy et 8 % à Aulnay-sous-Bois.

Quelles villes pour se constituer un patrimoine immobilier en Île-de-France ?

Si l’on souhaite rester en Île-de-France, proche de Paris, il faut aussi être prêt à payer un peu plus. En effet habiter un appartement neuf dans cette zone, ou y faire un achat immobilier dans l’objectif de le louer et d’obtenir une rente, s’avèrera plus couteux qu’ailleurs en France. Considérer un investissement locatif dans un radius d’une trentaine de minutes de Paris peut donc être un critère décisif dans votre choix. Et cela vous permettra d’investir dans l’immobilier en ayant toutes les cartes en main puisque les infrastructures sont déjà là.

Dans le nord de Paris, Saint-Denis rassemble tous les atouts puisqu’elle est la ville de la banlieue nord la mieux desservie par les transports et les prix restent très raisonnables autour de 4 000 €/m2. Si vous recherchez des programmes résidentiels neufs, alors Asnières-sur-Seine peut vous intéresser avec des biens immobiliers neufs, spacieux et confortables à partir de 6 810 €/m2.

À l’est de Paris juste de l’autre côté du périphérique, Pantin reste dans le même ordre de prix à 6 400 €/m2 et peut faire profiter votre projet immobilier des améliorations subies ces dernières années. Si vous souhaitez acheter un logement moins cher, Noisy-le-Sec propose de nombreux pavillons, dont certains demandent des rénovations, mais où espace et cadre agréable sont accessibles à partir de 4 000 €/m2.

Au sud de Paris, dans les banlieues plus réputées et de mieux en mieux connectées aux transports en commun, vous pourrez réaliser un investissement immobilier à partir de 7 970 €/m2 à Montrouge. Si vous voulez un bien neuf et avec terrasse, visez Châtillon à partir de 6 300 €/m2.

Dans les banlieues ouest de la capitale, Ville-d’Avray peut être intéressante. À trente minutes de la gare St Lazare et avec une ambiance très familiale, vous pouvez compter 6 700 €/m2 pour investir dans un bien immobilier qui sera parfait pour une famille.