Quelles villes pour un investissement locatif en Ile de France ?
Île-de-France

Investir en Île-de-France

Tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif immobilier en Île-de-France

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Les 3 atouts de l' Île-de-France

Tourisme

Tourisme

Région prisée par les touristes venu du monde entier.

Étudiants

Étudiants

L'Île-de-France attire bon nombre d'étudiants grâce à son grand nombre d'écoles, et d'universités.

Culture

Culture

Un patrimoine culturelle et architectural qui saura vous séduire.

Description de la ville

Avec Paris, l’Île-de-France reste le plus gros bassin d’emplois de France. C’est aussi la région la plus dynamique et la plus densément peuplée. Grâce à un réseau de transports très développé, on n’est jamais bien loin de la capitale, ou d’une zone d’activité économique.

Composée de 7 départements répartis entre Petite et Grande Couronnes, exclusion faite du 75, l’Île-de-France représente une population de près de 10 millions de Franciliens, soit plus de 88 % de la population de la région.

Pour cette raison elle reste une des zones ou l’investissement dans l’immobilier locatif reste le plus prisé. Entre les différents projets qui vont voir le jour, ainsi que tous les avantages fiscaux dont vous pourrez disposer comme une réduction d’impôts, sans parler d’une plus-value presque garantie, acheter un logement pour un investissement locatif en Île-de-France sera certainement fructueux.

Analyse détaillée de l' Île-de-France

IMMOBILIER

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Pourquoi investir en Île-de-France

Guide sur l’investissement locatif en Île-de-France : décryptage du marché de l’immobilier locatif

Avec le projet du Grand Paris, c’est toute la région Île-de-France qui va bénéficier d’une nouvelle dynamique grâce à de nouvelles lignes de transport en commun et de nouvelles gares, connectant les quartiers résidentiels de la banlieue au centre Parisien : le Paris Express. Ceci doit rester en considération lors de la recherche d’un bien immobilier pour deux raisons :

Premièrement, le bien sera bientôt très attractif, s’il ne l’est pas déjà, grâce à un accès aux transports et à la redynamisation de la ville ou du quartier où il est situé.

Deuxièmement, la perspective d’une plus-value certaine est à prendre en compte grâce au projet du Grand Paris.

Suite aux divers confinements subis en 2020, il a été constaté que nombreux sont ceux qui ont décidé de quitter leur résidence principale pour s’éloigner de Paris et se diriger vers les limites externes de l’Île-de-France où vous avez plus d’espace pour votre argent que ce soit pour louer ou pour acheter un logement.

Ce qui veut dire que le marché immobilier va devenir très tendu entre ceux qui veulent acheter un logement et ceux qui veulent investir dans l’immobilier. Par conséquent, il faut s’attendre à une hausse des prix de vente sur toute la région concernée par le projet du Grand Paris.

Les chiffres clés de l’investissement locatif en Île-de-France

Ne pas oublier que les départements sont très disparates et certains offrent plus de maisons, pavillons alors que d’autres offrent plus d’appartements.

Mais dans la plupart des départements d’Île-de-France, les loyers ont augmenté de 70 %, alors que les prix à l’achat des biens immobiliers ont souvent triplé sur la période 2010-2019.

Entre 4 et 7 %, c’est le taux de rentabilité qui peut être atteint en faisant un investissement locatif en Île-de-France.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en Île-de-France ?

Aujourd’hui, l’avantage certain à réaliser un investissement locatif en Île-de-France est de pouvoir trouver des biens à potentiel. C’est-à-dire des biens immobiliers à prix plutôt bas, qui se situent dans une zone en pleine redynamisation, peu attractive pour le moment et qui en fera hésiter plus d’un. C’est ce même fort potentiel qui permet à la région de voir naître de nombreux projets immobiliers depuis quelques années.

De fait en découle la possibilité d’une plus-value certaine sur votre patrimoine immobilier d’ici quelques années.

De nombreux programmes résidentiels ont et vont voir le jour. Ce qui peut permettre aussi d’envisager un investissement locatif et de les défiscaliser avec différents dispositifs, comme le dispositif Pinel par exemple, et espérer profiter de divers avantages fiscaux tels qu’une réduction d’impôts.

Il existe d’autres dispositifs de défiscalisation qui vous permettront de profiter de nombreux avantages fiscaux selon votre situation, comme dispositif Pinel, évoquée plus haut, le dispositif Malraux qui vous permettra de profiter d’une réduction d’impôts lors de la réalisation de travaux en investissant dans l’immobilier ancien par exemple. Ou encore avec le régime LMNP.

Quel rendement espérer pour votre investissement locatif en Île-de-France ?

Avec des prix au mètre carré très variables d’une ville et d’un département à l’autre, il ne faut pas négliger que la rentabilité locative sera supérieure à celle d’investissements locatifs Paris intra-muros (rentabilité autour de 3 à 5 %).

Depuis 3 % de rendement locatif pour Neuilly-sur-Seine qui est dans un des départements les plus chers au mètre carré, vous pouvez espérer 4 % à Montreuil, 5,1 % à Nanterre, 6 % à Vitry-sur-Seine, 7 % à Cergy et 8 % à Aulnay-sous-Bois.

Quelles villes pour se constituer un patrimoine immobilier en Île-de-France ?

Si l’on souhaite rester en Île-de-France, proche de Paris, il faut aussi être prêt à payer un peu plus. En effet habiter un appartement neuf dans cette zone, ou y faire un achat immobilier dans l’objectif de le louer et d’obtenir une rente, s’avèrera plus couteux qu’ailleurs en France. Considérer un investissement locatif dans un radius d’une trentaine de minutes de Paris peut donc être un critère décisif dans votre choix. Et cela vous permettra d’investir dans l’immobilier en ayant toutes les cartes en main puisque les infrastructures sont déjà là.

Dans le nord de Paris, Saint-Denis rassemble tous les atouts puisqu’elle est la ville de la banlieue nord la mieux desservie par les transports et les prix restent très raisonnables autour de 4 000 €/m2. Si vous recherchez des programmes résidentiels neufs, alors Asnières-sur-Seine peut vous intéresser avec des biens immobiliers neufs, spacieux et confortables à partir de 6 810 €/m2.

À l’est de Paris juste de l’autre côté du périphérique, Pantin reste dans le même ordre de prix à 6 400 €/m2 et peut faire profiter votre projet immobilier des améliorations subies ces dernières années. Si vous souhaitez acheter un logement moins cher, Noisy-le-Sec propose de nombreux pavillons, dont certains demandent des rénovations, mais où espace et cadre agréable sont accessibles à partir de 4 000 €/m2.

Au sud de Paris, dans les banlieues plus réputées et de mieux en mieux connectées aux transports en commun, vous pourrez réaliser un investissement immobilier à partir de 7 970 €/m2 à Montrouge. Si vous voulez un bien neuf et avec terrasse, visez Châtillon à partir de 6 300 €/m2.

Dans les banlieues ouest de la capitale, Ville-d’Avray peut être intéressante. À trente minutes de la gare St Lazare et avec une ambiance très familiale, vous pouvez compter 6 700 €/m2 pour investir dans un bien immobilier qui sera parfait pour une famille.

Quel rendement espérer pour votre investissement locatif en Île-de-France ?

Avec des prix au mètre carré très variables d’une ville et d’un département à l’autre, il ne faut pas négliger que la rentabilité locative sera supérieure à celle d’investissements locatifs Paris intra-muros (rentabilité autour de 3 à 5 %).

Depuis 3 % de rendement locatif pour Neuilly-sur-Seine qui est dans un des départements les plus chers au mètre carré, vous pouvez espérer 4 % à Montreuil, 5,1 % à Nanterre, 6 % à Vitry-sur-Seine, 7 % à Cergy et 8 % à Aulnay-sous-Bois.

Investissement locatif en Île-de-France : où investir ?

Un investissement locatif étant plutôt un investissement à long terme, il peut sembler intéressant de se pencher sérieusement sur les villes d’Île-de-France qui bénéficieront le plus du Grand Paris.

Entre les rénovations totales que certaines villes vont subir, la construction de gare, le développement de programmes immobilier neufs, le Grand Paris va bénéficier à de nombreuses communes ou acheter un logement pourrait s’avérer être un investissement fructueux.

Donc, avant que les prix ne flambent, il peut paraître intéressant de choisir une ville qui va voir son potentiel développé grâce à ce projet. Avec un peu de patience, vous verrez votre investissement immobilier prendre de la valeur et vous capitaliserez une plus-value certaine dans quelques années, sans parler des avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier en investissant dans un bien immobilier. Et les Parisiens à la recherche de plus d’espace pour moins d’argent ont déjà commencé à investir sur des projets immobiliers dans les diverses zones du Grand Paris. Alors, où investir pour vous lancer ? Le choix ne manque pas. Tout d’abord, regardez dans des zones qui sont, pour le moment, peu attractives.

Au nord et à l’est de Paris, Aubervilliers est une bonne option projet d’investissement immobilier. Même si les prix ont augmenté de 10 % ces dernières années, le mètre carré reste d’environ 3 200 €, alors que Saint-Ouen atteint 5 900 €. Champigny-sur-Marne est aussi une belle opportunité pour acheter un logement puisque le mètre carré est à 3 500 € malgré une constante augmentation ces dernières années, due à la mise en service de deux gares prévue en 2022.

À l’ouest de Paris, Saint-Germain-en-Laye, sa proximité de la station de métro Charles-de-Gaulle-Etoile et son cadre de vie agréable en font un bon emplacement pour un investissement locatif à partir de 6 900 €/m2. Si vous souhaitez acheter un appartement, songez à Boulogne-Billancourt, la ville est très proche de Paris intra-muros et attire par sa vie dynamique et son prix de 7 500 €/m2. Versailles a de nombreux atouts, entre transports, écoles réputées et ville résidentielle agréable à 17 km de la capitale et, pourtant, reste abordable 6 600 €/m2. Envisagez également d’investir dans un bien immobilier à Nanterre. Avec ses 33 000 étudiants, La ville reste très abordable avec des prix autour de 5 000 €/m2 et un marché locatif dynamique.

Créteil, au sud de Paris, reste une autre option à envisager, car elle reçoit aussi plus de 30 000 étudiants, et les pôles de recherche du CNRS et de l’INSERM. Avec 3 500 €/m2, vous pouvez être sûr que votre investissement locatif sera un succès. Il vous faudra peut-être considérer louer un bien immobilier en meublé via le régime LMNP afin de profiter de ses avantages fiscaux, et d’une réduction d’impôts.

Cependant il n’est pas toujours aisé d’investir dans l’immobilier, qu’on investisse dans le neuf ou l’ancien, en étant jeune adulte avec salaire moyennement élevé. Encore plus lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif en Île-de-France. Pourtant ça n’est pas impossible.

Tout d’abord car comme expliqué plus haut, tous les départements et toutes les villes ne se valent pas en termes de prix. De plus si vous êtes Primo Accédant, vous pourrez prétendre à certaines conditions avantageuses pour l’obtention de votre crédit immobilier.

Enfin, garder à l’esprit les différents dispositifs fiscaux évoqués précédemment, auxquels vous pourriez être éligibles, et qui vous permettront d’optimiser votre fiscalité et donc de réduire vos charges pour votre projet d’achat dans le cadre d’une mise en location.

Le projet du Grand Paris touche toute l’Île-de-France. Il est donc souhaitable de regarder de près l’état d’avancement et les dates de livraison des infrastructures avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison pour votre projet d’investissement immobilier locatif. Une échéance de mise en route de gare à 2030 ne sera pas vendeur pour vous, et ne le sera pas pour votre futur locataire.