Tout savoir sur le régime fiscal LMNP

Si, comme beaucoup, vous êtes intéressé(e) par les placements immobiliers, il est possible que vous envisagiez d’acheter en LMNP c’est-à-dire, loueur en meublé non professionnel. Mais savez-vous à quoi ce terme se rapporte ? Il ne s’agit pas d’un type de location ni d’une société, mais d’un régime fiscal bien particulier, se rapportant à l’achat spécifique d’un bien foncier. Afin de rectifier les erreurs fréquemment commises, voyons ici en détail en quoi cela consiste et ce que cet avantage fiscal a d’intéressant pour vous.

LMNP conditions : quel type de bien peut-on acquérir pour en bénéficier ?

Le régime fiscal LMNP s’applique aussi bien à l’immobilier neuf qu’à l’ancien. Mais tous ne peuvent pas en faire bénéficier à leurs détenteurs du statut et des avantages fiscaux. Pour être éligible, le logement doit remplir les conditions suivantes :

Être habitable immédiatement
Être destiné à la location et non à la résidence principale
Être meublé
Suivre une liste stricte d'ameublement
Ne pas dépasser les 23 000€ de revenus fonciers annuels

LMNP fiscalité : deux régimes différents

À la différence de ceux d’une location classique, les produits d’investissement en régime fiscal LMNP appartiennent à la catégorie des biens immobiliers commerciaux, ou BIC. Il en résulte, pour le ou la propriétaire, la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, selon le seuil de ses revenus fonciers :

Le régime micro-BIC
Le régime réel

Le régime micro-BIC

En choisissant le régime micro-BIC, seuls 50% des revenus locatifs seront imposés. Le taux d’abattement forfaitaire, qui est de 30% pour la location nue, monte à 50 % pour le meublé et même 75% pour le meublé tourisme classé. Pour bénéficier de ce régime, les revenus LMNP annuels perçus en 2018 ou en 2019 doivent être inférieurs à 72 600€ pour le meublé en excluant ls recettes accessoires, et 176 200€ le meublé tourisme classé.

Le régime réel

Le régime réel sera choisi si les revenus LMNP dépassent le plafond, ou sur option du bailleur. Ce régime correspond à ce que l’on appelle un LMNP amortissement comptable, ce sont les recettes de l’ensemble des charges qui sont déduites : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, frais de copropriété, taxe foncière, ainsi que les amortissements du bien. Ce qui permet de diminuer les recettes imposables et de ce fait les impôts sur le revenu.

Le régime réel est plus contraignant, car il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Il est donc conseillé de prendre un expert-comptable, ses honoraires entreront dans vos charges déductibles.

Un choix qui s’est imposé pour l’acquéreur de cet appartement deux pièces à Asnières-sur-Seine. Audit Manager à Neuilly-sur-Seine, l’investisseur ne regrette pas sa décision quant au régime fiscal LMNP. Son actif émet un loyer annuel de 11 400€, avec une rentabilité de 5,70%. Il a pu profiter de l'exonération de divers frais engagés pour son bien: intérêts d’emprunt bancaire, frais de courtage, frais de notaire, travaux, frais d’agence immobilière et d’Investir dans l’ancien et frais de gestion.

Il a pu également amortir le bien immobilier ainsi que les frais annexes de l’actif sur plusieurs années.

LMNP et loi Alur

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), concerne uniquement les meublés à usage d’habitation principale. L’équipement minimum du logement est encadré par la loi. Cela comprend notamment :

La literie
Des espaces de rangement
Une plaque de cuisson et un four, ou un four à micro-ondes
Un réfrigérateur
De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
Du matériel d’entretien (aspirateur s’il y a de la moquette, balais, seau, serpillière)

Les loyers sont réglementés, ce qui n’est pas le cas pour les locations saisonnières. Le dépôt de garantie par le locataire est de deux mois, et il a l’obligation de contracter une assurance multirisque habitation en son nom. Les biens proposés en Pinel sont dans des zones à en devenir et/ou en dehors des centres-villes.

Une même liste que nous avons respectée lors de l’aménagement d’un appartement T3 à Aubervilliers (93). Loué par deux colocataires, le logement permet de dégager un loyer annuel de 10 920€. Le régime LMNP qu’a choisi le couple d’investisseurs leur aura permis une déduction de la valeur du logement et de son mobilier.

LMNP et LMP, quelle différence ?

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, deux conditions sont à remplir. Les conditions sont les suivantes :

Les recettes annuelles TTC et charges comprises de l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000€ sur l’année civile.
Ces recettes doivent être inférieures au montant total des autres revenus d’activité (salaire, autres biens immobiliers commerciaux) de l’ensemble du foyer.

Si l’une d’elles ne l’est pas, vous êtes alors considéré.e comme loueur en meublé professionnel (LMP). Selon la structure juridique de l’entrepreneur, le régime LMP se décline en trois possibilités :

BIC s’il a opté pour l’imposition sur le revenu
Déclaration de revenus de location dans le cadre de l’Impôt sur les sociétés
En cas de chiffre d’affaires hors taxe de moins de 72 000€ pour les meublés non classés et 176 000€ pour les meublés classés, l’entrepreneur dépend du régime de la micro-entreprise

Une autre différence entre les deux régimes se situe au niveau des éventuels déficits.

En LMNP, lorsqu’on est au régime micro-BIC, ils ne sont imputés que sur les revenus du même type.
En LMP, comme vous êtes au régime réel, ils sont imputés sur le revenu global.

Dans un cas comme dans l’autre, ce déficit est reportable sur dix ans.

Enfin, notons que le patrimoine en LMP étant considéré comme bien professionnel, il n’est pas soumis à l’ISF.

Avantages et inconvénients du régime LMNP

Avantages

Le premier avantage notoire est l’affiliation au régime fiscal au lieu de la création d’une entreprise. Un choix qui permet un gain de temps considérable et une gestion plus simple de la fiscalité de votre actif. De plus, l’amortissement de votre bien en location meublée non-professionnelle vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt, voire de ne pas payer d’impôts sur vos recettes de location meublée. Un avantage uniquement présent pour les locations meublées.

Ensuite, vous bénéficirez d’un amortissement de vos dépenses, le plus souvent liées aux travaux effectués et au mobilier acheté, correspondant à la perte de valeur de votre actif pour une période définie -10 ans. Ainsi, chaque année, vous pourrez déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Ces dépenses doivent être engagées dans l'intérêt du bien meublé comme les travaux de réparation, les travaux d’amélioration, l’achat de mobilier ainsi que l’achat du bien et les frais liés à l’acquisition.

Inconvénients

Le principal inconvénient est la limite des 23 000€ de loyers annuels à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime et des ses avantages. Un seuil vite dépassé lorsque l’on est propriétaire d’un immeuble de rapport par exemple. Des recettes qui ne doivent pas dépasser la moitié des revenus fiscaux du foyer. Ensuite, le régime fiscal LMNP s'adapte uniquement aux biens meublés et non commerciaux.

Vous aurez aussi des charges à déduire de vos recettes qui sont les suivantes : l’assurance du bien, l’entretien et les petites réparations, les honoraires de location, les impôts et intérêts d’emprunt bancaire.

Enfin, il faudra suivre scrupuleusement une liste de meuble conforme à la loi Alur pour pouvoir être éligible au régime fiscal LMNP.