Investissement locatif à Toulon : où et pourquoi investir ?

Située sur la côte méditerranéenne, Toulon attire de plus en plus d’investisseurs. Avec près de 180 000 habitants, un prix moyen au m² autour de 3 000 € (dans l’ancien) et un rendement locatif brut pouvant dépasser 6 % dans certains quartiers, la ville coche toutes les cases pour un investissement locatif clé en main en 2025.

Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Toulon:

• Prix moyen au m² : entre 2 917 € et 3 155 € selon les sources — studios à ~3 300 €/m², T2 à ~3 000 €/m², T3 à ~2 900 €/m².
  
• Rendement locatif brut moyen :
  
  • Meublé : 5,5 % (jusqu’à 6,8 % dans certains quartiers).
    
  • Non-meublé : environ 5,1 %.
    
• Rendements par typologie :
  
  • Studios : jusqu’à 7,3 % brut, loyer moyen ~446 €/mois, prix ~2 668 €/m².
    
  • T3 : rendement ~6,3 % brut, loyer ~750 €, prix ~2 271 €/m² .
    
  • Maisons (4–5 pièces) : plutôt ~3,9 % de rendement brut.
    
• Loyers moyens :
  
  • Studio/T2 : ~14–16 €/m².
    
  • Appartement 3 pièces : ~11–14 €/m².
    
  • Maisons : ~16–17 €/m².
    
• Marché et demande :
  
  • Population ~178 000 hab. avec ~15 000 étudiants et environ 24 000 militaires.
    
  • Croissance démographique : +1 400 hab./an.
    
  • Forte tension locative : +5,66 % de hausse des prix vente/mois.
    
• Quartiers à cibler :
  
  • Bon Rencontre – Temple : jusqu’à 6,8 % en meublé.
    
  • Centre-ville / Gare, Mourillon, Pont-du-Las, Haute Ville / Facultés : prix accessibles, demande forte pour étudiants et jeunes actifs.
    
• Projets & attractivité urbaine :
  
  • Réhabilitation des quartiers anciens, écoquartier Chalucet, projet de requalification du Mourillon dès 2026.
    
  • Climat très ensoleillé, qualité de vie en bord de mer.
    
• Stratégies gagnantes :
  
  • Petites surfaces (studios, T2) : cash-flow immédiat, ~6–7 % brut.
    
  • Meublé / LMNP : amortissement fiscal, location saisonnière possible, rendement ~6–7 % brut.
    
  • Investissement patrimonial (T3 T4) : long terme, valorisation via projets urbains.
    
• Frais de financement & acquisition : crédit possible à 1,5–2 % pour 20 ans, frais de notaire ~7–8 %. Budget moyen ~56 000 € pour studio, ~182 000–196 000 € pour T3.
  
• Conclusion : Toulon combine prix encore accessibles (2 900–3 300 €/m²), rendements locatifs intéressants (5–7 % brut), forte demande (étudiants, militaires, tourisme) et perspectives de valorisation grâce aux projets urbains.
  

Pourquoi investir à Toulon ?

Une métropole attractive sur le plan économique

Investir à Toulon, c’est parier sur une agglomération dynamique. Capitale économique du Var, Toulon bénéficie de la présence de la base navale la plus importante d’Europe, qui génère des milliers d’emplois. La ville s’appuie également sur plusieurs pôles de compétitivité dans le numérique, la mer et les technologies propres. Avec un bassin d’emplois solide et en croissance, le calcul du rendement locatif y devient particulièrement intéressant.

Une ville étudiante et touristique

Toulon compte environ 15 000 étudiants répartis entre l’Université de Toulon, des écoles d’ingénieurs et des établissements spécialisés. Son attractivité est renforcée par son patrimoine (vieille ville, rade, plages) et des événements culturels comme le Festival de la Bande Dessinée ou Jazz à Toulon. La ville accueille aussi une clientèle touristique variée, ce qui permet de mixer investissement étudiant, colocation ou location meublée LMNP selon la saison.

Une population en forte croissance

D’après l’INSEE, la population toulonnaise augmente régulièrement, portée par un cadre de vie agréable, la proximité de la mer et une bonne desserte régionale. Cette pression démographique alimente une tension locative croissante, notamment dans les quartiers populaires et proches des transports, garantissant une bonne rentabilité locative.

Quel type d’investissement locatif choisir à Toulon ?

Rentabilité selon les types de biens

• Studios et T1 : recherchés par les étudiants, ils affichent une rentabilité brute souvent supérieure à 6 %.
  
• T2/T3 : idéals pour les jeunes actifs ou couples, ils offrent un bon équilibre entre demande et stabilité locative.
  
• Colocation : très rentable autour du centre-ville et des campus, avec un taux d’occupation élevé.
  

Le calcul du rendement locatif dépendra du quartier visé, mais certains secteurs permettent de viser plus de 7 % brut dans l’ancien.

Neuf vs ancien : que privilégier ?

Investir dans l’ancien à Toulon présente plusieurs avantages : prix au m² plus attractif, forte demande locative, éligibilité au déficit foncier ou au LMNP ancien. Le neuf est plus rare et souvent plus cher, sauf dans quelques projets urbains. Pour un investissement locatif clé en main, l’ancien rénové avec gestion locative reste souvent la meilleure option.

Quelle fiscalité pour investir à Toulon ?

• LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : permet d’amortir le bien et de réduire fortement l’imposition.
  
• Déficit foncier : pertinent si des travaux importants sont engagés dans l’ancien.
  
• Pinel : applicable dans certaines zones de l’agglomération, mais moins compétitif en rendement brut que le LMNP.
  

Où investir à Toulon ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Toulon est une ville contrastée, avec des secteurs patrimoniaux, d’autres en reconversion, et des zones très rentables. Voici quelques pistes d’exploration (liens vers pages spécifiques recommandés pour chaque quartier) :

Les quartiers patrimoniaux (Haute-Ville, Mourillon, Cap Brun)

Ces secteurs offrent un environnement qualitatif et une belle valorisation à long terme. Le Mourillon séduit pour sa proximité avec les plages et son charme provençal. Cap Brun attire une clientèle aisée. Le rendement y est plus modéré, mais la valeur patrimoniale est forte.

Les quartiers à fort rendement (Saint-Jean du Var, Pont-du-Las, Brunet)

Ces zones concentrent une forte demande locative, notamment étudiante ou jeune active. Les prix y sont plus accessibles, ce qui permet un calcul du rendement locatif très favorable, en particulier avec de la colocation ou du LMNP.

Les quartiers en mutation (Chalucet, La Loubière, centre élargi)

La ZAC Chalucet, nouveau quartier de la créativité, attire des entreprises, étudiants et jeunes actifs. Investir à Toulon dans ces zones en devenir permet d’anticiper une revalorisation du bien et d’optimiser son retour sur investissement sur 5 à 10 ans.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché toulonnais ?

Les projets urbains

• Chalucet : campus urbain avec école de commerce, bibliothèque et logements.
  
• Rénovation du centre-ville : travaux de requalification, ouverture de commerces, création d’espaces publics attractifs.
  
• Eco-quartier Font-Pré : nouvelle offre résidentielle avec une approche durable.
  

Les infrastructures de transport

• Amélioration du réseau Mistral (bus et BHNS - bus à haut niveau de service)
  
• Connexion TER vers Marseille, Nice et l’arrière-pays
  
• Projet de téléphérique urbain et renforcement du pôle multimodal autour de la gare SNCF
  

Tous ces projets boostent l’attractivité résidentielle et donc la rentabilité locative.

Investir à Toulon : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Idéal pour sécuriser un capital dans un bien de qualité dans le Mourillon ou sur le littoral. Le LMNP en meublé longue durée ou saisonnier peut ici offrir un bon compromis entre sécurité et revenus.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Les quartiers périphériques ou populaires permettent d’obtenir une bonne rentabilité locative, en visant des colocations ou des T2 bien situés à proximité des transports et des commodités.

Les investissements étudiants ou colocation

Avec une demande en hausse dans ce segment, investir dans l'ancien à proximité des universités ou de Chalucet peut s’avérer particulièrement lucratif. Le LMNP meublé étudiant est parfaitement adapté.

En résumé : faut-il investir à Toulon ?

Investir à Toulon , c’est profiter d’un marché locatif tendu, de prix encore abordables pour une ville du littoral, et d’un fort potentiel de croissance lié aux projets urbains et à l’évolution démographique. Que vous visiez la bonne rentabilité locative, l’optimisation fiscale en LMNP, ou un investissement locatif clé en main, Toulon se positionne comme l’une des villes les plus attractives de la région Sud pour l’immobilier résidentiel locatif.