Investir dans le centre-ville de Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé entre la gare, le port et les axes structurants de l’agglomération, le centre-ville de Toulon est un secteur en pleine renaissance. Longtemps délaissé, il séduit à nouveau les investisseurs grâce à des prix attractifs (autour de 2 500 à 3 500 €/m²), une forte tension locative et une offre variée de biens anciens. Le cœur de ville attire étudiants, jeunes actifs, professions médicales et même des retraités en quête de centralité. Un terrain d’opportunités pour un investissement locatif clé en main, notamment en LMNP.

Pourquoi investir dans le centre-ville de Toulon ?

Un quartier en pleine transformation

Depuis plusieurs années, le centre historique de Toulon bénéficie d’importants projets de réhabilitation. Le quartier autour de la place de l’Équerre, de la rue des Arts et de la rue d’Alger change de visage : rénovation des immeubles anciens, ouverture de commerces, implantation d’artisans, modernisation des équipements publics. Les efforts de la municipalité visent à redonner du dynamisme à ce cœur de ville méditerranéen.

De plus, la proximité avec la gare SNCF, le port, le campus de l’université de Toulon (PUCA) et les établissements d’enseignement supérieur spécialisés (IFSI, école d’ingénieur, BTS) renforce l’attractivité locative du centre.

Une forte demande locative

Le centre-ville concentre une population diversifiée : étudiants, jeunes actifs, professions médicales du CHU Sainte-Anne, fonctionnaires, militaires et familles. À cela s’ajoute une demande touristique soutenue en saison, grâce à la proximité du port, du marché provençal et des plages accessibles rapidement.

Résultat : la tension locative y est structurellement élevée, avec une forte réactivité à la mise en location, notamment pour les studios meublés (LMNP) et les T2 rénovés dans l'ancien.

Quels types de biens acheter dans le centre-ville de Toulon ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le studio meublé reste une valeur sûre pour investir à Toulon en LMNP. Il séduit les étudiants, les jeunes actifs et offre une gestion simple avec une bonne rentabilité locative.

Le T2 ancien rénové est également recherché : il attire les couples ou les fonctionnaires en mobilité. Enfin, dans les immeubles plus spacieux, les colocations avec 3 ou 4 chambres commencent à émerger, notamment à proximité de la gare et de la place de la Liberté.

La rentabilité selon le type de bien

Studios meublés LMNP : rentabilité brute entre 5 % et 7 %, avec une fiscalité allégée en régime réel simplifié.
T2 dans l'ancien : rentabilité de 4,5 % à 6 % selon l’état du bien et sa localisation précise.
Colocation : rendement brut pouvant dépasser 7 %, mais avec une gestion plus technique.

Un bon calcul du rendement locatif permettra de choisir entre performance brute ou optimisations fiscales type déficit foncier.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’essentiel de l’offre dans le centre-ville de Toulon est constitué de biens anciens, souvent à rénover. Ces biens présentent un potentiel de valorisation intéressant, surtout dans les zones réhabilitées. Le neuf est rare et cher, et souvent moins rentable en locatif classique. Investir dans l’ancien avec travaux permet d'accéder à des prix attractifs, de bénéficier du déficit foncier, et de réaliser un investissement locatif clé en main en partenariat avec des professionnels.

Dans quels secteurs investir dans le centre-ville de Toulon ?

Rue des Arts et Place de l’Équerre : le renouveau historique

Ce secteur connaît une revalorisation urbaine forte : façades rénovées, commerces tendance, bars, galeries d’art. Les prix y augmentent mais restent abordables pour de l’ancien. Parfait pour des studios ou T2 en LMNP.

Prix moyen au m2: 2 300 €

Rentabilité prix: 5,5 %

Haute ville / Place de la Liberté : entre gare et institutions

Ce quartier est stratégique : à deux pas de la gare, proche du Zénith et des administrations. Très recherché par les actifs, il permet une location rapide et durable, avec une bonne rentabilité locative.

Prix moyen au m2: 3 090 €

Rentabilité brute: 5,4 %

Cours Lafayette / Port : entre tradition et potentiel touristique

À deux pas du marché provençal, ce secteur est vivant et typique. L’offre ancienne y est abondante, idéale pour des rénovations à forte valeur ajoutée. Un bon emplacement pour cibler les touristes et les courts séjours (en LMNP ou résidence secondaire).

Prix moyen au m2: 2 343 €

Rentabilité brute:  7,2 %

Quels projets urbains valorisent le centre-ville de Toulon ?

Réhabilitation de friches et embellissement du centre

Les projets municipaux de réhabilitation se poursuivent : rénovation de la rue d’Alger, réaménagement de la place Vincent-Raspail, soutien aux commerçants et façades. L’objectif est clair : restaurer l’attractivité du centre à long terme.

Campus, services et mobilité douce

L’université, les écoles de santé, les BTS et le pôle entrepreneurial du centre sont en développement. Ajoutez à cela la création de pistes cyclables, les navettes portuaires, et la modernisation des parkings : Toulon centre devient plus fluide, fonctionnel, et adapté à une population locative mobile.

Notre avis sur le centre-ville de Toulon : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Le centre-ville de Toulon est particulièrement adapté aux investissements locatifs étudiants : studios, colocations, meublés en LMNP avec bonne rentabilité locative. Attention à bien cibler les secteurs calmes et proches des transports.

Investisseur long terme patrimonial

L’ancien bien situé et rénové offre une belle perspective de valorisation. L’idéal pour un investisseur patrimonial en quête de revenus stables et d’un centre en mutation positive.

Profil rendement / déficit foncier

Pour ceux qui recherchent une forte rentabilité ou une optimisation fiscale, les biens avec travaux dans l’ancien sont une excellente option. Le déficit foncier ou le LMNP réel permettent d’optimiser le rendement net sur des immeubles ou appartements bien ciblés.