Investir dans le quartier Pont du Las à Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé à l’ouest du centre-ville, le quartier Pont du Las est l’un des plus anciens de Toulon. Ancien faubourg ouvrier devenu zone mixte résidentielle et commerçante, il offre aujourd’hui des prix attractifs (2 200 à 2 800 €/m²) et une demande locative constante, notamment sur les petites surfaces. Investir à Toulon dans ce quartier populaire permet d’accéder à une bonne rentabilité locative, en particulier en LMNP ou dans le cadre d’un investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier du Pont du Las ?

Un quartier vivant avec un cachet populaire

Pont du Las bénéficie d’une position stratégique entre le centre-ville, le port militaire et le quartier de Saint-Roch. Il est bien desservi par les lignes de bus et proche de nombreux commerces, marchés et écoles. Son patrimoine ancien, ses immeubles de caractère, ainsi que sa vie de quartier dynamique attirent une population diverse, composée de jeunes actifs, familles modestes et retraités.

Son potentiel de transformation est réel, notamment grâce aux projets de rénovation et à l’installation de nouvelles structures de services publics.

Une forte demande locative

La proximité immédiate du centre-ville, la présence d’écoles, de commerces de proximité et d’un accès rapide aux grands axes (autoroute, gare) garantissent une demande locative soutenue. Les T2 et T3 dans l’ancien sont très recherchés pour de la location longue durée, tandis que les studios proches de la place d’Armes ou de la place Bidouré fonctionnent bien en location meublée (LMNP).

Quels types de biens acheter dans le quartier Pont du Las ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le quartier offre un large choix de petits immeubles anciens, souvent accessibles à des prix très compétitifs. Les studios et T2 sont idéaux pour les investisseurs en LMNP, avec un ticket d’entrée réduit et un bon rendement. Certains T3/T4 peuvent être transformés en colocation, notamment près du lycée Bonaparte ou du parc des Lices.

La rentabilité selon le type de bien

• Studios meublés en LMNP : rentabilité brute autour de 6 % à 7 %, selon l’état du bien.
  
• T2 à rénover : entre 5 % et 6 %, avec une demande constante.
  
• Colocation en T3/T4 : jusqu’à 6,5 % brut, selon la configuration.
  

Un calcul du rendement locatif précis, prenant en compte les travaux éventuels, est essentiel pour optimiser la rentabilité nette.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en neuf est quasi inexistante dans ce quartier historiquement bâti. Investir dans l’ancien est donc incontournable. Cela permet d’acquérir des biens à rénover à moindre coût et de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs comme le déficit foncier ou le LMNP réel, tout en augmentant la valeur du bien.

Dans quels micro-secteurs investir au Pont du Las ?

Rue Muiron et rue Lafayette

Proches du marché et des transports, ces rues commerçantes sont très animées et bien desservies. Les petits immeubles anciens y offrent des lots intéressants à rénover, parfaits pour de la location meublée ou vide.

Prix moyen au m2: 3 360 €

Rentabilité brute: 5 %

Secteur place d’Armes / parc des Lices

Zone plus résidentielle, agréable à vivre, à proximité des écoles. Idéal pour des T2 ou T3 à destination de familles ou de colocations étudiantes.

Prix moyen au m2: 2 496 €

Rentabilité brute: 7,5 %

Proximité du port militaire et de la caserne

Parfait pour des locations à destination des militaires ou personnels civils de la Défense, avec une forte demande et un risque locatif réduit.

Prix moyen au m2: 3 104 €

Rentabilité brute: 5,4 %

Quels projets urbains valorisent Pont du Las ?

Réhabilitation de logements et voirie

Des opérations d'amélioration du cadre de vie, incluant l’embellissement des voiries, la sécurisation des axes piétons et la rénovation de bâtiments municipaux, sont en cours. Ces projets visent à revaloriser l’image du quartier et encouragent les propriétaires à rénover leurs biens.

Politique d’incitation à la rénovation de l’ancien

Pont du Las fait partie des zones où la Ville de Toulon incite à la réhabilitation des logements anciens, via des aides à la rénovation énergétique ou des subventions ponctuelles. Cela ouvre la voie à des investissements locatifs clés en main avec une valorisation rapide du bien.

Notre avis sur le Pont du Las : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Les petits prix d’achat et la forte demande permettent de viser une rentabilité élevée sur les studios ou les T3 transformés en colocation, en particulier en LMNP.

Investisseur long terme patrimonial

Ce quartier reste attractif pour un investissement dans l’ancien à rénover, avec un potentiel de revalorisation grâce aux projets urbains en cours. La demande locative stable assure un flux de revenus régulier.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles anciens nécessitant des travaux sont nombreux. Le quartier est donc parfait pour une stratégie de déficit foncier, en optimisant à la fois la fiscalité et la rentabilité nette.