Investir dans le quartier Port Marchand / Les Lices à Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

À deux pas du centre-ville, le quartier Port Marchand / Les Lices est un secteur résidentiel recherché, mêlant patrimoine ancien, espaces verts, et proximité immédiate du port et de l’Arsenal. Avec des prix autour de 2 600 à 3 200 €/m², une tension locative élevée et une typologie variée de biens, ce quartier offre de solides opportunités pour investir à Toulon, notamment en LMNP ou dans une stratégie d’investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier du Port Marchand / Les Lices ?

Un quartier central et recherché

Le quartier Port Marchand / Les Lices profite d’une localisation stratégique entre le port de Toulon, l’Arsenal militaire, le parc des Lices et les grands axes. Son environnement agréable, à la fois calme et proche de l’hypercentre, attire une clientèle mixte : familles, actifs, militaires, et retraités.

Il dispose de nombreux équipements : écoles, commerces, équipements sportifs et culturels. L’offre de transports est dense (lignes de bus, pistes cyclables, proximité de la gare maritime).

Une forte demande locative

Le secteur est prisé par les salariés du port et de l’Arsenal, ainsi que par les étudiants des établissements proches du centre. La demande en location meublée (LMNP) est croissante, tout comme celle de colocations de qualité dans les T3 et T4. Le cadre de vie, l’accessibilité et la proximité des commodités assurent un risque locatif faible et une bonne rentabilité locative.

Quels types de biens acheter dans le quartier du Port Marchand / Les Lices ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les immeubles anciens autour des rues Pierre Semard, Delaunay ou du parc des Lices offrent un bon potentiel pour l’achat de studios ou T2 à rénover. Les T3 et T4 proches du port sont bien adaptés à la colocation ou à la location à des familles ou militaires. Le marché locatif est dynamique dans toutes les typologies.

La rentabilité selon le type de bien

• Studio ou T1 bis en LMNP : rendement brut entre 5,5 % et 6,5 %, selon l’état du bien.
  
• T2 rénové : rentabilité autour de 5,5 %, avec une vacance locative faible.
  
• T3/T4 pour colocation ou famille : jusqu’à 6,2 % brut dans les zones proches du port ou des grands axes.
  

Un calcul du rendement locatif précis permet d'optimiser la fiscalité et de prévoir une rentabilité nette performante.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’essentiel du parc immobilier est ancien, avec des immeubles datant du début du XXe siècle ou de l’après-guerre. Il s’agit donc d’un secteur parfait pour investir dans l’ancien, avec la possibilité de bénéficier du déficit foncier, du régime LMNP réel ou de recourir à un investissement locatif clé en main intégrant rénovation et ameublement.

Dans quels micro-secteurs investir à Port Marchand / Les Lices ?

Proximité du parc des Lices

Secteur calme et arboré, recherché par les familles. Idéal pour T3/T4 en location vide ou meublée familiale. Bonne stabilité des locataires.

Prix moyen au m2: 2 814 €

Rentabilité brute: 5,9 %

Rue Pierre Semard et alentours

Zone en léger renouveau, à la croisée du centre-ville et du port. Présence d’immeubles anciens à fort potentiel de rénovation. Parfait pour un investissement dans l’ancien optimisé fiscalement.

Prix moyen au m2: 2 257 €

Rentabilité brute: 7,4 %

Quels projets urbains valorisent Port Marchand / Les Lices ?

Requalification des berges et amélioration du cadre de vie

Plusieurs opérations urbaines visent à valoriser les abords du port et du parc, notamment par le verdissement des espaces, l’aménagement de zones piétonnes et la rénovation des voiries. Ces transformations renforcent l’attractivité locative du quartier.

Rénovation énergétique des bâtiments anciens

La commune encourage la rénovation thermique des logements anciens, avec des aides et dispositifs incitatifs. Les investisseurs peuvent augmenter la valeur de leurs biens tout en profitant d’une optimisation fiscale, notamment en LMNP ou déficit foncier.

Notre avis sur Port Marchand / Les Lices : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Le quartier est parfait pour les studios et petits T2 meublés, avec une bonne rentabilité en LMNP. Les grands appartements se prêtent bien à la colocation de qualité, notamment en ciblant les étudiants en BTS ou écoles du centre-ville.

Investisseur long terme patrimonial

La valorisation progressive du secteur et le cadre de vie font de ce quartier un excellent choix pour un investissement dans l’ancien de long terme, stable et patrimonial.

Profil rendement / déficit foncier

Les nombreux biens à rénover et la forte demande locative permettent une rentabilité nette attractive une fois les travaux optimisés. Idéal pour une stratégie combinant cash-flow positif et allègement fiscal.