Investir en tant qu'expatrié

Des avantages fiscaux très attractifs

Si vous vous engagez à investir en France en tant qu’expatrié.e, vous profiterez à coup sûr d’une fiscalité avantageuse. À titre d’illustration, vous avez le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec cette loi, tout investisseur expatrié profite d’une déduction des charges relatives à la location meublée. Et parmi ces charges, nous pouvons citer : taxe foncière, entretien, frais de notaire, intérêts d’emprunt, réparations, etc…

Bien plus, le dispositif LMNP vous permet d’amortir le prix d’achat de votre immeuble bâti sur le long terme. Aussi, il est possible de récupérer 20% de la TVA de votre logement.

Par ailleurs, le statut Loueur meublé non professionel n’est attribué qu’à un/une expatrié.e qui loue son bien meublé. De surcroît, les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder le montant de 23 000€.

En ce qui concerne la loi Pinel, les expatriés non résidents en France n'ont pas droit au Pinel, mais à partir du 1er janvier 2019, cela peut être possible dans certains cas. À savoir, le Pinel, qui est une loi de défiscalisation, représente une réduction d'impôt sur le revenu de 12 % du prix du logement si le logement neuf est loué six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Acheter un bien locatif basé sur la loi Pinel est avantageux si l’investisseur paye plus de 2500€ d’impôts annuels.

Depuis 2019, d’autres mesures ont été adoptées pour réguler la vente immobilière pour les les expatrié.es. De ce fait, nous avons constaté la suppression des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine immobilier des expatriés non-résidents. Ainsi, le ministre de l’Action et des Comptes publics a fixé un barème progressif tel qu’il s’applique aux résidents. Et que dire encore des exonérations de 150 000€ applicables sur les cessions immobilières ?

Des conditions d’emprunt propices

Grâce à votre statut d’expatrié.e, il est possible d’obtenir un emprunt dans une banque française. C’est donc dommage pour les Français de l’étranger qui n’ont pas encore le réflexe de solliciter les banques pour se lancer dans l’investissement locatif en France. Cela en vaut le coup, d’autant plus que les taux d’intérêt sont relativement faibles et stables après l’obtention d’un prêt bancaire. Il vous faut d’abord déterminer votre capacité d’endettement : idéalement, elle doit être supérieure à 150 000 €. Voici par exemple un récapitulatif des taux d’intérêt appliqués sur le crédit immobilier :

• Prêt sur 10 ans : taux d’intérêt de 0,75 %
• Prêt sur 15 ans : taux d’intérêt de 0,95 %
• Prêt sur 25 ans : taux d’intérêt de 1,35 %

Néanmoins, nous déplorons le fait que la demande de financement d’un/une expatrié.e semble quelque peu fastidieuse. C’est tout à fait normal. Il vous reste donc à constituer un dossier d’emprunt complet et de vous rendre auprès d’un établissement bancaire. Bien avant cela, sachez que certaines banques sont plus favorables que d’autres à accorder un prêt aux expatriés. À ce titre, nous pouvons citer : BNP Paribas, Crédit Agricole, CIC ou encore BRED.

Les banques françaises ont tendance à se montrer frileuses au sujet d’un dossier non-résident, par conséquent elles vous demanderont un apport personnel plus conséquent que pour un dossier résident français. Les fonds à débloquer sont de l’ordre de 22,5 % du prix d'acquisition auxquels il faut additionner 7,5 % des frais de notaire dans plus de 9 cas sur 10. Ce qui nous fait un total de 30 % d’apport. Prenons l’exemple d'un appartement à 300 000€, vous devrez fournir un apport personnel de 90 000€.

Il est utile de savoir qu’en tant que non-résident.e, l’origine de vos fonds sera étudiée avec la plus grande attention dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Un organisme bancaire portera son attention sur les points suivants pour vous accorder ou non un financement : salaire et épargne que vous pouvez domicilier en France, votre situation professionnelle, et votre situation familiale.

L’obtention du prêt bancaire dépend aussi de la nature de votre contrat de travail. Si vous êtes non-résident.e et que vous avez un contrat de travail français avec un détachement à l’étranger, vous serez considéré.e comme résident.e français.e dans la grille de risques des banques, il vous sera alors facile d’emprunter. En revanche, si vous avez un contrat de travail local, l’organisme dont vous solliciterez les services prêtera attention à l’entreprise pour laquelle vous travaillez. Plus elle sera renommée, plus vous aurez de chance d’être acceptée.e. Malheureusement, si vous êtes indépendant.e ou chef.fe d’entreprise, vos chances d’obtenir un emprunt sont réduites, peu importe vos revenus.

Des démarches et précautions bien connues de notre investisseur banquier, expatrié à Londres. Malgré un contrat de travail local, il a été en mesure d’obtenir un emprunt bancaire en France et a pu investir dans un appartement trois pièces à Saint-Denis (93). Pour cet actif, nous avons choisi la stratégie Value Add visant des biens immobiliers avec d’importants travaux de rénovation. Grâce au régime fiscal LMNP, ce non-résident français a pu en déduire les frais. Notre investisseur perçoit aujourd’hui un loyer annuel de 10 440€.

Une démarche à distance prometteuse et rentable

Nous ne cesserons de le rappeler, l’investissement locatif en tant qu’expatrié.e est fort possible en France. De toutes les façons, les professionnels à distance vous accompagnent dans cette aventure. Leur mission est de piloter à distance votre projet d’investissement immobilier en France en tant que non-résident.e Pour cela, ils exécutent les tâches suivantes :

• Recherche des biens (studio au T5, immeuble de rapport, colocation, bureau, local commercial, entrepôt ou encore un hôtel) appropriés au projet
• Négociation et achat des biens
• Démarches notariales
• Recherche de financement
• Travaux de rénovation
• Ameublement
• Mise en location du bien
• Gestion locative de votre actif

Nos services 100% digitalisés sont un réel atout pour mener à bien les projets de nos compatriotes à l’étranger, nous avons fait en sorte de leur mener la vie simple ! L’investisseur se voit attribuer un interlocuteur unique pour un service toujours plus personnalisé et exclusif. Tous les rendez-vous se font soit par vidéo, soit au téléphone. Nous adaptons notre agenda en fonction du fuseau horaire de l’investisseur. Il se verra informé à chaque avancement de son projet, avec des points réguliers, des photos et vidéos du chantier. Quant à la location de son bien, le nouveau propriétaire n’aura rien à faire non plus, si ce n’est valider les profils que nous lui auront suggérés. Nous effectuons les visites, supervisons la signature du bail et prenons en charge la gestion du bien.

Vous l’aurez compris, Investir dans l’ancien assume toutes les missions que requiert un investissement locatif, l’investisseur expatrié peut déléguer son projet en toute quiétude.

Un procédé qui s’est trouvé correspondre à notre acheteuse expatriée à Londres (UK), ayant investi dans ce trois pièces à Rouen (76). Ayant conclu une convention fiscale avec la France, tout investisseur français expatrié au Royaume-Uni pourra éviter une double imposition. Notre cliente a également pu bénéficier d’une exonération des taxes sur la plus-value de son bien immobilier, elle touche aujourd’hui un loyer annuel de 14 280€.

Investissement en LMNP

Selon la loi Alur, il est question ici d’acheter pour louer un appartement ancien. Si vous êtes un/une expatrié.e, vous gagnerez à convier cette gestion locative à une société immobilière. En tant qu’expatrié.e, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet d’engranger des revenus locatifs et de profiter de la réduction du taux d’imposition. Pour cela, il faut investir et utiliser les bons leviers : investir dans l’ancien, entreprendre des travaux de rénovation, meubler le bien et le louer sur le long terme.

Investissement immobilier en LMNP - régime BIC

Quand on parle d’investissement immobilier en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), nous faisons directement allusion à la location meublée. Cet investissement locatif est de plus en plus apprécié par les non-résidents en France. En fait, le régime fiscal BIC garantit des revenus fonciers stables. Bien plus, il permet de bénéficier d’un amortissement de 50 %.

Investissement immobilier en LMNP - régime réel

Le régime réel sera choisi si les revenus LMNP dépassent le plafond, ou sur option du bailleur. Ce régime correspond à ce que l’on appelle un LMNP amortissement comptable, ce sont les recettes de l’ensemble des charges qui sont déduites : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, frais de copropriété, taxe foncière, ainsi que les amortissements du bien. Ce qui permet de diminuer les recettes imposables et de ce fait les impôts.

Le régime réel est plus contraignant, car il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Il est donc conseillé de prendre un expert-comptable, ses honoraires entreront dans vos charges déductibles.

Investir via une SCI

Investir en immobilier en France via une Société Civile Immobilière est une possibilité à ne pas mettre de côté. Grâce à ce type de véhicule d’investissement, vous ne serez pas détenteur du bien en nom propre mais via la société créée, elle-même détenue par des associés (minimum deux acteurs physiques ou moraux). Ainsi, votre capacité d’emprunt sera plus conséquente, vous serez en mesure de déduire l'amortissement du bien chaque année, tout comme les charges et intérêts bancaires, et pourrez bénéficier d’une fiscalité réduite. Sur le plan patrimonial, la transmission sera plus simple avec une transmission des parts et non le bien lui-même.

En dernière analyse, les expatriés peuvent facilement investir dans l’immobilier en France malgré la distance et le décalage horaire. Il suffit d’avoir un intermédiaire de confiance qui maîtrise parfaitement le marché immobilier français. Il y a de quoi profiter des rendements locatifs attractifs dans tout l’Hexagone.