Expatriés : les clés pour réussir son emprunt immobilier
Pour investir en tant qu'expatrié, il sera probablement nécessaire d'obtenir un emprunt immobilier. Cependant, lorsqu'on ne vit pas en France, cela peut se révéler être une tâche ardue. Pour cause, les banques y sont peu ouvertes en général et les conditions ne sont pas forcément les plus avantageuses qui soient. L’emprunt immobilier expatrié est donc un marché complexe et il est crucial d’en maîtriser les contours en vue de décrocher la meilleure offre de financement possible.
Importance de la situation fiscale
La première chose à comprendre lorsqu’on veut se tourner vers un emprunt immobilier expatrié est la différence que la banque fait entre les notions de résident et de non-résident. Pourquoi ? Simplement à cause de la domiciliation fiscale. En effet, vous pouvez vivre à l’étranger tout en gardant la France comme lieu d’imposition. La situation fiscale influe beaucoup sur la décision des banques. Lorsqu’en termes de fiscalité, vous êtes résident français, il est beaucoup plus aisé de se voir accorder un emprunt immobilier pour expatrié.
Pour être considéré comme résident, il faut remplir au moins une des conditions qui suivent :
l Avoir son foyer en France, c’est-à-dire avoir sa famille qui réside en territoire français (conjoint ou conjointe/partenaire pacsé, enfants),
l Habiter en France durant une période supérieure à 6 mois dans l’année,
l Avoir une activité professionnelle en France, qu’elle soit rémunérée ou non,
l Encaisser la plus grande partie de ses revenus en France.
Lorsqu’on n’est pas domicilié en France, et qu’on ne coche aucune des cases précédemment citées, on est tout simplement considéré comme non-résident. Dans ce contexte, ce n’est pas impossible d’obtenir un prêt immobilier expatrié, mais la difficulté pour y parvenir est beaucoup plus prononcée.
Malheureusement, dans une multitude de banques, les portes sont catégoriquement fermées aux non-résidents, leur profil étant considéré comme trop risqué. Outre les complications relatives aux formalités qui se heurtent aux barrières de la langue pour les documents justificatifs, ou à l’instabilité des échanges due au décalage horaire en général, l’impayé est le plus gros risque, car les garanties ordinaires comme l’hypothèque sont hors de portée.
Certaines banques traditionnelles sont néanmoins connues pour montrer un peu de souplesse pour les demandes d’emprunt de non-résidents. Mais là encore, il faut souligner que ce n’est pas forcément évident. Ces banques sont notamment :
- Crédit Agricole,La BRED,
- La BRED,
- La Banque Postale,
- La Société Générale,
- BNP Paribas,
- LCL,
- La Caisse Epargne,
- CIC Iberbanco.
Bien que pour la grande majorité de ces institutions, la sélection se fasse par étude de dossier, deux d’entre elles sont catégoriques sur certains points avant d’entamer un quelconque processus. Pour la Caisse Epargne, seuls les travailleurs ayant un contrat de travail français sont pris en compte, tandis que pour CIC Iberbanco, les portes sont seulement ouvertes aux emprunteurs vivant au Portugal ou en Espagne.
Préparer un dossier solide
En tant qu’expatrié, il est d’autant plus important de présenter le dossier le plus complet possible, car les banques sont très pointilleuses. Comme pour les emprunts immobiliers ordinaires, il faut avoir une situation financière assez solide. Mais ici, il faudra aussi être apte à justifier, de la façon la plus précise possible, toutes les informations qui doivent figurer dans le dossier de demande de prêt afin de mettre toutes les chances de son côté. Faisons un tour d’horizon des éléments constitutifs :
Les justificatifs d’identité : il ne faut pas se contenter de la copie de la carte d’identité ou du passeport. La situation matrimoniale doit aussi entrer en jeu à travers le livret de famille et le certificat de pacte civil de solidarité. Si l’on est divorcé, il faut aussi fournir un duplicata du jugement de divorce.
Les justificatifs de domicile : facture d’électricité, de quittance de loyer, de contrat de bail, soit tout ce qui peut attester que vous disposez d’un logement stable, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Les justificatifs de patrimoine : les biens immobiliers dont vous disposez doivent apparaître dans votre dossier. Il faudra fournir des photocopies de titre de propriété et d’acte notarié
Les justificatifs bancaires : il s’agit de vos derniers relevés bancaires (au moins trois) et du tableau d’amortissement des prêts que vous avez peut-être déjà contractés et que vous n’avez pas encore fini de rembourser.
Les justificatifs de revenus : les trois derniers bulletins de salaire, plus celui du mois de décembre de l’année antérieure, un exemplaire du contrat de travail et les récents avis d’imposition.
Les caractéristiques spécifiques d’un emprunt immobilier expatrié
Pour ce type de crédit, les taux d’intérêt sont plus élevés que d’ordinaire pour des raisons de prudence au regard du profil risqué du prêt.
Cependant, plus votre dossier est solide, plus le taux peut être revu à la baisse. Il se situe en moyenne entre 1,5 et 1,7 % pour les emprunts s’étalant sur 15 années. Pour une durée de 20 ans, il peut tourner autour de 1,95 %. Au-delà de 20 ans, les demandes ne sont presque jamais acceptées, mais si c’est le cas, il faut s’attendre à un taux allant jusqu’à 2,25 %, et là, les frais d’assurances ne sont pas pris en compte. En ce qui concerne le taux d’endettement, il est généralement de 33 %.
Rappelons que les taux cités plus haut ne sont que des exemples, les offres ne sont pas figées et dépendent des critères et attentes de chaque banque. Aussi, les banques ne se contentent pas de l’assurance emprunteur pour parer aux situations d’impayés.
Elles réclament également le cautionnement d’une société spécialisée ou à défaut une hypothèque sur un bien immobilier.
Les institutions bancaires exigent, par ailleurs, la plupart du temps, un apport personnel plus élevé par rapport à une acquisition classique. Au lieu d’environ 10 %, il peut monter à 20, voire 30 % selon les cas.
D’autres contraintes peuvent entrer en jeu en fonction de la politique de la banque.
Quelques avantages qui peuvent peser dans la balance
- Les banques sont plus ouvertes à certains pays d’expatriation que d’autres. Si vous êtes aux États-Unis, en Chine, à Singapour ou dans les pays du Golfe par exemple, vous faites partie des plus chanceux.
- La société où vous travaillez peut vous mettre dans les bonnes grâces des banques. Les multinationales de grande envergure sont vues d’un bon œil, car on part du principe que les employés sont bien payés et par conséquent ils sont plus fiables.
- Un jeune âge procure un meilleur profil pour des raisons d’assurance, mais aussi parce qu’il implique que vous êtes le plus loin possible de la retraite.
- Un dossier bien monté avec des documents bien lisibles et complets.
- Le recours à un courtier qui maîtrise le marché bancaire et ses exigences pour les expatriés fait gagner du temps et permet de négocier de meilleures conditions.