Investissement locatif à Clermont-Ferrand : où et pourquoi investir en 2025 ?

Avec plus de 148 000 habitants et plus de 300 000 dans la métropole, Clermont-Ferrand séduit les investisseurs pour ses prix abordables (environ 2 300 €/m² dans l’ancien) et une rentabilité locative moyenne entre 5 % et 7 %. Dynamique, étudiante et bien connectée, la capitale auvergnate offre de solides opportunités pour investir à Clermont-Ferrand en 2025.

Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Clermont-Ferrand :

• Le prix moyen au m² à Clermont-Ferrand se situe entre 2 300 et 3 000 €/m², offrant un excellent compromis entre accessibilité et dynamisme pour investir dans l’ancien avec un bon potentiel de rentabilité et de valorisation.
  
• La rentabilité locative brute varie généralement entre 5 % et 7 %, selon les quartiers et le type de bien, positionnant Clermont-Ferrand parmi les villes les plus intéressantes du centre de la France pour une bonne rentabilité locative.
  
• Les studios et T1 se vendent entre 70 000 et 100 000 €, avec des loyers mensuels de 400 à 500 €, soit une rentabilité brute de 6 à 7 %, idéale pour les étudiants ou les jeunes actifs.
  
• Les T2 et T3, très recherchés par les couples, les jeunes salariés et les familles, se négocient entre 130 000 et 190 000 €, avec des loyers mensuels de 600 à 800 €, générant une rentabilité brute moyenne de 5,5 à 6,5 %.
  
• Le marché de la colocation est particulièrement porteur grâce à la forte présence universitaire. Un logement meublé bien placé peut atteindre 7 à 8 % de rentabilité brute, idéal pour un calcul du rendement locatif optimisé.
  
• Clermont-Ferrand bénéficie d’une demande locative très soutenue, portée par une population étudiante d’environ 45 000 étudiants, le dynamisme économique du groupe Michelin et d’un tissu industriel et tertiaire solide.
  
• La vacance locative est faible, surtout dans les quartiers centraux, proches des universités, des transports ou des pôles d’emploi. Les logements rénovés ou meublés trouvent rapidement preneur.
  
• Le centre-ville historique, Montferrand et Les Salins attirent les investisseurs patrimoniaux pour la valeur du bâti ancien, tandis que des secteurs comme La Pardieu, Jaude, ou Champratel offrent des prix plus abordables et une rentabilité locative supérieure à la moyenne.
  
• Fiscalement, l’investissement dans l’ancien permet de bénéficier du statut LMNP, du déficit foncier pour les biens à rénover, et du dispositif Pinel pour les programmes neufs dans les zones éligibles.
  
• Investir à Clermont-Ferrand en 2025 est une stratégie équilibrée, combinant valorisation patrimoniale, forte demande locative et bonne rentabilité, notamment à travers un investissement locatif clés en main permettant de déléguer la gestion et d’optimiser la fiscalité.

Pourquoi investir à Clermont-Ferrand ?

Une métropole attractive sur le plan économique

Clermont-Ferrand est un pôle économique majeur du centre de la France. Si le groupe Michelin reste emblématique, la ville attire aussi des entreprises du secteur de la santé, de la recherche et du numérique.
Avec un taux d’emploi supérieur à la moyenne nationale, un PIB régional en croissance et des pôles de compétitivité innovants, Investir à Clermont-Ferrand permet de miser sur une métropole solide et résiliente économiquement.

Une ville étudiante et touristique

Clermont-Ferrand abrite plus de 40 000 étudiants, soit près d’un tiers de sa population. L’Université Clermont Auvergne, les écoles d’ingénieurs et de commerce garantissent une forte demande locative toute l’année, notamment pour les studios, T1 et colocations.
Côté tourisme, la ville attire grâce à son centre historique, ses volcans classés au patrimoine mondial de l’UNESCO et sa vie culturelle riche (Festival du court métrage, événements sportifs). Ces éléments soutiennent la bonne rentabilité locative et favorisent les locations meublées ou saisonnières.

Une population en croissance et une tension locative réelle

Clermont-Ferrand bénéficie d’une dynamique démographique stable et positive, attirant étudiants, jeunes actifs et familles. La demande locative reste supérieure à l’offre, notamment dans les quartiers centraux et proches des campus, offrant de belles perspectives de rendement pour ceux qui souhaitent Investir dans l’ancien.

Quel type d’investissement locatif choisir à Clermont-Ferrand ?

Rentabilité selon les types de biens

• Studios/T1 : forte demande étudiante, rendement brut moyen de 6 à 7 %.
  
• T2/T3 : prisés par les jeunes couples et familles, plus grande stabilité locative.
  
• Colocations : excellente option autour des universités et des pôles étudiants.
  

Neuf vs ancien : que privilégier ?

Le neuf à Clermont-Ferrand reste cher (environ 4 000 €/m²) et peu propice à un rendement immédiat. En revanche, Investir dans l’ancien est particulièrement intéressant : les prix d’achat sont accessibles, et les travaux de rénovation peuvent être optimisés via des dispositifs de défiscalisation en immobilier comme le déficit foncier ou la loi Denormandie.

Quelle fiscalité pour investir à Clermont-Ferrand ?

• LMNP : idéal pour les meublés étudiants ou colocs.
  
• Déficit foncier : pertinent pour les biens anciens à rénover.
  
• Pinel ou Denormandie : possibles dans certains quartiers ciblés.
  Ces dispositifs permettent d’alléger la fiscalité tout en optimisant le calcul du rendement locatif.
  

Où investir à Clermont-Ferrand ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Les quartiers patrimoniaux (Centre historique, Cathédrale, Delille)

Le cœur historique, avec ses bâtiments en pierre de Volvic et ses ruelles vivantes, reste un choix sûr pour un investissement patrimonial. Investir dans l’ancien ici garantit une demande locative forte et une valorisation pérenne du bien.

Les quartiers à fort rendement (La Pardieu, Montferrand, Saint-Jacques)

Ces secteurs offrent des prix attractifs (souvent sous 2 000 €/m²) et une forte demande liée à la proximité des zones d’activité et des universités. Parfait pour ceux cherchant une bonne rentabilité locative ou un autofinancement immobilier.

Les quartiers en mutation (Trémonteix, République, La Gauthière)

Ces quartiers bénéficient de projets de rénovation urbaine et de nouveaux transports. Ils offrent des opportunités d’achat dans l’ancien avec un fort potentiel de valorisation à moyen terme.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché clermontois ?

Les projets urbains

• Rénovation du quartier de la gare et de République.
  
• Aménagement du quartier Saint-Jacques et du campus universitaire.
  
• Extension du quartier d’affaires de La Pardieu, renforçant l’emploi local.
  

Les infrastructures de transport

• Développement du tramway et extension des lignes de bus structurantes.
  
• Modernisation de la gare SNCF et meilleure connexion avec Lyon et Paris.
  
• Projets de mobilités douces (pistes cyclables, zones piétonnes).
  

Ces projets urbains et de mobilité renforcent l’attractivité de la ville et soutiennent le marché immobilier local.

Investir à Clermont-Ferrand : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Ils privilégieront le centre historique et les quartiers anciens rénovés, pour sécuriser leur placement et viser une valorisation à long terme.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Ils trouveront d’excellentes opportunités dans les quartiers Saint-Jacques, Montferrand ou La Pardieu, avec des rendements bruts supérieurs à 6 % et des loyers stables.

Les investissements étudiants ou colocation

Avec ses 40 000 étudiants, Clermont-Ferrand reste un terrain idéal pour le meublé LMNP, les colocations ou les biens proches des campus.

En résumé : faut-il investir à Clermont-Ferrand en 2025 ?

Ville universitaire, économique et en pleine modernisation, Clermont-Ferrand coche toutes les cases pour un investissement locatif réussi.
Entre prix abordables, bonne rentabilité locative et projets urbains ambitieux, la capitale auvergnate se positionne comme une valeur sûre pour investir dans l’ancien tout en profitant des leviers de défiscalisation en immobilier.