Investissement locatif à Metz : où et pourquoi investir ?

Introduction courte
Avec plus de 115 000 habitants et une aire urbaine dépassant 400 000 habitants, Metz est une ville dynamique et attractive pour les investisseurs. Le prix moyen dans l’ancien est d’environ 2 400 €/m², avec un rendement locatif moyen de 5 à 6,5 %, faisant de Metz une ville idéale pour Investir à Metz et optimiser son calcul du rendement locatif.

Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Metz :

• Le prix moyen au m² à Metz se situe entre 2 200 et 3 200 €/m², offrant un marché accessible pour un investissement dans l’ancien tout en bénéficiant d’un bon potentiel de valorisation.
  
• La rentabilité locative brute varie généralement entre 5 % et 6,5 %, selon les quartiers et le type de bien, ce qui rend Metz attractive pour ceux qui recherchent une bonne rentabilité locative.
  
• Les studios et T1 s’achètent entre 70 000 et 110 000 €, avec des loyers mensuels de 400 à 500 €, offrant une rentabilité brute de 5,5 à 6,5 %, idéale pour les étudiants ou jeunes actifs.
  
• Les T2 et T3, très demandés par les couples et jeunes familles, se négocient entre 130 000 et 200 000 €, avec des loyers mensuels de 600 à 800 €, générant une rentabilité brute autour de 5 à 6 %.
  
• Le marché de la colocation est intéressant, surtout autour des établissements universitaires et écoles supérieures (Université de Lorraine – site Metz, ICN, écoles d’ingénieurs). Un logement meublé et bien situé peut atteindre 6 à 7 % de rentabilité brute, parfait pour un calcul du rendement locatif optimisé.
  
• Metz bénéficie d’une demande locative stable, portée par une population étudiante d’environ 25 000 étudiants, son dynamisme économique dans les secteurs public, tertiaire et industriel, ainsi que son attractivité résidentielle.
  
• La vacance locative est faible, particulièrement pour les biens rénovés ou situés dans le centre-ville, près des transports ou des zones universitaires.
  
• Le centre-ville historique, quartier de l’Amphithéâtre et de la Cathédrale offrent des biens à forte valeur patrimoniale, tandis que les quartiers périphériques comme Borny, Plantières, Bellecroix proposent des prix plus abordables et une rentabilité locative plus élevée.
  
• Fiscalement, l’investissement dans l’ancien permet de profiter du LMNP, du déficit foncier pour les biens à rénover et, pour le neuf, du dispositif Pinel sur certaines zones éligibles.
  
• Investir à Metz est une opportunité pour combiner valorisation patrimoniale sécurisée et bonne rentabilité locative, notamment via un investissement locatif clés en main permettant de déléguer la gestion et d’optimiser la fiscalité.

Pourquoi investir à Metz ?

Une métropole attractive sur le plan économique

Metz est un pôle économique majeur du Grand Est, avec des activités variées dans les secteurs de la logistique, l’automobile, l’aéronautique, le numérique et les services. La présence de grandes entreprises et de zones d’activités dynamiques assure une demande locative stable, sécurisant ainsi les investissements dans l’immobilier ancien.

Une ville étudiante et touristique

La ville compte près de 30 000 étudiants grâce à l’Université de Lorraine, ses écoles d’ingénieurs et de commerce. Cette population génère une demande constante de studios, T1 et T2 meublés, ainsi que des colocations étudiantes.
Côté tourisme, Metz séduit par son centre historique, ses musées, sa cathédrale gothique et son festival international de jardins. Ce double attrait, étudiant et touristique, favorise une bonne rentabilité locative et une occupation élevée toute l’année.

Une population en croissance et une tension locative réelle

Metz bénéficie d’une dynamique démographique stable et positive, attirant jeunes actifs et familles grâce à sa qualité de vie et à ses prix immobiliers abordables. La demande locative dépasse souvent l’offre, surtout pour les logements rénovés et bien situés, faisant de l’investissement dans l’ancien un choix stratégique et rentable.

Quel type d’investissement locatif choisir à Metz ?

Rentabilité selon les types de biens

• Studios et T1 : forte demande étudiante, rendement brut moyen 5,5 à 6,5 %.
  
• T2/T3 : adaptés aux couples et jeunes actifs, faible vacance locative.
  
• Maisons anciennes rénovées : recherchées par les familles, surtout en périphérie.
  
• Colocations : segment porteur près des universités et du centre-ville.
  

Neuf vs ancien : que privilégier ?

Le neuf à Metz reste limité et les prix élevés (3 800 €/m²) peuvent réduire le rendement immédiat. Investir dans l’ancien est donc plus stratégique : prix d’achat attractifs, potentiel de rénovation et possibilité de profiter des dispositifs de défiscalisation en immobilier pour maximiser le rendement net.

Quelle fiscalité pour investir à Metz ?

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : idéal pour les meublés étudiants ou courte durée.
  
• Déficit foncier : pertinent pour les biens anciens à rénover.
  
• Loi Denormandie : applicable dans certains quartiers en rénovation urbaine.
  
• Pinel ou Pinel ancien rénové : pour optimiser la fiscalité sur des programmes ciblés.
  

Ces dispositifs permettent de réduire l’imposition tout en maximisant la rentabilité locative nette.

Où investir à Metz ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Les quartiers patrimoniaux (Centre-ville, Sainte-Croix, Nouvelle Ville)

Le centre historique de Metz, avec ses rues piétonnes, la cathédrale et les places emblématiques, attire une demande locative stable. Investir dans l’ancien dans ces quartiers garantit une valorisation patrimoniale durable et une demande constante, notamment pour les studios et T2 meublés.

Les quartiers à fort rendement (Borny, Bellecroix, Grigy)

Ces secteurs offrent des prix d’achat attractifs (souvent autour de 1 900-2 100 €/m²) et une forte demande pour les T2, T3 et petites maisons, assurant une bonne rentabilité locative pour les investisseurs.

Les quartiers en mutation (Sablon, Queuleu, Devant-les-Ponts)

Ces zones bénéficient de projets urbains et de rénovation, offrant des opportunités d’achat dans l’ancien avec un fort potentiel de valorisation à moyen terme. Les investisseurs peuvent ainsi profiter d’un calcul du rendement locatif optimisé.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché messin ?

Les projets urbains

• Rénovation du centre-ville historique et embellissement des espaces publics.
  
• Aménagement de la gare et des quartiers périphériques pour accueillir commerces et logements.
  
• Développement de quartiers mixtes et résidentiels pour renforcer l’attractivité.
  

Les infrastructures de transport

• Extension et modernisation du réseau de bus et de tram.
  
• Gare TGV Metz–Nancy–Paris, permettant un accès rapide à la capitale.
  
• Projets de mobilité douce : pistes cyclables et zones piétonnes.
  

Ces projets contribuent à valoriser l’immobilier local et soutiennent la demande locative.

Investir à Metz : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Ils privilégieront le centre historique et les quartiers anciens pour sécuriser leur capital et viser une valorisation à long terme.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Les quartiers Borny, Bellecroix et Grigy offrent des rendements bruts élevés, idéaux pour les projets à fort potentiel locatif.

Les investissements étudiants ou colocation

Avec 30 000 étudiants, Metz reste idéale pour le meublé LMNP, les studios et T2, ainsi que les colocations proches des universités et du centre-ville.

En résumé : faut-il investir à Metz ?

Avec ses prix abordables, sa population étudiante importante, ses projets urbains dynamiques et sa position stratégique dans le Grand Est, Metz est une ville solide pour Investir dans l’ancien. Que ce soit pour viser une bonne rentabilité locative, une défiscalisation en immobilier ou une valorisation patrimoniale, le marché messin offre un excellent équilibre entre sécurité et performance.