Investissement locatif à Dijon : où et pourquoi investir ?

Avec plus de 155 000 habitants et environ 250 000 dans l’agglomération, Dijon attire de nombreux investisseurs grâce à ses prix accessibles (environ 2 500 €/m² dans l’ancien) et un rendement locatif moyen de 5 à 6,5 % selon les quartiers. Son dynamisme économique, son patrimoine historique et sa population étudiante en font une ville idéale pour investir à Dijon et optimiser son calcul du rendement locatif.

Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Dijon :

• Le prix moyen au m² à Dijon se situe entre 2 500 et 3 500 €/m², offrant un marché accessible pour un investissement dans l’ancien tout en bénéficiant d’un potentiel de valorisation intéressant.
  
• La rentabilité locative brute varie généralement entre 4,5 % et 6,5 %, selon les quartiers et le type de bien, ce qui rend Dijon attractive pour ceux qui recherchent une bonne rentabilité locative.
  
• Les studios et T1 s’achètent entre 80 000 et 120 000 €, avec des loyers mensuels de 400 à 550 €, offrant une rentabilité brute moyenne de 5 à 6 %, idéale pour les étudiants ou jeunes actifs.
  
• Les T2 et T3, très recherchés par les couples et jeunes familles, se négocient entre 140 000 et 220 000 €, avec des loyers mensuels de 600 à 850 €, générant une rentabilité brute autour de 5 à 6 %.
  
• Le marché de la colocation est intéressant, notamment autour des établissements universitaires et écoles supérieures (Université de Bourgogne, écoles d’ingénieurs). Bien exploité et meublé, un appartement peut atteindre 6 à 7 % de rentabilité brute, idéal pour un calcul du rendement locatif optimisé.
  
• Dijon bénéficie d’une demande locative stable, portée par une population étudiante d’environ 30 000 étudiants, un tissu économique dynamique dans les services, l’agroalimentaire et l’industrie, et son attractivité résidentielle.
  
• La vacance locative est faible, surtout pour les biens rénovés ou bien situés dans le centre-ville et les quartiers proches des transports et des pôles universitaires.
  
• Le centre-ville historique et les quartiers Montmuzard ou Victor Hugo offrent des biens à forte valeur patrimoniale, tandis que les quartiers périphériques comme Chevigny-Saint-Sauveur ou Fontaine-d’Ouche proposent des prix plus abordables et une rentabilité locative plus élevée.
  
• Fiscalement, l’investissement dans l’ancien permet de bénéficier du LMNP, du déficit foncier sur les biens à rénover et, pour le neuf, du dispositif Pinel sur certaines zones éligibles.
  
• Investir à Dijon en 2025 est une opportunité pour combiner valorisation patrimoniale sécurisée et bonne rentabilité locative, avec la possibilité de recourir à un investissement locatif clés en main pour simplifier la gestion et optimiser la fiscalité.

Pourquoi investir à Dijon ?

Une métropole attractive sur le plan économique

Dijon est le pôle économique majeur de la Bourgogne, avec une économie diversifiée dans les secteurs de l’agroalimentaire, de la chimie, de l’informatique et des services. La présence d’entreprises nationales et internationales, ainsi que des zones d’activités modernes, assure une stabilité économique favorable pour investir à Dijon et sécuriser son capital.

Une ville étudiante et touristique

Dijon accueille près de 35 000 étudiants (Université de Bourgogne, écoles d’ingénieurs et de commerce). Cette population soutient la demande locative pour studios, T1 et T2, ainsi que pour les colocations étudiantes.
Côté tourisme, Dijon est connue pour son centre historique médiéval, ses musées et sa gastronomie (moutarde, vignobles). Ces atouts génèrent une demande locative saisonnière ou meublée et contribuent à une bonne rentabilité locative.

Une population en forte croissance et un marché dynamique

La ville attire jeunes actifs et familles grâce à sa qualité de vie et son cadre urbain attractif. La demande locative reste soutenue, notamment pour les petites surfaces et les logements rénovés, ce qui rend Investir dans l’ancien particulièrement intéressant.

Quel type d’investissement locatif choisir à Dijon ?

Rentabilité selon les types de biens

• Studios/T1 : très recherchés par les étudiants et jeunes actifs, rendement moyen autour de 6 % brut.
  
• T2/T3 : adaptés aux couples et aux familles, stabilité locative assurée.
  
• Colocations et meublés : forte demande dans les quartiers proches des campus et du centre-ville, excellente bonne rentabilité locative.
  

Neuf ou ancien : que privilégier ?

Le neuf reste limité et cher, tandis que l’ancien offre des prix au m² plus accessibles, un potentiel de valorisation et des avantages fiscaux. Investir dans l’ancien permet de bénéficier de déficit foncier et d’autres dispositifs de défiscalisation en immobilier, tout en maximisant le rendement.

Quelle fiscalité pour investir à Dijon ?

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : idéal pour les étudiants et meublés.
  
• Déficit foncier : pour les travaux sur l’ancien.
  
• Pinel et Pinel ancien rénové : pour optimiser la fiscalité sur certains quartiers.
  

Où investir à Dijon ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Les quartiers patrimoniaux (Centre-ville, Parc, Notre-Dame)

Le centre historique et le quartier Notre-Dame séduisent pour leur charme, leur accessibilité et leur proximité des commerces et transports. Investir dans l’ancien ici garantit une forte demande locative et une valorisation patrimoniale durable.

Les quartiers à fort rendement (Port du Canal, Toison d’Or, Fontaine d’Ouche)

Ces secteurs offrent des prix attractifs et une forte demande pour les studios, T2 et colocations, assurant une bonne rentabilité locative pour les investisseurs.

Les quartiers en mutation (Montaigu, Université, Quetigny)

Ces zones bénéficient de projets urbains et de rénovation, offrant des opportunités d’achat à prix attractif et une plus-value potentielle à moyen terme.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché dijonnais ?

Les projets urbains

• Rénovation du centre-ville et embellissement des espaces publics.
  
• Développement du quartier de la Toison d’Or et des zones universitaires.
  
• Aménagement de quartiers mixtes et nouveaux logements pour dynamiser l’attractivité.
  

Les infrastructures de transport

• Tramway et bus à haut niveau de service pour améliorer la mobilité urbaine.
  
• Gare SNCF connectée à Paris et Lyon, renforçant l’attractivité de la ville.
  
• Projets de mobilités douces et de pistes cyclables pour un cadre de vie amélioré.
  

Investir à Dijon : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Ils privilégieront le centre-ville historique et les quartiers patrimoniaux pour sécuriser leur placement et viser une valorisation à long terme.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Ils s'intéressent aux quartiers Fontaine d’Ouche, Toison d’Or ou Port du Canal, où le calcul du rendement locatif est avantageux et la demande locative solide.

Les investissements étudiants ou colocation

Avec ses 35 000 étudiants, Dijon offre de belles opportunités pour les studios, T2 meublés et colocations près des campus et du centre-ville, notamment sous le régime LMNP.

En résumé : faut-il investir à Dijon ?

Avec ses prix attractifs, sa demande locative soutenue, ses projets urbains ambitieux et son patrimoine historique, Dijon est une ville idéale pour Investir dans l’ancien. Que ce soit pour viser une bonne rentabilité locative ou profiter de la défiscalisation en immobilier, le marché dijonnais offre un excellent équilibre entre stabilité et potentiel de valorisation.