Investir à Marseille

Investissement locatif à Marseille : une opportunité en or pour les investisseurs

Pourquoi investir dans l’immobilier à Marseille

Avec ses 860 000 habitants, Marseille, deuxième plus grande ville de France, est une métropole attractive grâce à son dynamisme économique, son cadre de vie méditerranéen et son marché immobilier abordable. Elle offre des opportunités uniques pour les investisseurs locatifs en quête de rendements attractifs.

1. Des prix immobiliers accessibles

Le prix moyen du mètre carré à Marseille avoisine 3 200 euros, bien en dessous des prix pratiqués dans d’autres grandes villes françaises comme Lyon ou Paris. Cela permet aux investisseurs d’acquérir des biens de qualité tout en optimisant leur budget.

1. Un excellent rendement locatif

Grâce à des loyers compétitifs et des prix d’achat abordables, Marseille affiche un rendement locatif brut souvent supérieur à 6%, contre 3% à Paris, offrant ainsi une rentabilité bien plus intéressante.

1. Une forte demande locative

Étudiants : plus de 60 000 étudiants grâce à ses nombreuses universités et grandes écoles (Aix-Marseille Université, KEDGE Business School, etc…)

Professionnels : Le dynamisme économique de zones comme Euroméditerranée attire des jeunes actifs en quête de logements proches de leur travail.

Familles et retraités : Des quartiers résidentiels comme le Prado ou Bonneveine séduisent par leur cadre de vie paisible.

1. Une ville en pleine transformation

Marseille est en constante évolution, portée par de grands projets urbains tels que Euroméditérranée, qui réhabilite des quartiers entiers comme La Joliette et dynamise l’économie locale. Ces initiatives boostent la valeur des biens immobiliers dans plusieurs secteurs stratégiques.

1. Un cadre de vie méditerranéen

• Climat : plus de 300 jours de soleil par an
• Environnement : Proximité de la mer, des plages et du parc national des Calanques
• Vie quotidienne : Une ville vivante, avec des commerces de proximité, des marchés locaux et une riche offre culturelle.

Marseille : Une alternative aux grandes métropoles françaises

Contrairement à Paris, où le marché immobilier est saturé et les rendements souvent faibles (environ 3%), Marseille offre un rapport qualité/prix imbattable et une fiscalité plus avantageuse grâce à des dispositifs comme Pinel ou le déficit foncier.

Les prix du m2 à Marseille ?

Au cours des dernières années, le prix du m2 à Marseille a connu une progression notable reflétant l’attractivité croissante de la cité phocéenne. Entre 2020 et 2025, les prix ont augmenté de manière régulière, avec une hausse moyenne de 4 à 6% par an, bien que certaines zones comme le 8^ème et le 7^ème arrondissements aient enregistré des hausses encore plus significatives. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs : une demande accrue, notamment de la part d’investisseurs et de nouveaux habitants attirés par la qualité de vie, la rénovation de certains quartiers, et un dynamisme économique renforcé. Toutefois, malgré cette tendance à la hausse, Marseille reste plus abordable que d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Lyon, offrant un excellent rapport de qualité / prix pour les acquéreurs.

Des arrondissements prestigieux

Marseille se distingue par la diversité de ses arrondissements, chacun offrant un cadre de vie unique, une architecture spécifique et des prix immobilier variés. Quartiers résidentiels prisés, immeubles modernes et bâtiments historiques de standing, le 7^ème, le 8^ème ou le 6^ème arrondissement offrent un cadre de vie idéal dans des biens immobiliers de prestige.

Une création de valeur à long terme peut être l’objectif d’un investissement.

Les quartiers équilibrés : rentabilité et demande solide

Des arrondissements comme le 3^ème, le 5^ème ou le 10^ème arrondissement combinent des prix raisonnables avec une demande locative élevée. Ces quartiers à proximité du centre-ville et des zones commerciales attirent de nombreux étudiants. Lors d’une stratégie équilibrée alliant vision à long terme et rentabilité, ces arrondissements présentent de grandes opportunités pour le marché immobilier à Marseille.

Les zones à fort rendement : un pari sur l’avenir

Les 11^ème ou le 13^ème arrondissement deviennent attractifs. Avec des prix d’achats abordables, ces secteurs permettent d’obtenir des rendements locatifs supérieurs tout en bénéficiant d’une évolution positive de la valeur à moyen terme.

Une typologie de biens où investir ?

Marseille, deuxième ville de France, offre un marché immobilier riche en opportunités pour les investisseurs, notamment dans l’immobilier ancien. Avec ses 16 arrondissements aux caractéristiques variées, la cité phocéenne séduit par ses prix attractifs, sa forte demande locative et son potentiel de valorisation à long terme.

• Les petites surfaces :

Parfaites pour les étudiants, elles offrent une rentabilité brute élevée et une gestion locative simplifiée.

• T3 et T4 :

Très recherchés par les familles ou pour des collocations, notamment dans les arrondissements résidentiels comme le 9^ème ou le 12^ème.

• Immeubles de rapport :

Idéaux pour mutualiser les risques et maximiser les rendements dans des quartiers populaires comme le 3^ème ou le 15^ème.

• Biens anciens avec travaux :

Opportunités intéressantes dans les arrondissements en mutation, grâce à des prix attractifs et des dispositifs fiscaux avantageux.

À Marseille, la demande locative se concentre principalement sur les petites surfaces. Ces logements parfaitement adaptés aux étudiants, jeunes actifs et travailleurs en mobilités sont particulièrement prisés dans les quartiers proches des universités et des pôles économiques. Leur praticité et leur coût attractif en font une valeur sûre pour les investisseurs, garantissant une forte demande constante.

Les T2 occupent également une place importante sur le marché locatif marseillais. Ils sont très recherchés par les couples ou les jeunes ménages, qui privilégient un compromis entre espace et budget.

La législation immobilière à Marseille : ce qu’il faut savoir pour investir

La ville, comme le reste de la France, applique des réglementations spécifiques visant à protéger les locataires et les propriétaires tout en favorisant la rénovation et la modernisation du parc immobilier.

Encadrement des loyers

Marseille ne fait pas encore partie des zones où l’encadrement des loyers est obligatoire. Toutefois, les propriétaires doivent respecter les règles générales, notamment celles liées aux loyers abusifs ou aux clauses de révision dans le cadre d’un bail.

Diagnostic immobilier obligatoire :

Lors de la mise en location ou de la vente d’un bien, certains diagnostics sont obligatoires : performance énergétique (DPE), amiante, plomb, électricité et gaz. À Marseille où l’ancien représente une grande partie du parc immobilier, ces diagnostics sont cruciaux pour évaluer les travaux nécessaires et éviter les surprises.

Rénovation dans les secteurs sauvegardés :

Certains quartiers historiques de Marseille, comme le Panier ou le Vieux-Port, sont soumis à des réglementations particulières en matière d’urbanisme. Tout projet de rénovation ou de transformation de bien doit respecter les normes fixées par les architectes des bâtiments de France.

Dispositifs fiscaux pour l’ancien :

Les investisseurs dans l’immobilier ancien peuvent bénéficier d’aides et de dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie (pour les logements à rénover dans des zones définies) ou le déficit foncier (pour déduire le coût des travaux de leurs revenus fonciers). Ces outils sont particulièrement avantageux à Marseille, où les biens anciens à rénover sont nombreux.

Réglementation sur la location saisonnière :

Avec l’attrait touristique de la ville, la location courte durée est populaire. Cependant, les investisseurs doivent se conformer aux règles locales, notamment l’obligation de déclarer le bien en mairie et, dans certains cas, de demander une autorisation de changement d’usage.

Pourquoi maitriser ces règles est crucial ?

En comprenant et en respectant ces réglementations, les investisseurs peuvent maximiser la rentabilité de leur projet tout en évitant les écueils juridiques. Chez Investir dans l’ancien, nous vous accompagnons dans vos démarches pour garantir un investissement conforme et rentable à Marseille.

Les avantages d’un accompagnement clé en main avec Investir dans l’Ancien

Réaliser un investissement locatif clé en main à Paris peut être complexe. Grâce à notre expertise, nous vous accompagnons à chaque étape :

• Recherche d’un bien avec un fort potentiel.
• Gestion des rénovations pour maximiser la rentabilité.
• Mise en location rapide et sécurisée.

Conclusion : Investir à Marseille, une Décision Stratégique et Rentable

En résumé, Marseille se présente comme une destination de choix pour l'investissement locatif, offrant une multitude d'opportunités pour les investisseurs avertis. Avec ses prix immobiliers attractifs, un rendement locatif supérieur à la moyenne nationale, une demande locative soutenue et une ville en pleine transformation, la cité phocéenne offre un potentiel de croissance et de rentabilité indéniable.

Que vous soyez intéressé par les petites surfaces pour les étudiants, les T3/T4 pour les familles, les immeubles de rapport pour mutualiser les risques, ou les biens anciens avec travaux pour bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, Marseille propose une diversité de biens adaptée à chaque stratégie d'investissement.

De plus, la législation immobilière, bien que spécifique, offre des opportunités fiscales intéressantes comme la loi Denormandie et le déficit foncier, particulièrement avantageux dans le contexte marseillais où les biens anciens sont nombreux.

Chez Investir dans l'Ancien, nous comprenons les enjeux et les complexités de l'investissement locatif. C'est pourquoi nous proposons un accompagnement clé en main, de la recherche du bien idéal à la gestion des rénovations et à la mise en location. Notre expertise locale et notre connaissance du marché marseillais vous assurent un investissement conforme, rentable et sécurisé.

Si vous aussi, vous souhaitez saisir les opportunités qu'offre le marché immobilier marseillais et bénéficier d'un accompagnement personnalisé pour votre projet d'investissement locatif clé en main, contactez-nous dès aujourd'hui. Ensemble, construisons votre succès immobilier à Marseille !