Investissement locatif Marseille : investir dans la cité phocéenne
Marseille

Investir à Marseille

Tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif immobilier à Marseille

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Les 3 atouts de Marseille

Tourisme

Tourisme

D'un point de vu touristique Marseille à la côte, entre centre urbain et petits villages du sud, plages et monuments historiques.

Étudiants

Étudiants

Marseille fait partie des pôles universitaires majeurs en France, et attire de fait de nombreux étudiants.

Culture

Culture

Capitale européenne de la Culture en 2013, Marseille offre un patrimoine riche à ses habitants et touristes.

Description de la ville

Premier port français et deuxième ville de France, elle fait partie des plus grandes villes de France. Marseille est dynamique. Elle a su, depuis vingt ans, se remettre d’un marasme économique dans lequel elle était tombée.

Le nouveau quartier d’affaires Euroméditerranée, plus grande restructuration urbaine d’Europe, a permis la diversification des activités économiques de la ville. Le port et le commerce restent les activités essentielles de la ville. Cela, grâce à sa position stratégique vers l’Afrique et l’Asie et avec les activités de transport et messagerie maritimes, tourisme et croisières. Mais les activités de banque, assurance et services financiers, et télécoms et multimédias ont su se développer. Cette réhabilitation a aussi donné le jour à la création de programmes immobiliers neufs et à la transformation des docks en appartements et commerces.

Marseille s’est également orientée vers des pôles économiques de compétitivité à haute valeur ajoutée comme la biotechnologie, l’aéronautique, l’énergie et les techniques maritimes. En deuxième position en termes de recherche scientifique, elle a décroché le label « French Tech » grâce à son pôle télécoms et médias.

Sur le plan culturel, Marseille a été l’hôte de nombreux évènements majeurs depuis 2013, lorsqu’elle est devenue capitale européenne de la culture. Également deuxième ville de congrès en France, elle attire des millions de visiteurs chaque année, touristes et congressistes.

Aix-Marseille est l’université francophone pluridisciplinaire la plus importante, comptant plus de 55 000 étudiants à Marseille et plus de 90 000 au total. La ligne de Transport Express Régional (TER), totalement refaite, permet de se rendre dans les facultés et écoles d’Aix-en-Provence en trente minutes en train. Ce qui n’est pas négligeable, car les loyers sont beaucoup plus abordables à Marseille pour les étudiants.


Analyse détaillée de Marseille

IMMOBILIER

DÉMOGRAPHIE

ÉCONOMIE

VILLE

Pourquoi investir à Marseille

Prix immobiliers attractifs sous le soleil et fort rendement assuré

Malgré son dynamisme économique, sans oublier sa situation méridionale et en bord de mer qui offre un cadre de vie harmonieux, Marseille affiche un marché immobilier proposant des prix immobiliers encore intéressants. Elle arrive en tête des villes aux prix immobiliers les plus bas. Vous pouvez donc avoir une place au soleil tout à fait abordable et obtenir une superficie plus grande pour le même prix. Ce qui pourrait constituer un réel avantage pour votre patrimoine immobilier.

Mais faites vite, car les prix montent rapidement dans certains arrondissements. Cela permet aussi d’espérer une belle plus-value sur le long terme. Les prix des biens immobiliers marseillais ont connu une hausse de plus de 12 % sur ces deux dernières années. Ce qui peut inciter à envisager un investissement immobilier à Marseille.

C’est une ville hétérogène et les quartiers sont très différents avec des variations de prix énormes. Elle offre un vaste choix de biens immobiliers tant neufs qu’anciens. Mais attention, investir dans l’immobilier locatif à Marseille est surtout une question d’emplacement, car, il faut le dire, certaines banlieues sont à éviter.

La pénurie de biens à louer face à la forte pression locative devrait vous prémunir d’une non-occupation de votre bien et assurer le bon déroulement de votre projet immobilier.

Quel investissement locatif à Marseille ?

De nombreux appartements neufs vont être livrés en début 2022 dans le quartier d’Euromed. C’est un programme de logement destiné à une population très large, depuis les étudiants jusqu’aux retraités en passant par les jeunes actifs et les familles. Étant neufs, ces biens ont un prix plus élevé que les biens immobiliers anciens situés dans le même quartier. En contrepartie, en revanche ces logements neufs reste avantageux afin de pouvoir bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. Comme le dispositif Pinel qui représente un gros atout dans le fait d’investir dans le neuf.

La loi Pinel est une réduction d'impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Sur un montant de 300 000 € maximum. Ces avantages fiscaux constitueraient un réel gain de votre projet immobilier.

En effet défiscaliser permet de réduire le montant de l'impôt à régler à l'administration fiscale.

Avec sa forte population étudiante, son attraction touristique, et le nombre permanent de congressistes fréquentant la ville, préférez une petite surface meublée. Acheter un bien comme un studio ou T2 est un choix sûr. Étudiante ou de très courte durée, la location meublée connaît un fort succès.

Euromed offrant une multitude d’habitat neuf, à des prix élevés, Marseille est la ville où l’on trouve les biens anciens les moins chers. Cela peut vous permettre d’investir dans un logement à bas prix où vous pourrez faire des travaux de rénovation. Ils pourront vous apporter des réductions d’impôt grâce à une baisse de la taxe foncière et, plus tard, une plus-value certaine qui constitue un avantage fiscal certain. La demande locative en T4 et T5 est plutôt forte également, face à une offre faible. Si votre budget le permet, vous pouvez également vous tourner vers ce type d’investissement.

Marseille en quelques chiffres

Deuxième plus grande ville de France, 1er port français et 3e sur la Méditerranée, Marseille est la 4e ville touristique de France avec environ 5 millions de touristes par an.

Elle héberge 94 000 étudiants.

Les prix de l’immobilier ont augmenté de 7 % rien qu’en 2021 et de +25,5 % en 5 ans.

Même si les prix sont très différents selon les arrondissements, le prix moyen au mètre carré est de 3 368 €, pour un prix moyen à la location de 15 €.

Plus de 80 % des biens sur le marché sont des appartements.

Plus de 25 % des biens loués sont des studios et plus de 30 % des T2.

Un des meilleurs rendements du marché ?

En 15 ans, le taux de rentabilité locative est passé de 6 à 8 % à Marseille. Marseille reste sous-évaluée, avec de belles possibilités d’investissements et un taux de rentabilité intéressant.

Afin de bien calculer votre rendement locatif, il ne faudra pas oublier de vous renseigner sur la copropriété. Cela, pour tenir compte des frais et charges à venir que vous devrez assumer, de nombreux quartiers subissant des rénovations extérieures (façades). Cela peut impacter votre rentabilité brute, vous laissant avec une rentabilité nette plus décevante.           

Beaux quartiers, quartiers neufs, « l’arrière-pays » ou centre

Les beaux quartiers de Marseille sont aussi, bien sûr, les plus chers. Proches du centre-ville et de la mer, ils bénéficient de nombreux grands parcs. Le 7e arrondissement, quartier de la Corniche ou du Roucas Blanc entre autres. Ainsi que le 8e arrondissement, bourgeois, avec le Prado ou la Pointe Rouge, où l’on trouve de grands appartements. Il faudra compter de 4 467 à 4 512 €/m² pour un loyer moyen de 16 €/m².

L’on trouve du neuf dans du vieux, grâce à la réhabilitation des docks pour La Joliette qui donne un certain cachet au quartier. Et les nouveaux bâtiments du programme Euromed offrent autant d’attrait pour les étudiants et jeunes actifs. Ils sont situés dans le 2e arrondissement, proches de la gare pour se rendre à Aix-en-Provence entre autres, du centre-ville et du Vieux-Port. Ces biens se situent entre 2 709 € et 4 126 €/m², pour des loyers allant de 13 € à 19 €/m². Ne pas oublier que cet arrondissement offre aussi de nombreux appartements dans l’ancien (d’où un grand écart de prix d’achat et de location).

Dans le 11e arrondissement, plutôt ressentis comme excentrés, Les Camoins et la Valentine, sont à mi-chemin entre Marseille et les Calanques. Et c’est un des seuls endroits où la ville peut continuer à s’étendre. On y trouve aussi bien appartements anciens datant des années 60 et 70 que des programmes neufs. Bien desservi par le réseau de bus, on peut y trouver toutes les surfaces d’appartement. Il faut compter débourser entre 2 314 et 4 035 €/m² pour un loyer compris entre 13 et 18 €/m².

Viser les 4e, 5e et 6e arrondissements vous permettra de trouver un bien dans l’ancien, du studio à l’appartement familial. Vous y trouverez transports, commerces de proximité, écoles et lieux de travail sur le pas de porte. Ils sont proches également des hôpitaux et universités. Les prix sont très variables, mais la rentabilité est assurée.