Le guide du rendement locatif

Calcul

Le calcul en soi est une formule très simple. Il faut toutefois distinguer le taux de rendement locatif brut du taux de rendement locatif net.

Taux de rendement locatif brut = (loyer mensuel brut x 12) x 100 / prix d’achat du bien

Si ce calcul est vite fait, il y a beaucoup d’éléments dont il ne tient pas compte et qui viendront changer les données financières de votre investissement.

Dans le prix d’achat ne sont pas pris en compte les frais liés au notaire et à la publication, les frais d’agence si vous avez dû en payer.

D’un autre côté, dans le montant du loyer annuel perçus, il n’y a aucune charge prise en compte. Il vous faut déduire taxe foncière, charges de corporéité le cas échéant, assurances diverses dont assurance pour loyers impayés, impôts fonciers, frais liés à la gestion de votre bien si vous placez ce dernier en gérance, et toute autre charge non récupérable.

Le taux de rentabilité locative nette vous donnera une idée plus pointue de la valeur de l’investissement locatif que vous voulez faire.

Taux de rentabilité locative nette =(loyer mensuel brut x 12) – toutes charges financières non récupérables x 100/ prix d’achat du bien + frais de notaire et d’inscription + éventuels frais d’agence

Obtenir un maximum d’informations sur les coûts divers avant de prendre une décision d’investir dans un bien immobilier va vous conforter dans votre choix. Et le taux de rendement (ou rentabilité) locatif net peut vous aider à choisir entre deux biens qui, a priori, présentent les mêmes avantages.

Utilité de connaître le taux de rendement locatif

Vous hésitez entre deux biens ? Ou bien vous hésitez sur la ville dans laquelle réaliser un investissement, le taux de rentabilité locative est l’outil qui peut vous aider.

Parce que d’une ville à l’autre le prix de l’immobilier peut être très différent, mais aussi le marché de l’immobilier locatif et le montant des loyers, la taxe foncière et bien d’autres éléments, le taux de rentabilité locative nette va vous permettre de comparer des pommes et des poires.

Exemple 1

Vous êtes intéressé par une annonce de bien immobilier (déjà en location) - T2 de 37 m2 avec balcon :

Montant d’acquisition = 67 000 €

Loyer mensuel = 470 € + 40 € de charges

Charges de copropriété = 70 € / mois ou 840 € / an

Frais d’agences à la charge du vendeur

Frais de notaire (de 8 %, car il s’agit d’un bien ancien) = 6 514 € TTC

Taux de rendement brut = (470 x 12) x 100 / 67 000 = 8,4 %

Taux de rendement net = ((470 x 12) – 840) x 100 / 67 000 + 6 514 = 7,9 %

Exemple 2

Vous êtes aussi intéressé par une annonce de bien immobilier (déjà en location) - T2 de 40 m2 avec balcon

Montant d’acquisition = 65 000 €

Loyer mensuel = 465 € + 70 € de provisions sur charges

Charges de copropriété = non communiquées

Frais d’agences à la charge de l’acquéreur (8,33 %) = 5 000 €

Frais de notaire (de 8 %, car il s’agit d’un bien ancien) = 6 376 € TTC

Taux de rendement brut = (465 x 12) x 100 / 65 000 = 8,59 %

Taux de rendement net = (465 x 12) x 100 / 60 000 + 5 000 + 6 376 = 7,81 %

À ce taux de rendement net, vous devez encore déduire de votre revenu foncier les assurances nécessaires, la taxe foncière et les impôts liés au revenu foncier. Allez-vous gérer vous-même le bien, ou le donner en gérance ?

Uniquement avec ces 2 exemples simples, nous pouvons voir que le taux diffère entre taux brut et taux net. Mais surtout, pour un investissement qui semble équivalent, mais dans deux villes différentes, nous obtenons des taux bruts et nets de rendement locatifs très différents. Et nous n’avons pas tous les éléments en main pour faire un calcul plus précis du taux de rentabilité locative nette.

L’exemple 1 se situe à Marseille, réputée actuellement pour avoir un taux de rentabilité qui se situe entre 5 et 9 %. Mais l’appartement en question se situe dans un quartier peu prisé où la revente pourrait s’avérer difficile. Les prix au mètre carré, à l’achat comme à la location, ne sont pas aussi élevés que dans certains quartiers plus proches du centre-ville.

L’exemple 2 se situe à Montpellier dans un quartier également à l’écart du centre-ville, mais qui a reçu un gros programme de réhabilitation.

Taux acceptable

On considère, en moyenne, qu’un bon rendement locatif se situe au-delà de 4 % par an et jusqu’à 8 %. Au-delà de 8 %, il faut peut-être reconsidérer la possibilité de l’investissement en immobilier locatif, car il peut s’agir d’un investissement risqué. Il peut s’agir d’un prix d’achat bas, avec peut-être un besoin de travaux important, et une promesse de loyer élevé ensuite. Mais il vaut mieux alors s’assurer que le marché de l’immobilier locatif du quartier ou de la ville où vous voulez investir va vous permettre de louer au loyer qui vous apportera ce rendement élevé. Ou bien vous risquez de faire face à la vacance locative. Et votre rendement chutera dangereusement, car vous aurez un logement vide pour lequel vous aurez des charges à payer. Pour éviter cela assurez-vous de bien sélectionner vos locataires, et d’étudier leur dossier, pour éviter le turnover, ou encore les problèmes de loyers impayés et de mauvais locataires.

Autres éléments à prendre en compte

Si calculer la rentabilité de votre bien via le taux de rendement de votre investissement locatif est un aspect essentiel à votre prise de décision, celle-ci reste une rentabilité brute. Il y a donc d’autres éléments à considérer et qui n’apparaissent pas dans le calcul de ce taux.

Tout d’abord, assurez-vous de la liquidité du bien. Même si un investissement locatif ne vaut vraiment la peine que sur le long terme, il peut arriver que vous ayez besoin de revendre le bien rapidement. Selon le cas, cela risque d’être difficile.

D’où un autre élément à prendre en considération : la plus-value. Que vous gardiez votre bien pendant des années ou que vous ayez besoin de le revendre rapidement, il est tout de même bon de savoir que réaliser une plus-value correcte à la revente est possible. N’oubliez pas que votre imposition sur la plus-value immobilière est proportionnellement dégressive (après 5 ans de détention) au temps durant lequel vous avez possédé le bien.

Pour acheter un bien et le louer, un autre aspect à considérer dans votre calcul du taux de rentabilité locative est celui de la fiscalité de votre investissement. Entre les divers dispositifs de défiscalisation, les possibilités de réduction d’impôt, il est important de prendre le temps, ici aussi, de comparer.

Le choix entre investir en immobilier dans un programme neuf, comme un programme Loi Pinel, ou investir dans l’immobilier ancien peut présenter une grande différence en termes de fiscalité. Et donc sur votre taux de rendement locatif. Ce dernier dépendra en effet grandement de l’optimisation de votre situation fiscale.

Décision qui doit être prise de façon raisonnée, votre projet va tenir également compte de ces éléments : création d’un patrimoine à transmettre ou pour la retraite, ou création d’un revenu supplémentaire viendront aussi s’ajouter au calcul du rendement locatif.

C’est une fois que vous aurez pris tous ces critères en compte que vous pourrez dégager le Cash-flow de votre bien, et savoir combien il vous restera en poche après déduction des charges. En somme ce qu’il apportera à votre trésorerie personnelle.

Si l’investissement directe dans un projet immobilier vous fait peur, il est toujours possible de commencer plus petit. Vous pouvez par exemple commencer par investir dans une SCPI. En investissant dans une SCPI vous prendrez moins de risque et n’aurez pas forcément besoin de contracter un crédit immobilier. En plus de cela vous pourrez quand même profitez d’avantages fiscaux comme un droit de réduction de l’impôt sur le revenu.

De plus la SCPI vous propose un pourcentage de rendement assez intéressant, proche de 4% en moyenne, pour le peu d’actions à mener, ainsi qu’une rentabilité presque immédiate.

Cependant il faut garder en tête que si vous voulez investir dans un réel projet immobilier avec une excellente rentabilité, investir dans une SCPI ne vous suffira pas. Il faudra aller plus loin pour atteindre des taux de rendement compris entre 5% et 8%, et profiter de revenus locatifs constants.