Pourquoi acheter un appartement pour le louer ?

Acheter un appartement pour le louer présente plusieurs avantages et peut être une stratégie d'investissement judicieuse pour plusieurs raisons :

• Revenu locatif régulier : L'un des principaux avantages de l'achat d'un appartement pour le louer est la génération d'un flux de revenus régulier. Les loyers perçus chaque mois fournissent une nouvelle source de revenus, une rente, qui protège contre les propriétaires bailleurs contre la perte de pouvoir d’achat lié à l’inflation (puisque les loyers augmentent avec l’inflation), constitue une rente pour préparer sa retraite et participe à la constitution de votre patrimoine.


• Valorisation de l’immobilier : Les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur au fil du temps, notamment dans les quartiers et les villes en plein essor. En possédant un appartement, vous bénéficiez de l'appréciation de sa valeur, ce qui peut se traduire par un gain en capital significatif si vous décidez de revendre la propriété dans quelques années.


• Détention d'un actif tangible : L'immobilier est un actif tangible, d’où l’expression « investir dans la pierre », ce qui en fait un investissement moins volatil par rapport à d'autres options comme les actions ou les obligations. Cet investissement concret, matérialisé, peut offrir une certaine sécurité dans un portefeuille d'investissement, voire se transformer en pied-à-terre ou en résidence de vacances, selon son emplacement.


• Effet de levier financier : L'investissement immobilier repose en partie sur l'utilisation de l'effet de levier. En effet, vous pouvez financer une partie importante de l'achat avec un prêt bancaire. Cela signifie que vous pouvez posséder et tirer profit d'une propriété de grande valeur tout en investissant une somme d'argent relativement faible. Vous valorisez tout votre investissement, aussi bien vos fonds propres que l’apport de la banque, par le biais du crédit.


• Avantages fiscaux : Selon le régime d’imposition choisi, posséder et louer un bien immobilier peut offrir des avantages fiscaux. Cela peut inclure des déductions pour les intérêts hypothécaires, les réparations et l'entretien, l'assurance, les frais de gestion et d'autres dépenses liées à la propriété. Certains dispositifs sont bien connus des investisseurs immobiliers, comme la réduction d’impôts PINEL dans le neuf, le dispositif DENORMANDIE dans l’ancien ou encore la déduction des charges au statut LMNP.


• Contrôle sur l'investissement : Contrairement à d'autres formes d'investissement, en tant que propriétaire-bailleur, vous avez un contrôle direct sur votre bien immobilier. Vous pouvez influencer sa valeur par des améliorations que vous pouvez réaliser vous-mêmes, par le biais d’artisans ou en votant des travaux en assemblée générale de copropriété. Vous pouvez également choisir les locataires, le type de location (location nue, location meublée, location courte durée, longue durée ou saisonnière…) et fixer le montant des loyers.

Il est important de noter que, comme pour tout investissement, l'achat d'un appartement pour le louer comporte des risques, notamment des périodes de vacance locative, des coûts d'entretien imprévus et des fluctuations du marché immobilier.

Une évaluation minutieuse des biens à vendre et une planification appropriée sont essentielles pour maximiser les avantages et minimiser les risques associés à cet investissement.

Est-ce rentable d’acheter un bien pour le louer en 2024 ?

La rentabilité d'acheter un logement pour le louer en 2024 dépend de plusieurs facteurs, dont certains peuvent varier selon la situation géographique, les fluctuations économiques et votre situation financière personnelle.

À l’heure actuelle, les perspectives de l’immobilier en 2024 sont plutôt encourageantes :

• La hausse des taux d’intérêt en 2023 génère une réelle baisse des prix de l’immobilier, qui devrait s’accentuer tout au long de l’année 2024.


• La baisse du nombre de transactions devrait être temporaire. Les ventes qui ont été reportées jusqu’alors devraient donner lieu à des annonces de logements à vendre dans les prochains mois, puisque la rétention d’un bien vide entraîne des frais pour les propriétaires vendeurs. Il faut se tenir prêt à saisir les meilleures opportunités !


• La demande locative est forte dans toutes les grandes villes et dans la plupart des villes moyennes de France.


• En région parisienne, comme en Seine-Saint-Denis, les chantiers d’amélioration du territoire sont accélérés grâce aux futurs Jeux olympiques, contribuant ainsi à valoriser certaines villes et quartiers.

Les clés pour un investissement immobilier réussi

Voici quelques points clés à considérer pour évaluer la pertinence d’un investissement immobilier et optimiser ses revenus locatifs :

Étudier le marché immobilier local

L'état du marché immobilier dans la zone où vous envisagez d'acheter est crucial pour assurer la réussite de votre projet immobilier. Recherchez les tendances en matière de prix des logements, la demande locative et intéressez-vous aux prévisions futures (ouverture d’une nouvelle station de métro, d’un centre commercial, d’une nouvelle crèche ou d’une entreprise qui recrute). Tous les locataires ne sont pas sensibles aux mêmes éléments, mais l’amélioration de la qualité de vie contribue à la valorisation des biens immobiliers aux alentours.

Certaines régions peuvent connaître une croissance rapide, offrant ainsi des opportunités d'appréciation du capital, tandis que d'autres pourraient être saturées ou en déclin.

Vous pensez avoir détecté le quartier où investir en 2024 ? N’attendez pas pour aller le visiter, découvrir sa typologie de biens à vendre et à louer et surtout, poser un maximum de questions lors des visites de biens pour mieux connaître les évolutions du quartier et vous aider à vous projeter.

Négocier ses conditions de crédit immobilier

Il est important de surveiller les prévisions économiques pour 2024, car les taux d'intérêt peuvent fluctuer en fonction de la politique monétaire.

Depuis la fin d’année 2023, les conditions d’accès aux prêts immobiliers se sont durcies. Les taux d’intérêt des prêts sont en hausse, ce qui impacte le coût d’acquisition des logements et réduit leur rentabilité. Actuellement, il faut être en mesure de présenter un apport d’au moins 10% du prix d’achat immobilier pour accéder au crédit et surtout, négocier un taux et des conditions d’emprunt intéressants.

Début 2024, l’investissement immobilier est donc particulièrement intéressant pour les acquéreurs souhaitant valoriser leur épargne puisqu’ils ont un avantage concurrentiel non négligeable sur les personnes se reposant principalement sur le levier du crédit. Dans certaines zones, la baisse du prix de vente des biens compense la hausse des taux d’intérêt. À ce titre, il est essentiel de poursuivre sa veille sur le marché immobilier afin de saisir les meilleures opportunités.

Estimer son rendement locatif potentiel

La réduction des biens à louer conséquente à l’interdiction de mise en location des appartements et maisons dits « passoire énergétique » accentue la demande de location sur les biens restants sur le marché.

Par conséquent, les locataires sont prêts à payer un loyer plus important pour se loger dans un appartement ou une maison avec un bon DPE.

Pour vérifier s’il est rentable d’acheter un bien pour le louer en 2024, calculez le rendement locatif potentiel, c’est-à-dire le revenu locatif attendu par rapport au coût total d’acquisition du logement.

Mettre son appartement en gestion locative

La gestion locative est un service proposé par de nombreuses agences immobilières et entreprises spécialisées.

Le principe est simple : vous confiez les clés de votre bien à un spécialiste en échange d’une rémunération généralement équivalente à environ . En échange, celui-ci recherche les locataires, organise les visites, collecte les loyers et gère les petites réparations du quotidien.

Le coût de la gestion locative amène certains propriétaires à tout gérer eux-mêmes pour préserver au maximum leur rentabilité nette. Certains préfèrent valoriser leur temps libre plutôt que leur marge. D’autres encore ont recours aux services de gestion locative pour gérer leurs propriétés à distance, notamment lorsqu’ils vivent dans une autre région.

Comment sélectionner le bon locataire ?

Sélectionner le bon locataire est crucial pour les propriétaires bailleurs, car un locataire fiable et responsable minimise les risques de non-paiement des loyers, de dégradations du bien, de mésentente avec les autres copropriétaires et autres mauvaises surprises.

Pré-sélection sur dossier

Anticipez les justificatifs à apporter dès la rédaction de votre annonce de mise en location.

Indiquez que vous organisez les visites après la réception d’un dossier de candidature, qui comprendra, à minima : une pièce d’identité, les trois dernières fiches de paie et/ou un avis d’imposition pour les personnes qui ne sont pas en CDI, comme les professionnels indépendants.

Vous pouvez également demander à voir les références des garants en cas de location étudiante ou de logement pour les ménages les plus modestes éligibles à la garantie Visale.

Les autres éléments tels que le RIB, le justificatif de domicile, les anciennes quittances de loyer… pourront être demandés après la visite, si le locataire potentiel vous a fait une bonne impression. Vous pouvez également demander les coordonnées de l’ancien propriétaire pour prendre contact avec lui, si cela convient au candidat.

En moins de 5 minutes, vous saurez si le candidat à la location est régulier dans ses paiements et s’il a rendu son dernier logement dans un état décent.

La vérification de références peut également se faire auprès de l’employeur ou d’un ancien propriétaire, si le dernier bailleur n’est pas encore informé du départ imminent de son locataire.

Visite du logement et rencontre des locataires

Profitez de la visite pour faire connaissance avec les locataires potentiels et tenter de comprendre leur situation. Sont-ils à la recherche d’un logement à court terme pour finir leurs études ? D’un appartement avec plusieurs chambres pour fonder un foyer ? D’une colocation avec des amis ? D’une maison avec jardin pour adopter un chien ?

Si votre logement à louer est en adéquation avec leur projet de vie, les locataires vont rester plus longtemps que s’ils louent votre bien par défaut, parce qu’ils n’ont pas su trouver mieux. Ils seront également plus respectueux du bien et du mobilier, puisqu’ils n’auront pas besoin d’adapter le lieu à leur mode de vie.

Solvabilité

Si vous avez un doute sur la solvabilité des éventuels locataires, différentes solutions s’offrent à vous :

• Règle du tiers. Un locataire est considéré comme « bon candidat à la location » dès lors qu’il perçoit 3x le montant du loyer. Le loyer représenterait donc un tiers de ses dépenses mensuelles.


• Souscrire une Garantie Loyer Impayé. Envisagez de souscrire une assurance pour les loyers impayés pour vous protéger contre le risque de défaut de paiement.


• Demander une caution. Proposez à votre locataire de mettre en place une caution bancaire, une caution parentale ou familiale, une caution solidaire ou une garantie VISALE, selon son profil.


• Vérifier que son assurance habitation inclut une clause de protection juridique. En cas de loyer impayé ou de litige, votre assurance vous assiste et couvre les frais de procédures associés. Cette garantie est incontournable pour protéger vos intérêts en tant que propriétaire bailleur.

Dans quels types d’appartements faut-il investir ?

La rentabilité d’un bien dépend de son emplacement, de son coût tout inclus (y compris les travaux imprévus), mais également de sa typologie.

Studio étudiant

Les studettes et studios étudiants situés dans des zones à forte demande locative, comme les centres-villes, les zones proches des universités, des zones d'emploi, ou des commodités (transports, commerces, écoles) comptent parmi les logements les plus recherchés.

Avantages :

• Solvabilité des étudiants garantis par les parents et le versement des APL
• Possibilité de bail de location de septembre à juin, puis de location saisonnière de juillet à août, pour optimiser le rendement locatif
• Haute rentabilité locative au m²

Inconvénients :

• Risque de vacance locative entre juillet et août dans les villes sans possibilité de location de vacances.
• Il faut demander l’accord de la copropriété avant de placer le studio en location saisonnière.
• Les résidences étudiantes prélèvent des frais de gestion. L’achat en direct est plus rentable, dès lors que l’appartement à louer est bien situé et bien entretenu.
• La dégradation des logements est fréquente lorsque les étudiants sont fêtards ou peu soigneux du mobilier.

Appartements anciens

Des appartements en bon état, nécessitant peu ou pas de rénovations, permettent de commencer à percevoir des loyers plus rapidement que des appartements à rénover, qui eux, offriront une meilleure rentabilité locative nette si le coût des travaux est bien maîtrisé.

Le prix au mètre carré des appartements anciens est toujours sensiblement plus abordable que le prix de l’immobilier neuf. C’est donc un investissement plus accessible et donc souvent plus rentable qu’un achat dans le neuf.

Des caractéristiques telles que la luminosité, un bon agencement, la présence d'un balcon ou d'une terrasse, ou encore une vue agréable contribuent à l’attractivité de l’habitat ancien aux yeux des locataires.

Avantages :

• Très bons emplacements en cœur de ville
• Cachet de l’ancien
• Large choix de biens pour tous types de publics (familles, colocataires, couples, personnes âgées) et de budgets, notamment avec des immeubles de rapport prisés par les investisseurs confirmés et des studios accessibles aux primo-accédants

Inconvénients :

• Travaux de mise en conformité à prévoir
• Absence de garantie décennale
• Frais de notaire plus élevés que dans le neuf

Résidences avec services

Investir dans des appartements en résidence étudiante, senior, des apparts hôtels pour professionnels en déplacement ou des résidences de tourisme peut être intéressant. La signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence offre souvent des services supplémentaires (gardien, ménage, etc.). Ces prestations peuvent attirer des locataires spécifiques et justifier un montant du loyer plus élevé que les plafonds appliqués dans la localité.

Avantages :

• Gestion simplifiée, avec des prestations incluant la recherche de locataires, la maintenance du bâtiment, voire la garantie de loyer impayé
• Avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Inconvénients :

• Rendement locatif faible, entre 2 et 4%
• Frais de gestion élevés, même si les services sont facturés directement aux locataires
• Restrictions sur l’utilisation de la propriété ou sa revente, du fait du contrat signé avec le gestionnaire de résidences
• Marché immobilier restreint, avec un faible choix de biens et une revente difficile

Location meublée ou non meublée ?

Le choix entre la location meublée et la location nue dépend de vos objectifs d'investissement, de votre tolérance au risque, de votre capacité à gérer la propriété et des conditions spécifiques du marché immobilier local.

Les loyers des locations meublées sont plus élevés que ceux des locations nues. De plus, le dépôt de garantie est plus élevé. La location meublée offre donc, en théorie, une rentabilité plus élevée que la location en nue-propriété.

Quand opter pour une location meublée ?

Le régime de la location meublée est encadré juridiquement. Pour prétendre au titre de « logement d’habitation meublé », la location doit être équipée d’une liste de meubles indispensables : literie, équipement de cuisine, luminaires, rangements, vaisselle, etc.

Puisqu’elle permet de s’installer simplement en posant ses valises, la location meublée est idéale pour les locations de courte durée, les logements de vacances, les studios pour étudiants et les résidences pour personnes âgées.

Dans certaines zones comme en bord de mer, le potentiel de rentabilité d’un appartement meublé ou d’une villa tout équipée est donc très élevé.

De plus, les baux des locations meublées sont plus flexibles qu’en location nue. Ils sont conclus sur 9 mois pour les étudiants. Cette courte durée est très avantageuse dans les zones à la fois étudiantes et touristiques. Dans des zones comme Montpellier, la Rochelle ou Nantes par exemple, la location saisonnière des logements étudiants en tant que logement de vacances contribue à rentabiliser l’investissement locatif durant l’été.

Le régime fiscal de la location meublée est avantageux. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal potentiellement plus favorable, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier et de déduire les charges.

Cependant, la rotation fréquente des locataires accélère l’usure du bien et oblige à faire des allers-retours constants pour l’entretien et les états des lieux, sauf à passer par une agence ou une conciergerie spécialisée.

Quand privilégier la nue-propriété ?

La mise en location en nue-propriété concerne uniquement des locations de longue durée, puisque pour s’y installer, les locataires doivent investir dans du mobilier.

Les baux de location non meublée sont généralement de trois ans, offrant plus de stabilité que les locations de courte durée. Cela se vérifie au regard du profil des locataires, qui sont principalement des familles et des actifs cherchant à s’installer pour quelques années.

Autre avantage, puisqu’il n’y a pas à fournir de mobilier ou d’équipement, l’investissement initial, les efforts de gestion et les frais d’entretien sont réduits, en comparaison avec une location meublée.

Cependant, le régime fiscal des locations non meublées est moins favorable que celui des locations meublées en termes d'amortissement et de déduction des charges. De plus, les augmentations de loyer sont plus réglementées et moins fréquentes dans la location non meublée que dans la location meublée, ce qui plafonne la rentabilité du bien.

La location vide est toutefois le mode de location le plus simple à gérer au quotidien.

Où faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

Le choix de la ville, la sélection du quartier et l'état général de la propriété sont des éléments clés pour assurer la réussite d’un investissement locatif.

Investir dans l’Ancien décrypte pour vous les meilleures villes où investir en 2024 pour faire fructifier votre patrimoine et optimiser votre rentabilité :

DPE : en 2024, faites attention aux passoires énergétiques

Depuis 2023, la mise en location des logements dits « passoires énergétiques » (avec une consommation d’énergie supérieure à 450 kWhEF/m²/an) est interdite suite à l’entrée en application de la loi Climat et résilience.

En 2025, les appartements et maisons avec un DPE G seront considérés comme indécents.

En 2028, le logement devra au moins avoir la classe F du DPE pour être mis en location ou pour réviser le loyer du bien à la hausse lors du renouvellement du bail.

Il est donc essentiel d’inclure un budget travaux d’isolation dans votre projet d’acquisition d’immobilier ancien ou de choisir des biens déjà rénovés.

De la recherche de biens au suivi des travaux, jusqu’à sa gérance, Investir dans l’Ancien gère toute la réhabilitation de votre futur bien à louer pour rentabiliser votre investissement immobilier. Avec des calculs au plus juste sur vos futurs travaux et votre fiscalité, votre budget d’investissement est respecté. Vous avez ainsi toutes les clés en main pour un rendement optimal.

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