Les investissements locatifs sont généralement considérés comme l’un des premiers placements à faire au cours de sa vie. Ils sont peu risqués, rentables et accessibles à toutes les personnes ayant un travail en CDI depuis plus de trois mois, ou une somme d’argent disponible pour un investissement immobilier. Une place de parking, une chambre de bonne, une studette, un appartement ou encore un immeuble de rapport, tous ces investissements locatifs sont facilement rentables. Mais comment calculer la valeur de ce rendement afin d’être certain de faire des bénéfices ?
Calculer la rentabilité brute
La rentabilité locative brute indique le rendement d'un investissement immobilier avant prise en compte des charges et impôts.
Pourquoi calculer la rentabilité brute d'un investissement immobilier ?
Dans l’immobilier locatif, le calcul de la rentabilité brute offre un résultat plus universel que la rentabilité nette.
En effet, en France, le calcul des impôts dépend de nombreux paramètres (revenus fiscaux du foyer, statut du bailleur (LMNP, SCI…)). De plus, les charges de copropriété sont susceptibles de changer d’une année à l’autre, selon les fluctuations des frais de chauffage, le coût des travaux planifiés (comme, par exemple, un ravalement de façades) ou imprévus (comme des réparations consécutives à un sinistre, par exemple).
Le calcul de la rentabilité brute d’un investissement immobilier facilite donc la communication entre le vendeur, l’agent immobilier et les potentiels investisseurs. Il permet également de se projeter dans différents scénarios et montages fiscaux pour optimiser sa rentabilité nette, une fois l’achat conclu.
Calcul de la rentabilité brute d'une location
Pour la calculer, utilisez la formule suivante : Rentabilité locative brute (%) = (Loyer annuel total / Prix d'achat total) x 100
- Additionnez au prix d'achat du bien les frais annexes (frais de notaire, frais de courtier ou d’agence immobilière, éventuels travaux de rénovation...).
● Divisez le loyer annuel total par le prix d'achat total.
● Multipliez le résultat par 100 pour mieux lire le pourcentage.
Exemple : Vous achetez un appartement à 300 000 € avec un loyer de 1 300 €. Le calcul est : 1 300 x 12/300 000 x 100 = 5,2. Votre investissement a un taux de rendement de 5,2 %, ce qui se situe dans la bonne tranche des taux de rendement locatifs.
Ce taux est appelé « la rentabilité brute », car il ne prend pas en compte les frais liés à votre bien immobilier ni les taxes sur vos revenus immobilier.
Calculer la rentabilité nette
La rentabilité locative nette de charges indique le rendement annuel net d’un investissement immobilier, une fois toutes les charges, dépenses associées à la mise en location et impôts payés.
Pourquoi calculer la rentabilité nette d'un investissement immobilier ?
Connaître la rentabilité nette d’une location immobilière permet à l’investisseur de :
- Comparer différents biens immobiliers pour choisir le plus rentable, une fois toutes les charges, frais et éventuelles déductions fiscales intégrés au calcul
- Choisir le meilleur statut fiscal en simulant la rentabilité nette pour chaque régime d’imposition
- Comparer le rendement d’un investissement immobilier dans l’ancien à d’autres modes d’investissement
- Se projeter dans sa situation patrimoniale à 5, 10 ou 20 ans
Calcul de la rentabilité nette d'une location
Le calcul de la rentabilité nette a tout d’une soustraction.
La formule est simple, mais nécessite d’anticiper tous les frais associés à la mise en location nue ou meublée.
Rentabilité nette = Rentabilité brute – [Charges imputables au propriétaire bailleur et non récupérables auprès du propriétaire (tels que la taxe foncière ou les charges de copropriété) + Impôts sur les loyers perçus + Travaux de remise en état entre deux locataires + Assurance habitation PNO + Frais liés au crédit + Frais supplémentaires (GLI, frais de mise en gestion locative)]
Rendement locatif et rentabilité locative : Quelles différences ?
Le rendement locatif et la rentabilité locative sont deux concepts souvent utilisés dans le domaine de l'investissement immobilier, mais ils ont des significations et des calculs légèrement différents.
Rendement locatif
Le rendement locatif se réfère au pourcentage de revenus générés par une propriété par rapport à son coût d'achat ou à sa valeur actuelle sur le marché.
Le taux de rendement est généralement calculé en divisant les revenus locatifs annuels (avant impôts et frais) par le coût d'achat ou la valeur marchande de la propriété, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
C'est un indicateur utile pour évaluer la performance d'une propriété en tant qu'investissement par rapport à son prix d'achat ou sa valeur marchande.
Attention toutefois, connaître le taux de rendement absolu d’un investissement immobilier est impossible. Personne ne peut prévoir lorsqu’un logement se libérera, les travaux à réaliser après une catastrophe naturelle ou encore une crise comme la pandémie de Covid-19.
En calculant la rentabilité nette, vous ne faites que vous approcher le plus possible de la rentabilité réelle de votre bien immobilier. Il est important de souligner que cette rentabilité risque fortement d’évoluer au cours du temps. Les calculs que nous vous indiquons vous donnent une estimation de la valeur moyenne de votre rentabilité nette.
La valeur de rendement exacte ne sera connue que lorsque vous serez propriétaire du bien.
Le taux de rendement idéal
Le taux de rendement considéré idéal est un taux de 10 %. Mais attention, il s’agit d’un taux global, qui est à différencier d’un taux de rendement brut ou d’un taux de rendement net.
Si votre taux de rendement se situe entre 5 % et 10 %, il est considéré comme bon. Les taux en dessous de 5 % sont des rendements faibles.
Rentabilité locative
La rentabilité locative, en revanche, prend en compte non seulement les revenus locatifs, mais aussi les dépenses et les coûts associés à la propriété. Comme indiqué précédemment, le calcul de la rentabilité nette de charges donne une vision complète de la performance financière de l'investissement immobilier, car elle prend en compte à la fois les revenus et les dépenses prévisionnelles.
Une bonne opération immobilière génère une rentabilité locative nette comprise entre 3 et 8%.
Pourquoi comparer le taux de rendement et la rentabilité locative ?
Le rendement locatif donne une évaluation rapide de la performance d'un bien immobilier en se basant uniquement sur les revenus de location, tandis que la rentabilité locative offre une perspective plus globale en incluant les dépenses liées à la propriété.
Les investisseurs utilisent souvent ces deux mesures ensemble pour évaluer et comparer la performance de différents biens immobiliers.
Les dépenses à prendre en compte avant d’investir
La clé pour anticiper son taux de rendement d’immobilier locatif est de prendre en compte toutes les dépenses liées à cet investissement.
Les dépenses les plus courantes sont :
- - Les charges et frais annuels du bien immobilier,
- - Le coût du crédit pour l’achat du bien immobilier,
- - Les impôts générés par le bien immobilier,
- - L’évolution de l’environnement du bien immobilier,
- - L’évolution de la rareté du bien immobilier.
Tous ces coûts sont à prendre en compte avant d’investir, car ils vont faire baisser ou augmenter le rendement net de votre investissement immobilier et donc, ce que vous allez percevoir de votre investissement.
Les investissements locatifs les plus rentables
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs. La localisation, la surface du bien immobilier, son état, son style, sa rareté et enfin son prix. Comme tous les investissements immobiliers, les risques à considérer sont les impayés, les travaux, les frais d’entretien, les locataires, etc. Des facteurs que vous pouvez inclure ou non dans le calcul de votre rendement de bien locatif.
Le rendement des petites superficies
Pour un premier investissement avec un petit budget, vous pouvez investir dans un emplacement de parking, une chambre de bonne ou une studette. Ce peut être un premier pas dans le milieu de l’investissement immobilier.
Si vous investissez dans un studio à Paris, vous n’aurez pas le même rendement que pour un studio à Lyon. Car l’immobilier à Paris à une valeur plus importante qu’à Lyon. Le rendement n’est jamais le même, quel que soit le bien immobilier.
Les petites surfaces ont un rendement qui se situe généralement entre 5 % et 7 % selon les critères énoncés précédemment. Elles ont un inconvénient majeur. En effet, ces locations sont plébiscitées par les étudiants et le turn-over est important, ce qui génère des frais à soustraire à votre investissement.
Le rendement des grandes superficies
Lorsqu’il s’agit de grandes surfaces, le rendement est dans la plupart des cas entre 7 % et 12 %. Ces rendements sont plus hauts, mais nécessitent d’importantes sommes d’argent, car il s’agit de l’achat de plusieurs appartements, d’une propriété entière ou d’un immeuble de rendement.
Comme les petites surfaces, le rendement sera défini par la localisation, l’état du bien, son style, sa surface et sa rareté. Dans le calcul du rendement, il faudra prendre en compte l’entretien de l’immeuble ou de la propriété, qui sera à soustraire lors du calcul.
Pour les grandes surfaces, l’inconvénient majeur consiste dans l’entretien du bien immobilier.
Le rendement d’un bien commercial
Les biens immobiliers commerciaux atteignent un taux de rendement variant qui entre 4 % et 8 %.
Ils sont considérés comme de bons investissements immobiliers et comportent des avantages. Notamment le fait d’être loués sur de longues durées, et de comporter peu de risques d’impayés.
Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier commercial afin de louer une boutique par exemple, il convient de choisir sa localisation avec soin. En effet, plus celui-ci sera bien placé, plus il attirera une clientèle potentielle et plus il se louera facilement et cher. Les emplacements de choix sont donc les centres-villes, les rues piétonnes, les lieux desservis par les transports publics. Ou encore, la proximité de grandes enseignes.
Malheureusement, le marché est très tendu dans ce secteur et peu d’occasions se présentent. Pour parvenir à réaliser un achat intéressant, il convient donc d’être en veille permanente, afin de ne pas manquer d'opportunités.
Pour définir votre taux de rendement correctement vous devez prendre en compte toutes les dépenses liées à votre bien immobilier, c’est ce qui correspond à la rentabilité nette. Le calcul de la rentabilité sans retirer les coûts d’investissement et des charges correspond à la rentabilité brute.
Investir sur l’avenir
Comme nous l'évoquions plus haut, le taux de rendement peut varier selon l’évolution de l’environnement du bien immobilier.
Certains acheteurs ont le goût du risque plus que d’autres et parient sur l’avenir. Dans la ville de Paris par exemple. Le projet du « grand Paris » avec l’extension des lignes de métro a augmenté la valeur de nombreux logements en périphérie de la ville. Le taux de rendement a connu une importante progression.
Investir dans des logements en dehors de Paris s’est alors avéré être un excellent investissement. Cela concerne dans ce cas précis la ville de Paris, mais il peut s’appliquer à d’autres villes françaises.
