Les investissements locatifs sont généralement considérés comme l’un des premiers placements à faire au cours de sa vie. Ils sont peu risqués, rentables et accessibles à toutes les personnes ayant un travail en CDI depuis plus de trois mois, ou une somme d’argent disponible pour un investissement immobilier. Une place de parking, une chambre de bonne, une studette, un appartement ou encore un immeuble de rapport, tous ces investissements locatifs sont facilement rentables. Mais comment calculer la valeur de ce rendement afin d’être certain de faire des bénéfices ?
Calculer sa rentabilité locative
La rentabilité locative brute mesure le rendement d'un investissement immobilier avant prise en compte des charges et impôts. Pour la calculer, utilisez la formule suivante : Rentabilité locative brute (%) = (Loyer annuel totalPrix d'achat total) x 100
● Additionnez au prix d'achat du bien les frais annexes (frais de notaire, éventuels travaux...).
● Divisez le loyer annuel total par le prix d'achat total.
● Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Cette formule donne une première estimation de la rentabilité, mais pour une analyse plus précise, il faut considérer la rentabilité nette qui prend en compte les charges et les impôts.
Les investissements locatifs les plus rentables
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs. La localisation, la surface du bien immobilier, son état, son style, sa rareté et enfin son prix. Comme tous les investissements immobiliers, les risques à considérer sont les impayés, les travaux, les frais d’entretien, les locataires, etc. Des facteurs que vous pouvez inclure ou non dans le calcul de votre rendement de bien locatif.
Le rendement des petites superficies
Pour un premier investissement avec un petit budget, vous pouvez investir dans un emplacement de parking, une chambre de bonne ou une studette. Ce peut être un premier pas dans le milieu de l’investissement immobilier.
Si vous investissez dans un studio à Paris, vous n’aurez pas le même rendement que pour un studio à Lyon. Car l’immobilier à Paris à une valeur plus importante qu’à Lyon. Le rendement n’est jamais le même, quel que soit le bien immobilier.
Les petites surfaces ont un rendement qui se situe généralement entre 5 % et 7 % selon les critères énoncés précédemment. Elles ont un inconvénient majeur. En effet, ces locations sont plébiscitées par les étudiants et le turn-over est important, ce qui génère des frais à soustraire à votre investissement.
Le rendement des grandes superficies
Lorsqu’il s’agit de grandes surfaces, le rendement est dans la plupart des cas entre 7 % et 12 %. Ces rendements sont plus hauts, mais nécessitent d’importantes sommes d’argent, car il s’agit de l’achat de plusieurs appartements, d’une propriété entière ou d’un immeuble de rendement.
Comme les petites surfaces, le rendement sera défini par la localisation, l’état du bien, son style, sa surface et sa rareté. Dans le calcul du rendement, il faudra prendre en compte l’entretien de l’immeuble ou de la propriété, qui sera à soustraire lors du calcul.
Pour les grandes surfaces, l’inconvénient majeur consiste dans l’entretien du bien immobilier.
Le rendement d’un bien commercial
Les biens immobiliers commerciaux atteignent un taux de rendement variant qui entre 4 % et 8 %.
Ils sont considérés comme de bons investissements immobiliers et comportent des avantages. Notamment le fait d’être loués sur de longues durées, et de comporter peu de risques d’impayés.
Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier commercial afin de louer une boutique par exemple, il convient de choisir sa localisation avec soin. En effet, plus celui-ci sera bien placé, plus il attirera une clientèle potentielle et plus il se louera facilement et cher. Les emplacements de choix sont donc les centres-villes, les rues piétonnes, les lieux desservis par les transports publics. Ou encore, la proximité de grandes enseignes.
Malheureusement, le marché est très tendu dans ce secteur et peu d’occasions se présentent. Pour parvenir à réaliser un achat intéressant, il convient donc d’être en veille permanente, afin de ne pas manquer d'opportunités.
Le taux de rendement idéal
Le taux de rendement considéré idéal est un taux de 10 %. Mais attention, il s’agit d’un taux global, qui est à différencier d’un taux de rendement brut ou d’un taux de rendement net.
Si votre taux de rendement se situe entre 5 % et 10 %, il est considéré comme bon. Les taux en dessous de 5 % sont des rendements faibles.
Pour définir votre taux de rendement correctement vous devez prendre en compte toutes les dépenses liées à votre bien immobilier, c’est ce qui correspond à la rentabilité nette. Le calcul de la rentabilité sans retirer les coûts d’investissement et des charges correspond à la rentabilité brute.
La rentabilité brute d’un investissement
La rentabilité brute d’un investissement est un calcul simple. Calculez les revenus locatifs annuels, que vous divisez par le montant du bien immobilier. Multipliez la valeur par 100 et vous obtenez le rendement brut de votre investissement locatif.
Exemple : Vous achetez un appartement à 300 000 € avec un loyer de 1 300 €. Le calcul est : 1 300 x 12/300 000 x 100 = 5,2. Votre investissement a un taux de rendement de 5,2 %, ce qui se situe dans la bonne tranche des taux de rendement locatifs.
Ce taux est appelé « la rentabilité brute », car il ne prend pas en compte les frais liés à votre bien immobilier ni les taxes sur vos revenus immobiliers.
La rentabilité nette d’un investissement
Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, vous devez réaliser un nouveau calcul. Pour cela, il faut calculer les revenus locatifs annuels et soustraire les charges et frais du bien immobilier, que vous divisez par le montant du bien immobilier, avec le coût de son crédit. Multipliez la valeur par 100 et vous obtenez ce que l’on nomme « la rentabilité nette » d’un investissement locatif.
Les dépenses à prendre en compte avant d’investir
La clé pour anticiper son taux de rendement d’immobilier locatif est de prendre en compte toutes les dépenses liées à cet investissement.
Les dépenses les plus courantes sont :
● Les charges et frais annuels du bien immobilier,
● Le coût du crédit pour l’achat du bien immobilier,
● Les impôts générés par le bien immobilier,
● L’évolution de l’environnement du bien immobilier,
● L’évolution de la rareté du bien immobilier.
Tous ces coûts sont à prendre en compte avant d’investir, car ils vont faire baisser ou augmenter le rendement net de votre investissement immobilier et donc, ce que vous allez percevoir de votre investissement.
Investir sur l’avenir
Comme nous l'évoquions plus haut, le taux de rendement peut varier selon l’évolution de l’environnement du bien immobilier.
Certains acheteurs ont le goût du risque plus que d’autres et parient sur l’avenir. Dans la ville de Paris par exemple. Le projet du « grand Paris » avec l’extension des lignes de métro a augmenté la valeur de nombreux logements en périphérie de la ville. Le taux de rendement a connu une importante progression.
Investir dans des logements en dehors de Paris s’est alors avéré être un excellent investissement. Cela concerne dans ce cas précis la ville de Paris, mais il peut s’appliquer à d’autres villes françaises.
Le taux de rendement, une valeur moyenne
Connaître le taux de rendement absolu d’un investissement immobilier est impossible. Personne ne peut prévoir lorsqu’un logement se libérera, les travaux à réaliser après une catastrophe naturelle ou encore une crise comme la pandémie de Covid-19.
En calculant la rentabilité nette, vous ne faites que vous approcher le plus possible de la rentabilité réelle de votre bien immobilier. Il est important de souligner que cette rentabilité risque fortement d’évoluer au cours du temps. Les calculs que nous vous indiquons vous donnent une estimation de la valeur moyenne de votre rentabilité nette.
La valeur de rendement exacte ne sera connue que lorsque vous serez propriétaire du bien.
