Immeuble de rapport
Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
Depuis plusieurs années, l'immeuble de rapport occupe le podium des placements immobiliers. Il peut certes permettre de louer avec des rendements locatifs élevés, mais le constat n'est pas complètement manichéen : l'immeuble de rapport présente des avantages, mais aussi des inconvénients qu'il est judicieux d'appréhender avant d'acquérir son immeuble. Dans ce guide, nous verrons de manière détaillée la notion d’immeuble de rapport ainsi que les différentes étapes pour acheter un actif de cette envergure.
Définition
Encore connu sous l’appellation d’immeuble de rentabilité, l’immeuble de rapport se présente comme un ensemble immobilier destiné à la location pour en tirer un rendement locatif conséquent. En d’autres termes, l’achat d’un tel immeuble rapporte à l’investisseur des revenus passifs. Qui plus est, ces immeubles ne possèdent pas de syndic de copropriété, ce qui n’engendre pas de charges de copropriété. En tout état de cause, un immeuble de rapport est un placement rentable sur le long terme ,il est possible pour vous de commencer avec un immeuble de deux lots ou alors de se lancer dans un projet avec plusieurs bâtiments. Différentes options sont disponibles pour tout investisseur: un immeuble dont les appartements sont déjà en location ; un immeuble avec des appartements vides ; ou un immeuble de rapport mixte. La configuration la plus courante est avec un local commercial au rez-de-chaussée, et des habitations dans les étages. Mais avant d'en faire l’acquisition, il est primordial de faire un audit complet du bâtiment. Vous devez impérativement vérifier l’état de la façade, de la toiture, la mise aux normes des différentes installations, l’état général des appartements et les diagnostics. Il est préférable d’avoir une certaine expérience dans le secteur de l’immobilier locatif, avant de se lancer dans un projet d’investissement pareil.
Les critères de choix d’un immeuble de rapport
Plusieurs paramètres entrent en jeu au moment de choisir un immeuble de rapport. Voici les critères à prendre en considération pour flairer une bonne affaire.
Le ratio qualité/prix
A ce niveau, il est question de dénicher un immeuble offrant d’énormes avantages sur le marché des logements, et ce malgré le prix unique. Par exemple, les appartements rénovés sont de plus en plus prisés par des locataires. Allant dans ce sens, il est important de connaître le marché immobilier local et de répertorier les besoins des locataires dans une zone précise.
La localisation du logement
Vous gagnerez à investir dans un immeuble de rapport conventionnel qui se trouve dans un endroit à forte demande locative. En d’autres termes, tout investisseur devrait cibler un profil assez précis pour ses futurs locataires. Il vous revient de déterminer si vous recherchez les étudiants, les familles ou encore les jeunes actifs. L’objectif est de leur offrir un cadre de vie commode, que ce soit au centre-ville ou non. Toutefois, vous devez vous assurer que vos locataires seront solvables.
Ainsi, il est primordial de vous familiariser avec l’environnement dans lequel se trouve l’actif, pour au final pouvoir répondre aux besoins de la population qui y vit et par conséquent donner de la valeur à votre offre de logement.
La tranquillité de l’immeuble
Pour tout propriétaire ou locataire d’un immeuble de rapport, le plus important est de jouir du bien immobilier en toute quiétude. De ce fait, si vous souhaitez investir dans l’ancien, il est impératif de réaliser les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires. Autrement dit, une bonne gestion locative passe par la tranquillité du logement. Il est clair que la vétusté d’un immeuble peut ne pas attirer des locataires solvables. Et cela pourrait même causer des loyers impayés. Par exemple, un de nos immeubles de rapports à Saint-Étienne bien entretenu attirera plus facilement des locataires fiables et solvables.
Investir avec Succès
Les avantages d’un immeuble de rapport
On ne cessera jamais de le dire, un immeuble de rapport à vendre est une opération très bénéfique pour les investisseurs immobiliers.
Une rentabilité locative élevée
En réalité, l’investissement dans un immeuble de rapport garantit des revenus fonciers stables. Cela se justifie clairement par le fait que les prix des appartements, bureaux ou commerces ne changent pas. À coup sûr, vous profiterez d’une meilleure rentabilité locative , car le prix d’acquisition et les frais de gestion de l’immeuble sont relativement faibles. Bien entendu, ce n’est pas un mais plusieurs loyers que vous percevrez tous les mois, vous permettant d’augmenter significativement vos revenus locatifs.
Cette rentabilité locative élevée peut aussi être dû à la réalisation de travaux qui vont permettre de créer de la valeur locative, mais ce n’est pas tout ! Les stratégies employées ( Core , Core + et Value Add ) pour l’investissement locatif vont aussi être importantes, autant que si votre bien se trouve dans une zone en mutation.
Une gestion locative simplifiée
Sans doute, la gestion des biens immobiliers se fait de manière simpliste. De toutes les façons, l’absence d’un syndicat de copropriété vous donne le droit de décider sur les règles de fonctionnement ou des travaux de rénovation sur l’immeuble. D’ailleurs, l’investisseur est libre de définir le temps des travaux et de choisir les prestataires pour les réaliser. Pour gagner en temps, il est mieux de solliciter les services d’une agence immobilière pour gérer vos biens immobiliers et vous conseiller quant à l’estimation des travaux et le budget à y consacrer pour ne pas se retrouver dans un gouffre financier.
Le couple rendement/risque
En général, la répartition du risque d’impayés se fait sur plusieurs biens. Ce qui revient à dire que plusieurs loyers devront permettre de rembourser votre crédit immobilier. Dans ce cas, l’investisseur paye les mensualités en fonction des versements d’argent réguliers effectués par ses locataires.
Il est intéressant de se reporter aux trois stratégies d’investissement pour gérer au mieux le couple rendement/risque :
- La stratégie Patrimonial vise des biens idéalement situés, avec uniquement des travaux de rafraichissement. Le rapport rendement/risque est assez modéré.
- La stratégie Équilibrée vise des actifs en centre ville, avec des travaux de rénovation. Le rapport rendement/risque est plus élevé.
- La stratégie Forte rentabilité vise des biens avec d’importants travaux de rénovation. Si cette dernière s’avère plus risquée, sa rentabilité peut s’élever au-delà des 8%.
L’un de nos investisseurs à choisi de se lancer dans un projet immobilier avec une stratégie Équilibrée. Il est aujourd’hui propriétaire d’un immeuble de rapport de 185m² à Bordeaux (33) avec un loyer annuel de 39 000€ et une rentabilité de 4,94%.
Les inconvénients de l’immeuble de rapport
À côté des multiples privilèges de l’immeuble de rapport, il existe quelques inconvénients qu’il faut relever. En voici quelques-uns :
Un investissement exigeant plus de liquidités
Investir dans un immeuble de rapport semble beaucoup plus lourd que lorsqu’il s’agit d’un seul appartement. Plusieurs problèmes peuvent apparaître en cas de non-couverture d’une assurance.L'investisseur doit donc disposer de liquidités pour réaliser par exemple des travaux ou pour éviter la vacance locative. Il est aussi important de prévoir des liquidités lorsque le bien a été acquis au mauvais prix ou si les locataires ne paient plus leurs loyers.
Investir dans l’ancien vous accompagne dans toutes les procédures administratives de votre investissement et budgétise, grâce à notre expertise, toutes les dépenses éventuelles en cas d’imprévu !
Un marché concurrentiel
L’investissement en immeuble de rapport connaît aujourd’hui une importante concurrence. Il s’agit d’un marché très dynamique qui se distingue par une forte rentabilité dû à la réalisation de gros travaux ou à la possession de nombreux lots. C’est un marché très concurrentiel où il faut impérativement maîtriser les coûts. Les bonnes opportunités se font rares, et trouvent facilement un nouvel acquéreur. Quelques heures suffisent !
Un investissement risqué sur plusieurs immeubles
En investissant dans plusieurs bâtiments, vous prenez un plus gros risque que si vous investissez dans un seul bâtiment. Qui dit plusieurs immeubles, dit aussi plus de travaux possibles et potentiellement plus de risques. Par exemple, si vous investissez dans un immeuble de rapport au Havre, il est essentiel de bien évaluer les travaux nécessaires pour maintenir l'attractivité du bien. Dans ce cas là, tous les travaux sont à la du propriétaire et non du locataire comme indiqué dans l'article 606 du code civil .
Comment acheter un immeuble de rapport ?
Pour acquérir un immeuble de rapport, il est vivement conseillé de consulter les sites d’agences et les portails d’annonces. Mais cela ne suffit pas, car tout dépend de votre budget, du type de prêt immobilier que vous recherchez, ou de l’autofinancement souhaité.
Définir votre budget
À la seule idée de vouloir investir, quel que soit le secteur d’activité, il est impératif de déterminer le budget à y allouer. Ainsi, vous pouvez demander un prêt immobilier auprès d’une banque ou utiliser vos fonds propres.
Dans le cas d’un crédit immobilier , vous gagnerez à appliquer la règle des 33 % pour déterminer le montant à investir et à rembourser pour un emprunt. Voilà pourquoi vous devez consulter les institutions bancaires afin de trouver le prêt immo qui correspond à votre situation. Bien évidemment, vous pouvez bénéficier d’un différé de remboursement.
Par ailleurs, il est important d’avoir un fonds de trésorerie pour régler certains frais supplémentaires. Il peut s’agir des frais suivants : dossier bancaire, agence immobilière, courtier, notaire et bien d’autres.
Investir dans l’ancien vous accompagne tout au long de votre projet. Nous commençons par définir votre projet locatif et votre plan financier, nous recherchons ensuite le bien qui vous correspond dans des villes dynamiques, en réalisant des analyses de marché et prévoyant différents scénarios pour déterminer votre cashflow. Nous sommes présents du début à la fin du projet en respectant les délais de chacune des étapes de votre investissement.
Adopter une stratégie sur la fiscalité
D’une part, il est question ici d’anticiper sur la fiscalité afin de diversifier votre patrimoine immobilier. Ainsi, le choix du régime fiscal demande un examen approfondi des trois paramètres suivants :
- Situation personnelle de l’investisseur
- Projet d’investissement locatif
- Objectif de l’investissement immobilier
Pour ce faire, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur en ce qui concerne le régime fiscal. Par exemple, si vous envisagez d'investir dans un immeuble de rapport à Lille, vous aurez donc l’embarras de choix entre : régime LMNP, SARL ou SAS, SCI à l’IS et SCI à l’IR. Rappelez-vous toujours que chaque régime propose des avantages et inconvénients distincts.
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Lorsque vous envisagez d'investir dans un immeuble de rapport, la localisation est l'un des éléments le plus crucial à considérer. Le choix de l'emplacement de votre investissement peut faire la différence entre un succès financier et une déception.
Voici quelques points clés à prendre en compte concernant la localisation :
Demande locative :
Lorsque l'on veut acheter pour louer, il faut recherchez des zones où la demande locative est forte et stable. Les grandes villes françaises, telles que Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, et Toulouse, sont souvent des choix solides en raison de leur population croissante et de leurs opportunités économiques. Les quartiers proches des centres-villes et des pôles d'emploi sont particulièrement prisés. Néanmoins, des villes moins grandes sont souvent rempli de belles opportunités d'investissement du fait de leur croissance, pensez à les intégrer dans votre recherche.
Proximité des commodités :
Les locataires apprécient la proximité des commodités telles que les écoles, les transports en commun, les centres commerciaux, les parcs et les services de santé. Un quartier bien desservi facilite la vie quotidienne des locataires et peut augmenter la demande pour votre immeuble.
Quartiers en développement :
Les quartiers en pleine croissance peuvent offrir un excellent potentiel de plus-value. Lorsqu'une zone est en cours de revitalisation ou de développement, les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter avec le temps.
Rentabilité potentielle :
Assurez-vous d'analyser la rentabilité potentielle de votre investissement en considérant les loyers moyens dans la région, les coûts d'exploitation et les taux d'occupation prévus. Un bon investissement doit générer un flux de trésorerie positif.
Évolution du marché :
Étudiez l'historique du marché immobilier local et les tendances à long terme. Cela vous aidera à anticiper les fluctuations du marché et à prendre des décisions éclairées.
En résumé, la localisation est un facteur critique lors de l'investissement dans un immeuble de rapport en France. Recherchez des zones avec une forte demande locative, proximité des commodités, potentiel de développement, rentabilité potentielle et comprenez l'évolution du marché local. En prenant le temps de choisir judicieusement l'emplacement de votre investissement, vous augmenterez vos chances de réussite dans l'immobilier locatif.
