Immeuble de rapport : tout comprendre à sa fiscalité

Les impôts liés à la location immobilière sont plus complexes à décrypter que l’imposition sur le revenu ordinaire. Néanmoins, acheter un immeuble de rapport demeure une opportunité très prisée par les investisseurs, à cause du taux de rentabilité indéniablement avantageux de l’opération. Investir dans un immeuble de rapport permet de gagner énormément aussi bien en temps qu’en efficacité. Du point de vue fiscal, que faut-il savoir sur la possession d’un immeuble de rapport pour tout comprendre à sa fiscalité ??

Qu’est-ce que le revenu locatif ?

Il y a deux lignes d’imposition sur les recettes d’immeuble de rapport, chacune avec des implications que les propriétaires doivent connaître. La première concerne les recettes locatives générées, et la seconde concerne une vente éventuelle de votre bien.

Pour commencer, il faut savoir qu’un immeuble de rapport est un immeuble appartenant à un propriétaire unique et visant à générer sur une base régulière, des revenus issus de la location. Les revenus locatifs sont définis comme « tout paiement reçu pour l’utilisation ou l’occupation d’un bien ». Cela comprend les paiements de loyer, les avances de loyer, les dépôts de garantie non restitués aux locataires. Et également les frais de résiliation de bail et les services reçus à la place du loyer.

Les revenus locatifs sont imposés comme un revenu ordinaire, au même taux d’imposition que votre tranche d’imposition globale, mais il existe quelques déductions et règles pour les biens immobiliers locatifs.

Comment sont calculés les revenus locatifs ?

Pour calculer votre revenu locatif total imposable, additionnez les paiements que vous avez reçus pour le bien locatif au cours de l’année civile. Ceci comprend :

Les paiements de loyer : le total de tous les paiements de loyer réguliers par les locataires ;
Les avances de loyers : si un locataire paie en avance son mois lorsqu’il emménage, ce montant doit être déclaré sur l’année où vous le recevez. Et non au moment où il entre dans les lieux,
Les dépôts de garantie non restitués : tout montant de dépôt de garantie que vous conservez après le départ d’un locataire. Si vous retournez le dépôt, vous n’avez pas besoin de le déclarer,
Les frais subsidiaires : les frais perçus auprès des locataires, tels que ceux de résiliation de bail,
Les services reçus en lieu et place du loyer : que votre locataire accepte par exemple de rénover l’appartement contre un mois gratuit. Ce service doit compter comme revenu équivalant à un loyer.

Une fois que vous avez additionné vos revenus locatifs bruts, vous pouvez soustraire les déductions et l’amortissement pour trouver votre revenu imposable.

Comment se calcule la fiscalité ?

Les recettes issues d’une location non meublée (vide) doivent être déclarées comme des revenus fonciers, et doivent l’être hors charges. S’ils n’atteignent pas la barre des 15 000 euros par année, vous pouvez souscrire au régime micro-foncier. La déclaration s’effectue via le formulaire 2042, et les services du fisc calculeront un abattement forfaitaire de 30 %.

En revanche, s’ils dépassent les 15 000 euros par année, il vous faut souscrire au régime réel. Cela implique une déduction des charges liées et une déclaration du montant restant. Ce dernier est appelé bénéfice foncier s’il est positif, ou déficit foncier s’il est négatif.

En ce qui concerne la location meublée, deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus qui sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec un total de loyer par an inférieur à 72 600 €, c’est un régime micro BIC qui sera appliqué, avec un abattement de 50 %. La déclaration se fait dans la section BIC du formulaire 2042.

Si en revanche votre total de loyer par an dépasse la barre des 72 600 €, ou si vous avez souscrit au régime réel (uniquement valable si la demande est effectuée avant le 1^er février de l’année fiscale), vous aurez la possibilité d’en déduire des charges et même l’amortissement votre propriété. Nous recommandons de toujours recourir aux services d’un spécialiste, un expert-comptable, qui saura comment calculer chaque amortissement par tranche.

Ainsi, le rendement locatif net peut varier pour une même opération en fonction de la situation fiscale de chaque cas, mais également du choix du régime.

En cas de vente

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez payer des impôts sur la plus-value, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. En effet, dans la majorité des cas, il sera revendu plus cher qu’il a été acheté. C’est sur cette somme que vous devrez payer l’impôt sur le revenu. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.

Impôts sur les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont imposées à 19 % à l’import sur le revenu. Si la plus-value imposable est de plus de 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, d’un taux de 2 % à 6 % selon son montant.

Mais au-delà d’une durée de détention de 6 ans, le vendeur bénéficie d’un taux d’abattement progressif. Si le bien a été détenu plus de 22 ans révolus, la plus-value est exonérée.

Que pouvez-vous déduire de vos revenus locatifs ?

Vous pouvez déduire les coûts des dépenses associées à la location sur votre déclaration de revenus, tant qu’elles sont considérées comme « ordinaires et nécessaires ». Les dépenses déductibles comprennent les intérêts hypothécaires, les frais de copropriété, les réparations, l’assurance habitation, les frais d’entretien et nettoyage.

Toutes les dépenses liées à bien immobilier locatif ne peuvent pas être déduites. Le coût des améliorations, de la restauration, ou l’adaptation à un usage différent par exemple ne peut être déduit. Il peut cependant être récupéré par l’amortissement. Si vous ignorez si une dépense est déductible ou non, parlez-en à un professionnel ou votre expert-comptable si vous en avez un.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement consiste à prendre en compte la dépréciation et l’usure d’un bien dans le temps. Car cela nécessite des charges d’entretien et de réfection. C’est une opération comptable permettant d’obtenir des déductions supplémentaires.

Les entreprises prennent généralement des déductions pour les biens qui ont une durée de vie d’un an ou moins, et des amortissements pour les biens qui durent plus d’un an, comme l’équipement ou les machines. En ce qui concerne les propriétés locatives, le calcul de l’amortissement peut vous aider à récupérer le coût de base de la propriété. Puis, les améliorations que vous y apportez.

L’amortissement est calculé selon un calendrier fixé par le fisc, en fonction du type d’amélioration. Les propriétés locatives prennent 27 ans et demi à se déprécier. Vous pouvez donc diviser le coût de base de votre propriété locative (le montant payé pour l’acquisition du bien) par 27,5. Vous déduisez ensuite ce montant chaque année de votre revenu imposable.

Les autres améliorations amortissables comprennent les ajouts structurels, l’isolation, le mobilier, l’aménagement paysager, le chauffage et la climatisation. Un fiscaliste peut vous aider à mieux comprendre les déductions pour amortissement dans le cadre d’améliorations spécifiques. Pour calculer l’amortissement, il est nécessaire d’avoir de bonnes bases en comptabilité et en fiscalité. C’est la raison pour laquelle il est vivement conseillé de recourir à un expert-comptable.