Investir à Bordeaux

Bordeaux continue de séduire de nombreux investisseurs immobiliers en 2025. Connue pour son art de vivre, son dynamisme économique et son patrimoine historique, la capitale girondine est aussi un territoire propice à l’investissement locatif. Avec une population avoisinant les 260 000 habitants, un prix moyen au m² autour de 4 500 €, et un rendement locatif brut moyen compris entre 4 % et 6 %, investir dans l'ancien à Bordeaux permet de conjuguer bonne rentabilité locative et potentiel de valorisation. Décryptage.

Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

• Le prix moyen au m² à Bordeaux est d’environ 4 700 € en 2025.
• La rentabilité nette varie de 3,5 % dans le centre historique à 6 % dans Saint-Michel, Bacalan ou Belcier.
• Un studio ou T1 se loue entre 550 et 750 € par mois selon l’emplacement, avec un rendement net pouvant atteindre 6 %.
• Un T2/T3 bien placé (Nansouty, Victoire, Saint-Genès) offre entre 4 % et 5,2 % net, avec une demande locative stable.
• Dans le quartier Saint-Jean/Belcier, un bien acheté à 4 000 €/m² peut se louer 16 à 18 €/m², soit jusqu’à 5,5 % de rendement brut.
• Bordeaux accueille plus de 90 000 étudiants, ce qui soutient la demande pour les petites surfaces et les colocations.
• Les projets Euratlantique, Bastide Niel et la ZAC Belcier continuent de transformer la ville et tirent les prix vers le haut.
• Le régime LMNP au réel permet d’effacer l’imposition pendant 5 à 10 ans grâce à l’amortissement du bien et du mobilier.
• Le déficit foncier est adapté aux immeubles anciens à rénover, avec une déduction de travaux jusqu’à 10 700 € par an (voire plus si revenus fonciers).
• En ciblant les bons quartiers et en optimisant la fiscalité, un investisseur peut viser un rendement net de 5 à 6 % avec un fort potentiel de valorisation.

Pourquoi investir à Bordeaux en 2025 ?

Une métropole dynamique et en croissance

Bordeaux bénéficie d’un fort rayonnement régional, national et même international. Classée parmi les métropoles les plus attractives de France, elle s’appuie sur un tissu économique varié avec des secteurs phares comme l’aéronautique, l’industrie du vin, les technologies numériques, et la santé. Le pôle de compétitivité Aerospace Valley, la French Tech Bordeaux ou encore la Cité du Vin illustrent cette diversité.

Le PIB régional de la Nouvelle-Aquitaine est l’un des plus élevés de France, renforçant l’attractivité de la ville pour les cadres, les ingénieurs et les entrepreneurs. Cette dynamique économique soutient la demande locative et constitue une garantie de stabilité pour les investisseurs.

Une ville étudiante et touristique

Avec plus de 70 000 étudiants répartis entre les universités (Bordeaux Montaigne, Université de Bordeaux) et les écoles supérieures (KEDGE Business School, INSEEC, Sciences Po Bordeaux), la ville attire chaque année une population jeune, mobile et en quête de logements. Cela alimente une forte demande pour les studios, les T2, ou encore les colocations.

Le patrimoine architectural classé à l’UNESCO, les quais de Garonne, les musées, les restaurants et les festivals culturels font de Bordeaux une destination touristique majeure. Cette attractivité renforce également le potentiel de la location meublée saisonnière, même si elle doit se faire dans le respect des règles de la municipalité.

Une population en constante augmentation

Selon l’INSEE, la population bordelaise continue de croître à un rythme soutenu, avec une hausse de +1,5 % par an. Cette croissance démographique est liée à l’attrait économique de la ville, à sa qualité de vie, et à sa bonne desserte. Cette évolution crée une tension locative croissante, notamment dans les quartiers centraux et les secteurs en développement. Pour les investisseurs, cela se traduit par moins de vacance locative et une rentabilité plus sécurisée.

Quel type d’investissement locatif privilégier à Bordeaux ?

Rentabilité par type de bien

Les studios et appartements T2 sont les plus demandés par les étudiants et les jeunes actifs. Ils offrent une rotation locative rapide, une gestion simplifiée, et un calcul du rendement locatif souvent intéressant.

La colocation est en plein essor, notamment dans les quartiers étudiants comme Saint-Michel, Victoire, ou Nansouty. En divisant un bien plus grand en chambres à louer séparément, l’investisseur peut augmenter considérablement sa rentabilité locative brute, tout en répondant à une demande réelle.

Les immeubles de rapport, bien que plus rares en centre-ville, permettent d’envisager un investissement locatif clefs en main sur plusieurs lots avec mutualisation des frais et une optimisation fiscale plus poussée, notamment via le déficit foncier ou le régime réel du LMNP.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Le neuf attire les investisseurs recherchant une gestion sans travaux, une performance énergétique élevée et des avantages fiscaux (loi Pinel notamment). Cependant, les prix au m² y sont plus élevés, ce qui peut réduire la rentabilité nette, surtout en cœur de ville.

Investir dans l’ancien, à l’inverse, permet de bénéficier de prix plus accessibles, d’une rentabilité potentiellement supérieure, et d’un cachet architectural recherché. Grâce à la rénovation, ces biens peuvent être transformés en logements meublés attractifs ou en colocation haut de gamme, idéales pour un projet clé en main. De plus, l’ancien permet d’utiliser des leviers fiscaux puissants comme le déficit foncier ou le régime LMNP amortissement.

Quelle fiscalité pour investir à Bordeaux en 2025 ?

Le statut LMNP : une valeur sûre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste le dispositif préféré des investisseurs à Bordeaux. Il permet de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs, via l’amortissement du bien et du mobilier. Ce régime est particulièrement pertinent pour les logements étudiants ou de courte durée, notamment dans les quartiers dynamiques.

Le déficit foncier et les autres dispositifs

Pour les investissements dans l’ancien avec travaux, le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de revenus fonciers imposables, ce qui est très avantageux pour les contribuables fortement fiscalisés. Le dispositif Pinel, bien que recentré, reste utile dans certaines zones et sur certains projets neufs.

L’important est d’optimiser le montage juridique et fiscal de votre projet, en fonction de votre profil, de vos revenus, et de votre stratégie (patrimoniale, défensive, ou offensive).

Où investir à Bordeaux ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Les quartiers patrimoniaux : valeur refuge

Le centre historique (Saint-Pierre, Hôtel de Ville) ou les Chartrons proposent des biens d’exception, souvent anciens, parfois rénovés, dans un cadre de vie prestigieux. Ces quartiers, bien que plus chers, sont idéals pour un investissement patrimonial sécurisé, avec une valeur de revente solide et une demande locative constante.

Les quartiers à forte rentabilité

Des secteurs comme Bacalan, Saint-Michel, ou encore le quartier de la gare Saint-Jean sont appréciés pour leurs prix attractifs et leur forte demande locative étudiante ou populaire. Ce sont des zones parfaites pour investir dans l'ancien avec une bonne rentabilité locative, voire pour des projets en colocation meublée.

Les quartiers en transformation

Des zones comme Euratlantique, Bastide ou Belcier bénéficient de programmes d’aménagement ambitieux : nouveaux bureaux, logements, commerces, espaces publics… Ces quartiers offrent un bon potentiel de plus-value, surtout pour les investisseurs capables de se projeter sur le moyen terme. Les biens anciens bien situés peuvent faire l’objet de rénovations rentables pour une mise en location rapide.

Quels projets dynamisent le marché immobilier bordelais ?

Des projets urbains ambitieux

Le projet Bordeaux Euratlantique, l’un des plus grands projets de rénovation urbaine en France, transforme des zones industrielles en quartiers d’affaires modernes, avec une mixité fonctionnelle (logements, bureaux, services). Ce type de dynamisme attire de nouveaux habitants, entreprises et travailleurs, créant une demande locative en hausse constante.

Des infrastructures de transport performantes

Avec son réseau de tramway bien développé, ses lignes de bus à haut niveau de service (BHNS) et la LGV reliant Bordeaux à Paris en 2h04, la ville est extrêmement accessible. Cela a un impact direct sur la valorisation immobilière, notamment à proximité des axes de transport.

Quels profils pour un investissement locatif à Bordeaux ?

• Les investisseurs patrimoniaux opteront pour des biens bien placés, de qualité, dans des quartiers centraux, avec une logique de conservation long terme.
  
• Les chasseurs de rendement viseront les quartiers populaires, la colocation, ou les T2 meublés, pour optimiser leur calcul du rendement locatif et maximiser la rentabilité.
  
• Les profils LMNP se positionneront sur les logements étudiants ou meublés de courte durée, avec une stratégie d’amortissement fiscal et de revenus réguliers.
  

En résumé : faut-il investir à Bordeaux en 2025 ?

Oui, sans hésiter. Investir à Bordeaux en 2025, c’est parier sur une ville attractive, dynamique, et en mutation, avec une forte demande locative et des perspectives de croissance durable. Que vous souhaitiez investir dans l’ancien, rechercher une bonne rentabilité locative, ou opter pour un investissement locatif clé en main, Bordeaux propose des solutions variées adaptées à chaque profil d’investisseur.

Pour aller plus loin, contactez-nous pour un audit personnalisé ou une estimation gratuite de votre projet d’investissement locatif à Bordeaux.