Investir à La Bastide à Bordeaux : un quartier en plein essor pour une bonne rentabilité locative 

Situé sur la rive droite de la Garonne, le quartier de La Bastide connaît une profonde transformation depuis deux décennies. Avec ses prix au m² autour de 3 800 à 4 600 €, un accès direct au centre-ville via le pont de pierre et le tram A, ainsi que des programmes de réhabilitation ambitieux, investir à La Bastide attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’une bonne rentabilité locative. Le quartier se prête aussi bien à un investissement locatif clé en main qu’à une stratégie de location meublée (LMNP) dans l’ancien.

Pourquoi investir à La Bastide ?

Un quartier en pleine transformation

Autrefois un quartier industriel, La Bastide connaît une dynamique de régénération urbaine forte depuis les années 2000. Entre la réhabilitation de l’ancienne gare d’Orléans (Casarès-Dolet), le développement du parc aux Angéliques, les logements neufs à proximité des quais, et les écoles supérieures, le quartier attire désormais une population jeune, familiale et étudiante. Les nombreux projets d’aménagement valorisent fortement l’investissement dans l’ancien.

Une forte demande locative

Proche du centre historique tout en restant plus accessible, La Bastide attire aussi bien des étudiants que des jeunes actifs et familles en quête d’un environnement dynamique, bien connecté, mais plus calme que le centre. Cette tension locative soutenue permet une bonne rentabilité locative, notamment en colocation, T2 meublé, ou LMNP classique.

Quels types de biens acheter à La Bastide ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le marché local est composé d’immeubles anciens en pierre, de maisons de ville, mais aussi d’appartements dans des résidences plus récentes. Les T2 et colocations en T3/T4 sont très recherchés dans les secteurs proches du tram ou de l’université de Bordeaux. Les studios et petites surfaces rénovées permettent un investissement locatif clé en main, idéal en LMNP.

La rentabilité selon le type de bien

Le calcul du rendement locatif sur La Bastide varie entre 4,5 % et 6 % brut, avec un potentiel supérieur pour les biens anciens avec travaux. La rentabilité nette est également intéressante en LMNP grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Si le neuf se développe dans les ZAC proches des quais (notamment Brazza), les prix y sont élevés et les loyers plafonnés. En revanche, investir dans l'ancien dans les rues calmes autour de la place Stalingrad ou dans les quartiers historiques permet de générer un bon rendement avec une plus-value à moyen terme, surtout dans une logique de déficit foncier.

Dans quels micro-quartiers investir à La Bastide ?

Stalingrad : central, vivant, recherché

Ce secteur proche du pont de pierre est très prisé pour sa connexion directe avec le centre-ville. On y trouve de nombreuses maisons anciennes, parfaites pour de la colocation ou un projet LMNP avec travaux. Le calcul du rendement locatif y est souvent favorable.

Prix au m² : 5 500 €

Rentabilité brute : 5%

Cœur de Bastide / Jardin Botanique : calme et résidentiel

Un peu en retrait, ce micro-quartier est apprécié par les familles et jeunes actifs. Les immeubles anciens avec cachet permettent de conjuguer patrimoine et bonne rentabilité locative.

Prix au m² : 4 500 €

Rentabilité brute : 5%

ZAC Brazza : le Bordeaux du futur

Située entre le pont Chaban-Delmas et le futur pont Simone-Veil, cette zone voit naître des centaines de logements neufs. Bien que les prix soient plus élevés, l’attractivité du quartier devrait soutenir les valeurs locatives à moyen terme.

Prix au m² : 3 470 €

Rentabilité brute : 3,4 %

Quels projets urbains valorisent La Bastide ?

Le développement de Brazza et du parc des Angéliques

Avec plus de 4 000 logements, des équipements sportifs, des espaces verts et des infrastructures modernes, le quartier Brazza attire les investisseurs à la recherche de valorisation sur le long terme. Le parc aux Angéliques contribue à renforcer l’attractivité résidentielle du quartier.

Le tram A et les ponts reliant les deux rives

Le tram A, les ponts Chaban-Delmas, Simone-Veil, et de pierre facilitent l’accès au centre-ville, aux Bassins à Flot et à la gare Saint-Jean. Cette connexion directe avec la rive gauche est un facteur clé de l’évolution des valeurs locatives.

Notre avis sur La Bastide : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Proche de plusieurs écoles et de l’université, La Bastide est idéale pour une colocation meublée ou un studio LMNP. La proximité du tram garantit une tension locative élevée.

Investisseur long terme patrimonial

Avec la transformation du quartier, investir dans l’ancien à La Bastide est un excellent choix pour ceux qui souhaitent constituer un patrimoine dans une zone en pleine valorisation.

Profil rendement / déficit foncier

De nombreuses maisons ou immeubles anciens se prêtent parfaitement à un projet de rénovation, avec possibilité de générer un déficit foncier. La rentabilité nette est renforcée, en particulier en LMNP réel ou en nue-propriété avec travaux.