Investir à Saint-Jean Belcier : transformation, rentabilité et avenir stratégique

Le quartier Saint-Jean Belcier, au sud de la gare Saint-Jean, est aujourd’hui l’un des secteurs les plus stratégiques pour investir à Bordeaux. Grâce au projet Euratlantique, aux nouveaux transports, et à une offre immobilière diversifiée, Saint-Jean Belcier attire investisseurs et promoteurs. Avec un prix moyen au m² entre 4 300 € et 5 000 €, des programmes neufs et des immeubles anciens à réhabiliter, le secteur permet de combiner investissement locatif clé en main, LMNP, et bonne rentabilité locative.

Pourquoi investir à Saint-Jean Belcier ?

Un quartier en pleine transformation

Saint-Jean Belcier est le cœur battant du projet Bordeaux-Euratlantique. Réhabilitation des friches, création de logements, arrivée de sièges d’entreprise, nouveaux espaces verts : tout est pensé pour en faire un quartier d’affaires et de vie moderne. La gare Saint-Jean, connectée à la LGV, renforce la dimension nationale du secteur. La ligne C du tramway traverse le quartier, et les nouveaux ponts (Pont Simone Veil, Pont Saint-Jean) ouvrent vers la rive droite.

Une forte demande locative

Les jeunes actifs, les étudiants et les salariés de la future cité d'affaires créent une demande croissante. Le quartier attire aussi les investisseurs en LMNP, notamment sur de petites surfaces rénovées. Avec ses nombreux projets à court et moyen terme, Saint-Jean Belcier est promis à une forte tension locative et à une valorisation rapide.

Quels types de biens acheter à Saint-Jean Belcier ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios proches de la gare ou du tram sont parfaits pour un LMNP meublé.
Les T2/T3 récents ou rénovés dans l’ancien attirent les jeunes actifs.
La colocation dans de grands appartements anciens offre une rentabilité supérieure à la moyenne bordelaise.

La rentabilité selon le type de bien

Studio LMNP : 4,5 % à 5,2 % brut
T2 ancien rénové : 4 % à 4,7 %
Colocation dans l’ancien : jusqu’à 6 % brut avec un bon calcul de rendement locatif

Les biens anciens avec travaux permettent d’optimiser l’opération via déficit foncier ou une solution clé en main en partenariat avec un professionnel.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf est très présent dans le cadre de la ZAC Euratlantique, avec des immeubles aux normes récentes et prestations modernes. L’ancien reste néanmoins prisé pour sa flexibilité fiscale (LMNP réel, déficit foncier) et son potentiel de plus-value à moyen terme après rénovation.

Dans quels micro-secteurs investir dans Saint-Jean Belcier ?

Côté gare : l’ultra-accessibilité

À quelques mètres de la gare, c’est l’emplacement idéal pour des studios en location courte ou moyenne durée, ou des biens meublés pour salariés en mobilité. Le rendement est excellent et la vacance quasi nulle.

Prix moyen au m² : 3 952 €

Rentabilité brute : 3,5 % à 5,5 %

Rue Amédée Saint-Germain et ses abords : mix entre ancien et modernité

Cette artère symbolise la transformation du quartier. On y trouve des immeubles anciens en pierre à rénover et des programmes neufs éligibles au LMNP ou au Pinel, selon les objectifs.

Prix moyen au m² : 4 017 €

Rentabilité brute : 3,8 %

Belcier sud : potentiel à moyen terme

Encore en mutation, ce secteur offre des prix d’entrée plus bas. Les investissements dans l’ancien avec travaux y sont particulièrement pertinents pour un investisseur à la recherche de rentabilité et de plus-value à 5–7 ans.

Prix moyen au m² : 3 882 €

Rentabilité brute : 4,3 %

Quels projets urbains valorisent Saint-Jean Belcier ?

Bordeaux Euratlantique

Ce projet XXL de 738 hectares, étendu sur Bordeaux, Bègles et Floirac, vise à créer 30 000 logements, 2,5 millions de m² de bureaux et des équipements publics majeurs. Il fait de Saint-Jean Belcier un pôle métropolitain et tertiaire majeur.

Infrastructures et mobilité

Avec la nouvelle ligne TGV, les trams C et D, les bus express, les pistes cyclables et la rénovation de la gare, la mobilité est un point fort. À cela s’ajoutent des crèches, écoles, équipements culturels et commerces en développement rapide.

Notre avis sur Saint-Jean Belcier : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

La proximité avec les transports et les loyers encore accessibles font de ce quartier une cible idéale pour les colocations et les logements étudiants en meublé LMNP.

Investisseur long terme patrimonial

Le potentiel de valorisation à 10 ans est considérable. Les biens anciens bien situés prennent de la valeur à mesure que les projets avancent. Parfait pour un investissement patrimonial avec stratégie de revente ou conservation locative.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles anciens à rénover, souvent sous-valorisés, permettent de mettre en place un montage déficit foncier + LMNP, pour allier rentabilité immédiate et optimisation fiscale.