Investir à Caudéran à Bordeaux : un quartier résidentiel prisé pour un rendement locatif stable 

Situé à l’ouest de Bordeaux, Caudéran est le plus vaste quartier de la ville et se distingue par son atmosphère résidentielle, sa qualité de vie, et son patrimoine immobilier ancien. Avec un prix moyen au m² entre 4 000 et 5 200 € selon les secteurs, une tension locative modérée mais stable, et une forte demande familiale, investir à Caudéran permet de sécuriser un placement dans la pierre avec une bonne rentabilité locative, notamment dans l’ancien via des investissements locatifs clé en main ou en LMNP.

Pourquoi investir à Caudéran ?

Un quartier résidentiel recherché et bien connecté

Souvent comparé au « Neuilly bordelais », Caudéran séduit par ses espaces verts (parc Bordelais), son cadre de vie paisible, ses écoles de renom (dont le Grand Lebrun), tout en étant proche du centre grâce à plusieurs lignes de bus et futures extensions du réseau de transport. On y trouve un large éventail de biens, de l’ancien de caractère aux programmes plus récents.

Une demande locative soutenue

Le quartier attire de nombreuses familles, des jeunes actifs et des seniors en quête d’un environnement calme et sûr. Si la demande étudiante y est moins forte qu’ailleurs, la location meublée (LMNP) ou nue de biens de qualité y trouve facilement preneur. Les résidences principales avec prestations y sont très prisées.

Quels types de biens acheter à Caudéran ?

Studio, T2, grande surface familiale

Les petites surfaces (T2, studios) sont rares mais très demandées, en particulier à proximité des grands axes. Les maisons anciennes et les appartements T3 à T5 dans des copropriétés des années 60 à 90 offrent un fort potentiel locatif, idéal pour un investissement locatif clé en main ou un projet de rénovation dans l’ancien.

La rentabilité selon le type de bien

Le calcul du rendement locatif brut à Caudéran se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %, mais peut dépasser 5 % net sur certains biens anciens avec travaux. L’utilisation du LMNP au régime réel permet d’optimiser la fiscalité et d’atteindre une bonne rentabilité locative.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre neuve est limitée et souvent onéreuse à Caudéran. L’essentiel des opportunités se trouve dans l’ancien, notamment dans des immeubles ou maisons à moderniser. Cela permet d’optimiser son rendement locatif et de bénéficier, le cas échéant, d’un déficit foncier.

Dans quels secteurs de Caudéran investir ?

Centre de Caudéran : le cœur de vie

À proximité de la place Mondésir, on trouve un marché immobilier stable, proche des commerces, transports et écoles. Idéal pour du T2/T3 familial ou pour un investisseur patrimonial.

Parc Bordelais / Grand Lebrun : résidentiel et haut de gamme

C’est le secteur le plus prisé de Caudéran. Le parc Bordelais apporte une valeur ajoutée importante pour des biens familiaux à forte valorisation patrimoniale. Moins de rendement, mais plus de sécurité à long terme.

Prix moyen au m² : 4 300 €

Rentabilité brute : 5 %

Primerose / Golf Bordelais : calme et prestige

Un micro-quartier aux allures bourgeoises, parfait pour des maisons de caractère. Idéal pour un investissement dans l'ancien haut de gamme, avec une perspective de valorisation forte sur le long terme.

Prix moyen au m2: 3 968 €

Rentabilité brute: 4%

Quels projets urbains valorisent Caudéran ?

Amélioration des transports et mobilités douces

Caudéran bénéficie d’un renforcement des lignes de bus et de projets de pistes cyclables permettant une meilleure connexion avec le centre. Cela améliore l’attractivité pour les jeunes actifs et familles sans voiture.

Modernisation de l’offre scolaire et équipements publics

La présence d’établissements de renom est un atout majeur, et de nouvelles crèches, équipements sportifs et réaménagements de places publiques renforcent l’attractivité résidentielle du quartier.

Notre avis sur Caudéran : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Ce n’est pas le quartier idéal pour une colocation étudiante classique, mais quelques opportunités existent autour de la rue Pasteur ou de la barrière Judaïque pour des studios LMNP ciblant des étudiants en classes préparatoires.

Investisseur long terme patrimonial

Investir à Caudéran est avant tout un placement patrimonial sécurisé. La stabilité des prix, la qualité de vie et le profil des locataires garantissent un rendement modéré mais fiable, idéal en LMNP au réel ou nue-propriété.

Profil rendement / déficit foncier

Certains immeubles anciens ou maisons à rénover offrent un levier fiscal intéressant. Un investissement locatif clé en main avec travaux permet de cumuler déficit foncier et valorisation du bien, tout en sécurisant la location grâce à une demande familiale constante.