Investir à Capucins, Victoire, Saint-Michel et Sainte-Croix : rentabilité locative et opportunités dans l’ancien 

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Situé au sud du centre historique de Bordeaux, l’ensemble formé par les quartiers Capucins, Victoire, Saint-Michel et Sainte-Croix constitue un secteur très dynamique et recherché pour l’investissement locatif. Avec des prix au m² allant de 3 700 € à 5 000 €, une forte tension locative, et une demande soutenue de la part des étudiants et jeunes actifs, investir dans l’ancien dans ces quartiers permet d’obtenir une bonne rentabilité locative, notamment via des projets en LMNP ou investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans les quartiers Capucins – Victoire – Saint-Michel – Sainte-Croix ?

Un secteur en pleine mutation urbaine

Ces quartiers historiques bordelais ont longtemps été populaires, voire délaissés, mais connaissent depuis quelques années une forte revalorisation. De nombreux programmes de réhabilitation de l’ancien, des travaux de modernisation des espaces publics et la proximité avec les transports (tram B, C, D) en font un secteur attractif. Investir à Capucins Victoire Saint-Michel Sainte-Croix, c’est miser sur un secteur en devenir avec du potentiel de valorisation à long terme.

Une forte demande locative

Le secteur est un haut lieu de la vie étudiante grâce à la présence de nombreuses écoles et universités à proximité. On y trouve également une vie de quartier animée, des marchés (Capucins), cafés, et lieux culturels (musée d’Aquitaine, salle des fêtes du Grand Parc). Ces éléments attirent une population jeune, mobile et locataire, idéale pour des locations meublées LMNP ou de la colocation.

Quels types de biens acheter dans ces quartiers ?

Studio, T2, colocation

Les studios et T2 proches de Victoire et des Capucins sont très recherchés, tout comme les appartements de 3 à 4 pièces à diviser ou à destiner à la colocation étudiante. Les immeubles anciens avec cachet typique bordelais sont nombreux, souvent propices à un investissement locatif clé en main.

La rentabilité selon le type de bien

Le calcul du rendement locatif dans ces quartiers peut donner des rendements bruts de 5 à 6 %, voire plus en colocation ou en location meublée optimisée. Grâce à des loyers élevés et une vacance faible, le rendement net reste attractif, surtout en LMNP avec amortissement ou régime réel.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre neuve y est quasi inexistante. Le vrai potentiel réside dans l'immobilier ancien, à rénover ou déjà rénové. Le déficit foncier peut être un levier fiscal pertinent, et les opérations clé en main y sont fréquentes pour les investisseurs recherchant simplicité et rendement.

Dans quels micro-secteurs investir ?

Capucins – Victoire : central et vivant

Proximité de la place Victoire, du tram, des commerces : idéal pour du meublé étudiant ou de la colocation. Attention à la qualité du bâti et au bruit selon les rues. Un bon choix pour un investissement dans l’ancien avec une bonne rentabilité locative.

Prix moyen au m² : 4 000 €

Rentabilité brute : 5 % à 6 %

Saint-Michel : authenticité et dynamisme

Autour de la basilique et des quais rénovés, Saint-Michel attire une population cosmopolite et bohème. Les immeubles anciens à colombages ou en pierre bordelaise s’y prêtent bien à un investissement LMNP, avec une forte demande locative.

Prix moyen au m² : 3 800 €

Rentabilité brute : 6 % à 7 %

Sainte-Croix : calme et en renouveau

Proche de la gare Saint-Jean et du quartier Euratlantique, Sainte-Croix bénéficie d’un calme appréciable et d’une architecture patrimoniale. Encore abordable, c’est un secteur en devenir, parfait pour de la location meublée long terme.

Prix moyen au m² : 4 846 €

Rentabilité brute : 3,8 %

Quels projets urbains valorisent ces quartiers ?

Réhabilitation de l’habitat ancien

La mairie de Bordeaux a lancé plusieurs programmes de réhabilitation des façades et copropriétés dégradées, avec aides à la rénovation. Cela améliore l’attractivité globale et valorise les biens de ces secteurs.

Tramway et connexion à Euratlantique

La connexion directe avec la gare Saint-Jean et le quartier Euratlantique via les lignes de tramway renforce l’intérêt pour les actifs et étudiants. La demande ne cesse de croître, notamment autour de Sainte-Croix.

Notre avis sur ces quartiers : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

C’est le profil idéal pour ces quartiers. Studios meublés, T2 optimisés, et appartements en colocation assurent un fort rendement locatif avec une vacance quasi nulle. LMNP au régime réel à privilégier.

Investisseur long terme patrimonial

Les immeubles anciens avec cachet (pierres, cheminées, hauteur sous plafond) offrent un potentiel de valorisation patrimoniale intéressant. Un bon choix pour qui veut investir dans l’ancien sur le long terme tout en louant sans difficulté.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles à rénover ou lots à rafraîchir permettent de cumuler déficit foncier et rendement élevé. Idéal pour un investissement locatif clé en main, avec délégation complète à une agence de gestion spécialisée.