Investir à Saint Bruno, Saint Victor, Mériadeck : 

Situés à l’ouest immédiat du centre historique de Bordeaux, les quartiers Saint Bruno, Saint Victor et Mériadeck présentent un intérêt croissant pour les investisseurs immobiliers. Le prix moyen au m² s’y situe autour de 4 500 à 5 500 €/m², bien inférieur à celui du Triangle d’Or tout proche. La tension locative y est forte, portée par une population mixte : étudiants, jeunes actifs, professions libérales et agents administratifs. La typologie des biens oscille entre immeubles anciens en pierre, résidences des années 60-80 et programmes récents, notamment à Mériadeck.

Pourquoi investir à Saint Bruno, Saint Victor, Mériadeck ?

Un secteur en transition entre tradition et modernité

Saint Bruno et Saint Victor conservent leur charme résidentiel avec des immeubles en pierre typiquement bordelais. Mériadeck, quant à lui, affiche un visage plus moderne avec ses bâtiments tertiaires et administratifs, qui cohabitent désormais avec de nouvelles résidences. La proximité de la Mairie, de la préfecture, des tramways A et B, et des axes de circulation en fait un secteur stratégique en pleine transformation.

Une forte demande locative

Grâce à la présence de nombreuses écoles supérieures, administrations et sièges d'entreprises, ces quartiers attirent étudiants, jeunes actifs et fonctionnaires. Le marché de la location meublée (LMNP) y est dynamique, en particulier dans les secteurs proches du tramway et du centre-ville. Le calcul du rendement locatif est intéressant : les studios et T2 bien placés peuvent atteindre 4,5 % à 5,2 % de rentabilité brute, avec une bonne stabilité locative.

Quels types de biens acheter dans ces quartiers ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le parc immobilier de Saint Bruno et Saint Victor se prête bien aux petits logements dans l’ancien, idéals pour les investissements locatifs clé en main. À Mériadeck, les surfaces sont plus grandes, adaptées à une clientèle de cadres ou à la colocation, notamment dans les résidences plus récentes.

La rentabilité selon le type de bien

• Studios / T1 meublés (LMNP) : forte demande étudiante, rentabilité brute de 4,5 à 5,5 %
  
• T2 ancien rénové : idéal pour les jeunes couples ou cadres, rentabilité autour de 4 %
  
• Colocations en T3/T4 : forte tension locative, avec des rendements pouvant dépasser 5,5 % si bien optimisé

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Investir dans l’ancien est souvent plus rentable ici, notamment pour profiter du déficit foncier en cas de rénovation. Le neuf, présent principalement à Mériadeck, est plus cher au m² mais offre des avantages fiscaux (Pinel, réduction d'impôt). Le choix dépendra du profil fiscal de l’investisseur.

Dans quels micro-quartiers investir ?

Saint Bruno : un esprit village à deux pas du centre

Avec son marché, ses commerces de proximité, et ses immeubles en pierre, Saint Bruno est un secteur recherché pour sa qualité de vie. Très bien desservi par le tram A, c’est une valeur sûre pour un investissement dans l’ancien.

Prix moyen au m² : 4 744 €

Rentabilité brute : 4,0 %

Saint Victor : calme et central

Entre la place de la Victoire et Mériadeck, ce quartier résidentiel offre des opportunités d’achat dans de petites copropriétés anciennes. Proximité des facs et transports : idéal pour le LMNP étudiant.

Prix moyen au m² : 4 728 €

Rentabilité brute : 3,5 % à 4,5 %

Mériadeck : l’atypique devenu stratégique

Longtemps perçu comme un quartier administratif, Mériadeck séduit aujourd’hui pour ses résidences bien entretenues, son accessibilité, et ses projets urbains en cours. Une bonne rentabilité locative y est possible grâce à une clientèle de jeunes cadres ou d’étudiants en colocation.

Prix moyen au m² : 4 855 €

Rentabilité brute : 3,8 %

Quels projets urbains valorisent ces quartiers ?

Réaménagement des abords de Mériadeck

Le programme “Mériadeck demain” vise à humaniser et végétaliser ce quartier tertiaire pour le rendre plus attractif. Les projets incluent de nouveaux logements, espaces verts et commerces de proximité.

Infrastructures de mobilité et pôles étudiants

Les axes de tram autour de Mériadeck et Saint Bruno facilitent les connexions vers les facultés, les hôpitaux et les gares. L’essor de structures universitaires à proximité, comme à Victoire, consolide la demande locative étudiante.

Notre avis sur Saint Bruno, Saint Victor, Mériadeck : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Les secteurs de Saint Bruno et Saint Victor sont particulièrement adaptés à un investissement locatif clé en main en LMNP, avec une forte demande pour les studios ou les T2 proches des transports.

Investisseur long terme patrimonial

Avec des immeubles anciens bien placés, ces quartiers offrent une valorisation patrimoniale intéressante, surtout dans Saint Bruno. La proximité du centre en fait un choix pertinent pour un projet de long terme.

Profil rendement / déficit foncier

Les appartements anciens à rénover permettent de combiner déficit foncier et bonne rentabilité locative, notamment dans les rues entre Saint Victor et Saint Bruno.