Investir à Saint-Seurin, Fondaudège : rentabilité, quartiers, perspectives 

Les quartiers Saint-Seurin et Fondaudège, situés à l’ouest immédiat du centre historique de Bordeaux, offrent un excellent compromis entre patrimoine, qualité de vie et accessibilité. Le prix moyen au m² y oscille entre 4 800 et 6 000 €, selon l'état du bien et la rue, avec un parc immobilier composé en majorité de maisons en pierre, d’échoppes et de petits immeubles anciens. Le calcul du rendement locatif peut s’y révéler intéressant grâce à une forte demande locative, particulièrement sur les biens meublés en LMNP ou les projets d’investissement locatif clé en main dans l'ancien.

Pourquoi investir à Saint-Seurin, Fondaudège ?

Des quartiers calmes, centraux et bien desservis

Situés entre les boulevards et le centre-ville, Saint-Seurin et Fondaudège séduisent pour leur cadre de vie bourgeois, leurs commerces de proximité, leurs écoles réputées (Grand Lebrun, Assomption) et leur architecture élégante. Le secteur est très bien desservi par le tram D (rue Fondaudège), qui relie directement le cœur de Bordeaux. C’est un choix stratégique pour un investissement dans l’ancien à bon potentiel patrimonial.

Une forte demande locative

Ce secteur attire :

• Des étudiants en classe prépa ou grandes écoles,
  
• Des jeunes actifs et cadres supérieurs,
  
• Des familles recherchant un cadre stable et des établissements scolaires de qualité.
  

Ces profils garantissent une tension locative constante, notamment pour les biens rénovés, meublés et bien situés, permettant une bonne rentabilité locative.

Quels types de biens acheter dans ces quartiers ?

Studio étudiant, T2, colocation

La demande locative est surtout concentrée sur :

• Studios meublés de qualité, destinés aux étudiants ou jeunes actifs.
  
• T2/T3 anciens rénovés, parfaits pour un investissement locatif clé en main.
  
• Maisons ou grands appartements à diviser pour de la colocation de standing, très prisée dans ces quartiers calmes.
  

La rentabilité selon le type de bien

• Studio / T1 bis en LMNP : rendement brut de 4,5 à 5,2 %, selon la localisation.
  
• T2 meublé : environ 4 à 4,8 %, avec une vacance faible.
  
• Colocation dans l’ancien : jusqu’à 6 % brut, si optimisation de l’espace + travaux.

Le calcul du rendement locatif reste solide, avec peu de vacance et une valorisation continue à long terme.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’ancien domine très largement le marché, avec ses maisons en pierre, échoppes, petits immeubles anciens. Le neuf est rare, souvent réservé à quelques résidences haut de gamme en reconversion. Mieux vaut miser sur l’investissement dans l’ancien, avec la possibilité d’exploiter le déficit foncier, ou de louer en LMNP réel pour optimiser la fiscalité.

Dans quels micro-secteurs investir ?

Saint-Seurin : calme bourgeois et patrimoine préservé

Proche de la basilique et du parc Bordelais, Saint-Seurin est idéal pour des investissements patrimoniaux : studios pour classes prépa, T2 meublés ou grandes surfaces à diviser. Peu de vacance locative, loyers stables, forte valorisation.

Prix moyen au m² : 4 927 €

Rentabilité brute : 3,5 % à 4 %

Fondaudège : en plein renouveau avec le tram D

Avec l’arrivée du tram D et la rénovation de la rue Fondaudège, le quartier connaît une revalorisation rapide. On y trouve encore des opportunités dans l’ancien avec un bon calcul du rendement locatif pour des projets clefs en main ou de colocation.

Prix moyen au m² : 4 927 €

Rentabilité brute : 3,5 % à 4 %

Quels projets urbains valorisent Saint-Seurin / Fondaudège ?

Arrivée du tram D et végétalisation de l’espace public

Le tram D, entré en service récemment, dessert parfaitement Fondaudège et connecte rapidement les locataires au centre-ville. Les travaux d’aménagement (pistes cyclables, espaces verts) renforcent l’attractivité du secteur.

Réhabilitation de l’habitat ancien

Des programmes d’aides à la rénovation et la requalification progressive des façades contribuent à la montée en gamme du quartier. Les investisseurs en recherche de déficit foncier y trouveront un terrain favorable.

Notre avis sur Saint-Seurin, Fondaudège : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Le secteur est parfait pour accueillir des étudiants en classe préparatoire ou en grandes écoles, dans des studios ou colocations meublées (LMNP). Demande stable et qualitative.

Investisseur long terme patrimonial

Un quartier à forte valeur patrimoniale, bien établi, sécurisé, avec des perspectives de valorisation continue. Idéal pour un investissement dans l’ancien haut de gamme.

Profil rendement / déficit foncier

De nombreux biens anciens nécessitent des travaux et permettent de combiner rentabilité, optimisation fiscale (déficit foncier) et confort de gestion via un investissement locatif clefs en main.