Immeuble de rapport : passer par la LMNP une bonne stratégie ?

L’immeuble de rapport est une forme d’investissement locatif largement plébiscitée par les promoteurs immobiliers. C’est un bien constitué de plusieurs logements qui met le propriétaire en position exclusive de bailleur. Son achat, ou sa construction, a pour principal but de générer de la rentabilité locative. Dans ce sens, choisir un bon statut fiscal est de mise. Ici, nous nous pencherons en particulier sur celui de Loueur en Meublé Non Professionnel, plus connu sous le sigle LMNP.

Les impératifs du statut LMNP

En général, le choix de louer un bien immobilier en meublé est motivé par la volonté de tirer parti de la fiscalité avantageuse qui l’accompagne. Mais il convient de revenir sur les conditions régissant l’accès au statut LMNP. D’abord, pour que la location soit considérée comme exercée à titre non professionnel, il faut cocher au moins l’une des deux cases suivantes :

l Les recettes annuelles, que génère la location, ne sont pas supérieures à 23 000 euros, ou bien,

l Les recettes annuelles, que génère la location, ne sont pas supérieures à la moitié des revenus du foyer fiscal.

Ensuite, pour bénéficier de ce statut, il est obligatoire de s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, par le biais d’une déclaration P0i. Des cotisations sociales, imposées sur les revenus provenant de locations saisonnières supérieures à 23 000 euros, seront prélevées. Elles n’incluent pas le montant des autres revenus du foyer.

En outre, toutes les résidences ne sont pas éligibles à ce statut. Il faut forcément que l’immeuble de rapport soit une résidence de services. Faisons un petit tour d’horizon :

Les résidences de tourisme

Il s’agit de résidences constituées de différentes chambres, ou appartements, qui sont loués à des vacanciers à un rythme saisonnier. À ce genre de résidences peuvent être rattachés des espaces tels que des salles de sport ou des restaurants. Elles sont pour la majorité situées dans des zones de forte activité économique et sont, par définition, très liées au marché touristique.

Les résidences d’affaires

Ce sont des résidences destinées aux hommes et femmes d’affaires en déplacement. On les retrouve souvent dans les grandes villes, près des zones d’activité.

Les résidences étudiantes

Ces résidences, situées à proximité de lieux d’enseignement, sont mises à la disposition d’étudiants et offrent habituellement des logements de type T1 ou T2. Les prix d’achat sont plutôt réduits en raison de la petite superficie des logements.

Les résidences pour séniors

Ce sont des infrastructures faisant office de maison de retraite. Elles ne sont pas médicalisées et ont vocation à accompagner des personnes du troisième âge dans le quotidien et à leur alléger les contraintes liées à leur âge.

Les Établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD)

Ce sont des résidences qui offrent des services médicaux destinés aux personnes âgées dépendantes. Le personnel de santé s’occupe des résidents et facilite leur fin de vie.

Ce qu’il faut savoir sur les résidences de services associés au LMNP

Lorsqu’un immeuble de rapport, qu’il soit neuf ou ancien, est intégré à une résidence de services, la gestion locative doit être confiée à une société gestionnaire spécialisée. Dès lors, un bail commercial est signé entre le propriétaire et le gestionnaire, pour une durée située entre 9 et 12 ans. C’est un contrat renouvelable qui octroie une meilleure garantie financière au propriétaire, à la différence du contrat de location classique.

Il peut prendre diverses formes, écrites ou verbales. Cependant, il est recommandé de le conclure par un acte sous seing privé. Un acte authentique, signé en présence d’un notaire, devient une obligation dans le cas, peu courant, d’un contrat d’une durée excédant 12 ans. Un bail commercial doit forcément contenir les informations légales qui suivent :

l La durée d’engagement de location, qui est ici d’un minimum est fixé à 9 ans,

l L’objet du contrat stipulant le bien loué et l’usage envisagé,

l Le montant du loyer, déterminé librement entre les parties, de même que le mode de règlement et de révision.

Remarquons que l’enregistrement du contrat de bail au Service des Impôts n’est pas une obligation, mais il permet de fixer la date du bail pour éviter une éventuelle future contestation. La formalité est payante et coûte 125 euros.

Location en résidences de service, quels avantages ?

l Permet une gestion simplifiée,

l Offre une rentabilité élevée et nette de charges, en dehors des taxes foncières,

l C’est une protection contre l’inflation,

l La possibilité de créer un capital ou des revenus à terme à l’aide d’un prêt (effet levier),

l La mutualisation des risques,

l C’est un investissement répondant à des besoins en croissance.

Les inconvénients

l Le marché de la revente est incertain,

l La réussite de l’opération est fonction de la performance du gestionnaire,

l Les cotisations sociales exigées pour les revenus de location saisonnière lorsque les recettes excèdent 23 000 euros,

l Un bail commercial de mauvaise qualité peut conduire à l’application du mauvais régime juridique.

Focus sur la fiscalité en LMNP

Un immeuble perd, au fil du temps, en valeur : on parle alors d’amortissement. C’est l’utilisation de cet amortissement qui fait tout l’avantage du LMNP.

En effet, les revenus issus de la location sont soumis aux règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Elles se présentent sous la forme de deux régimes :

l Le régime micro-BIC : lorsque les revenus provenant du bien sont inférieurs à 70 000 euros, ce régime fiscal simplifié prend en compte le revenu net imposable et permet un abattement de 50 %. Cela devient intéressant si les charges ne dépassent pas 50 %, car elles ne sont pas déductibles.

l Le régime réel : lorsque les revenus provenant du bien sont supérieurs à 70 000 euros, ou si vous choisissez cette option en faisant une demande spécifique. La plupart des charges sont déductibles, tels taxes, exception de la taxe foncière, frais divers de gestion, syndic, entretien et maintenance, travaux, intérêts sur le prêt bancaire, dotation aux amortissements, etc.

l Passé le seuil de 23 000 euros de revenus locatifs annuels, les charges sociales sont redevables et s’élèvent à 22,7 %.

À savoir :

Le régime réel permet de déduire la dotation aux amortissements des revenus imposés. Ainsi, vous pourriez ne pas payer d’impôt sur ce revenu sur toute la période d’amortissement du bien immobilier, surtout si le financement qui a servi à l’acquisition du bien provient d’un prêt bancaire.

En résumé, investir sur un immeuble de rapport sous le statut LMNP est une opération à long terme.

Il ne faut pas oublier que le statut de LMNP est strictement donné à une personne physique qui exerce cette activité en complément de son activité professionnelle. Aussi, il est prudent de confier comptabilité et déclaration des revenus à un expert-comptable, sauf si vous avez expérience ou qualification dans le domaine.

Fiscalement et sur le long terme, associer immeuble de rapport et statut LMNP peuvent s’avérer une combinaison gagnante financièrement.