Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ?
Acheter un immeuble de rapport n’est financièrement pas à la portée de tout un chacun qui souhaite faire un investissement locatif. Cela signifie un gros investissement, même si de bons revenus locatifs peuvent être à la clé. Est-ce que cela suppose d’avoir suffisamment de fonds ? Non, pas nécessairement. Mais alors, comment peut-on acheter un immeuble de rapport sans même déposer un centime dans la transaction ?
Nous vous proposons d’analyser cela en vous expliquant comment cela peut fonctionner dans cet article.
Bien se préparer à monter un dossier à présenter à son financeur
Le financeur
La première chose sensée à faire semble être de se rapprocher de sa banque habituelle. Mais il ne faut pas négliger de se renseigner auprès d’autres établissements bancaires, voire même de courtiers spécialisés en prêts immobiliers. Il faut ainsi savoir qu’une très grande partie des prêts immobiliers demandés pour de l’investissement locatif sont accordés sans qu’un apport soit fait ! Et selon le cas vous pouvez même tenter de vous faire financer à 110 %. C’est-à-dire que vous incluez les frais de notaire dans le montant que vous demanderez à emprunter.
Des éléments essentiels vous seront demandés, car la banque va faire un calcul de risques suite à votre demande et va prendre en compte :
l Quel type d’emprunteur êtes-vous : autres emprunts en cours, pas de découvert bancaire, pas d’incident de remboursement ?
l Quelle est votre capacité à emprunter ?
l Combien voulez-vous emprunter ?
l Sur quelle durée ?
l Quel est votre « reste à vivre » ?
l Et la banque vous demandera vos relevés bancaires.
Le bien à financer
Se lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport, avec ou sans apport, demande une mûre réflexion quant au choix du bien à acheter :
l L’attractivité de l’immeuble est très importante. Cela réside dans plusieurs critères.
l L’emplacement : commerces, transports, commodités par rapport au type de locataires visés,
l Le type d’appartements proposés (taille) par rapport à la demande locative,
l La rentabilité locative potentielle,
l La facilité de revente éventuelle.
Justifier sa demande de financement sans apport
Il va donc falloir préparer tous vos arguments pour défendre votre dossier. Investir dans un immeuble de rapport a pour finalité d’en retirer un revenu locatif. En effet, il y a une différence entre financer, à l’aide d’un emprunt bancaire, l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif. Le premier ne génèrera pas de revenu et devra être remboursé sur les revenus de l’emprunteur. Le deuxième, par définition, va générer des revenus qui, si le calcul est bien fait, autofinanceront l’emprunt. Ce qui doit rester à votre esprit tout le long de votre opération.
Lors de votre demande de financement, vous pouvez argumenter soit que :
l Votre position actuelle ne vous permet pas de faire un apport,
l Vous préférez garder vos fonds pour des situations imprévues, des travaux d’urgence.
Soyez donc préparé à ajouter dans vos coûts une assurance loyers impayés et une assurance emprunteur que la banque vous recommandera fortement de prendre.
Cela vous mène donc à mettre à plat de nombreux chiffres, ainsi que divers critères. Il est donc temps de passer à l’étape suivante avant de faire votre demande de financement.
Préparer un business plan ou un plan de financement
Si un business plan, ou un plan de financement, semble être indispensable pour rencontrer votre banque, vous devez vous assurer que vous avez tous les éléments. C’est un travail de recherches nécessaire si vous voulez que votre opération soit réussie sur le long terme.
Un immeuble de rapport et 3 cas de figure
Lorsque vous sélectionnez un immeuble de rapport, vous pouvez vous trouver face à trois situations différentes :
l Tous les appartements de l’immeuble sont loués. Dans ce cas, vous connaissez d’avance quel va être votre investissement locatif brut et vous n’avez pas à faire face à une vacance locative. Et vous pourrez présenter un chiffre certain à votre banque.
l L’immeuble sur lequel vous posez votre choix est totalement vide. Selon l’état des lieux, cela est un avantage puisque les rénovations nécessaires vont pouvoir être faites. Ce qui veut dire que vous allez pouvoir demander des loyers plus élevés, sans compter que vous déduirez ces travaux de vos revenus locatifs.
l L’immeuble est dit « mixte », c’est-à-dire que certains appartements sont loués et d’autres vides. Ici aussi, vous avez un avantage : vous encaissez une partie des loyers et vous pouvez faire des travaux de rénovation.
Chaque situation a son avantage et vous devrez la mettre en avant lors de la présentation de votre dossier à la banque.
Bien penser tous les coûts à venir
Au-delà des divers frais qui peuvent être liés à l’acquisition, il y a tous les coups sur le long terme à considérer dans son calcul de rentabilité locative.
Il faut considérer les frais de gestion locative, ceux d’entretien courant (ménage, entretien de l’ascenseur le cas échéant, etc.). Il vous faudra aussi inclure les diverses assurances nécessaires.
Essayez de connaître quels gros travaux peuvent se présenter dans le court à moyen terme (ravalement de façade, toiture, réfection de la cage d’escalier, etc.). Étant l’unique propriétaire, vous aurez à faire face à ces dépenses tout seul. Vous devez provisionner ces dépenses à venir. Il est alors temps d’avancer l’argument, cité plus haut, de garder votre épargne pour ces situations.
Vous aurez déjà budgétisé les travaux de rénovation et de mise aux normes pour être exécutés dès votre acquisition. Si vous décidez d’acheter un immeuble vide qui nécessite une rénovation, mettez en avant que cela coûtera moins cher de faire cette rénovation en une fois, que de rénover un appartement après l’autre. Vous pourrez arguer que vous allez profiter d’une économie d’échelle. Les artisans ne seront là qu’une seule fois et vous achèterez les matériaux en plus grande quantité.
Une bonne étude de marché
Comme nous l’avons précisé, avoir une bonne connaissance au sujet de l’emplacement et du type de biens est essentielle. Il vous faudra vous renseigner auprès d’agents immobiliers, spécialistes du quartier où vous souhaitez acheter, de quel type de locataires il s’agit (étudiant, jeune actif, famille…), ce que recherchent ces locataires. Ils pourront vous donner le prix d’un loyer en fonction du type de bien. Vous devrez regarder ce que le quartier offre au type de locataire visé. Il serait aussi intéressant de connaître si de gros travaux d’infrastructure, ou des projets immobiliers, sont prévus et pourraient favoriser, ou pénaliser, votre bien dans le futur, en vue d’une revente.
En préparant bien votre « dossier », vous serez prêt à affronter votre banque pour demander le financement de l’acquisition d’un immeuble de rapport, sans que vous ne déposiez d’argent dans cette transaction. Si vous avez bien fait vos calculs, les revenus locatifs nets autofinanceront l’emprunt et vous pourrez avancer sereinement avec votre investissement locatif sans apport et de taille.