Comment réussir son business plan pour un immeuble de rapport ?

Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ? Le domaine de l’immobilier est une valeur sûre, qui vous offre la possibilité d’investir dans différents types de biens immobiliers, dont les immeubles de rapport, sans prendre le risque de perdre votre placement. Pour vous lancer, vous pouvez commencer par réaliser un business plan pour l’acquisition de votre immeuble de rapport. Celui-ci va vous permettre d’évaluer les besoins en « réel » de votre projet d’investissement, ainsi que les capitaux dont vous aurez besoin.

L’objectif d’un business plan dans un investissement immobilier

Qu’est-ce qu’un business plan ?

Le business plan est un document qui vous permet de planifier vos projets financiers, que ce soit dans l’immobilier ou dans les affaires. Toutes les étapes et financements de votre projet seront dans ce document, qu’il s’agisse de votre stratégie financière, du rendement de votre placement ou du capital nécessaire.

Que contient le business plan immobilier

Dans le cas d’un projet d’investissement immobilier, le business plan rassemble toutes les actions à réaliser pour la mise en route de votre investissement. Cela comprend la phase de lancement et la phase de développement de votre projet dans le milieu immobilier.

Vous pouvez y inclure tous les frais qui sont inhérents à l’acquisition du bien, surtout si vous faites appel à un financement, depuis les frais de notaire, de dossier bancaire, les intérêts liés à l’emprunt. Parmi d’autres coûts qui n’interviendront qu’une fois avant la mise en location, vous devez penser au coût de travaux éventuels et leur durée qui déterminera la durée de vacance locative de départ. Vous devez également inclure les frais mensuels ou annuels tels la taxe foncière, les impôts liés aux revenus locatifs perçus (estimation), les frais de gestion et de maintenance ou d’entretien, assurances, etc. Vous obtiendrez ainsi une somme qui correspondra au capital nécessaire pour le développement de votre projet dans sa globalité. Vous obtiendrez également une échelle de temps, qui vous indiquera combien durera la mise en route de votre investissement et les actions à réaliser dans un ordre précis.

Que représente le business plan ?

Dans le milieu des affaires et des placements immobiliers, le business plan permet d’obtenir de la crédibilité pour votre projet, avec une approche réaliste des coûts et du temps dont vous avez besoin. Il permet également de convaincre les banques, ou investisseurs, dans le cas où le capital nécessaire à votre projet serait important. Ce qui concerne généralement les investissements dans un immeuble de rapport.

Les éléments clés pour réussir son business plan immobilier

Certains projets immobiliers de petite envergure ne nécessitent pas de business plan. Dans le cas d’un immeuble de rapport, il sera un outil pour mettre en place les différentes phases de votre projet d’investissement immobilier. Pour les biens destinés à la location, il est particulièrement recommandé de faire un business plan, car ces biens ont pour objectif de dégager un profit.

Les trois axes du business plan immobilier

Tout comme le développement d’une affaire, le business plan d’un placement immobilier contient une structure en trois axes :

● Un plan économique,

● Un ou plusieurs investisseurs,

● Des profits à petite ou grande échelle.

La particularité d’un business plan pour un immeuble de rapport est de pouvoir convaincre les banques ou les investisseurs potentiels. Il vous permet de leur proposer une vision calculée de votre projet, que ce soit en argent ou en temps, ainsi que le rendement que vous pensez en retirer.

Adapter son business plan aux variables

Si dans un premier temps, le business plan permet de convaincre, il est également la trame de votre projet et va naturellement évoluer dans le temps avec l’adaptation des variantes. Certaines dépenses peuvent augmenter, ou au contraire, diminuer. Il faudra alors revoir le business plan et l’adapter pour garder une vision réaliste de votre projet.

Le calcul du rendement proche du réel

Un autre avantage du business plan est le calcul du rendement réel. Une fois tous les frais listés, vous pouvez calculer le rendement quasi réel de votre placement immobilier. Ce taux vous indiquera les profits que vous pourrez réaliser et si votre projet est viable sur le court et long terme. Un business plan est un outil qui vous permet d’évaluer votre projet d’investissement immobilier.

Les avantages de la Loi Denormandie et la défiscalisation

Un des points importants de votre business plan comprend les droits auxquels vous avez accès, notamment avec la Loi Denormandie, qui est à l’ancien ce que la Loi Pinel est au neuf. De nombreux immeubles de rapport bénéficient de ces avantages fiscaux et votre business plan doit les prendre en compte dans le calcul de votre rendement.

Beaucoup de frais et coûts listés dans votre business plan sont aussi déductibles de votre revenu locatif. Ce qui est non négligeable.

Quelles sont les informations indispensables ?

Pour un investissement dans un immeuble de rapport, votre business plan devra comprendre les informations suivantes :

● Synthèse de votre projet ;

● Détail de votre situation économique et sociale : indiquer votre âge, votre situation professionnelle, votre état de santé… etc. ;

● Détail de votre situation financière avec votre patrimoine : différents revenus, épargne et investissements ;

● Détail de l’immeuble de rapport dans lequel vous souhaitez investir et les différentes raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans ce bien en particulier ;

● Détail de votre plan de financement avec la somme dont vous avez besoin pour réaliser cet investissement, la durée de cet emprunt et votre apport ;

● Détail du modèle économique sur lequel repose votre projet, ainsi que les différents frais liés à sa réalisation : achat du bien immobilier, frais de notaire, aménagements à réaliser, entretien du bâtiment… etc.

Quels sont les pièges du business plan immobilier ?

Ne pas investir trop rapidement

Que ce soit dans l’immobilier ou dans une affaire, réaliser un investissement comporte des risques. Il est donc conseillé de prendre du temps pour évaluer, un à un, les différents paramètres.

Ne pas investir sur plan ou via une offre

Pour bien investir dans votre immeuble de rapport, le mieux est de le connaître : se rendre sur place, découvrir l’environnement du bien, les anciens locataires… etc. Toutes ces informations vont vous permettre de réussir votre investissement.

Ne pas sous-évaluer les frais

Les frais réels vous permettent de connaître le montant quasi exact de votre investissement et de son rendement. Sous-évaluer les frais, ou en oublier certains peut remettre en question le rendement espéré de votre projet.

Ne pas trop augmenter les loyers

Dans le cas où vous investissez dans un immeuble de rapport, vous seriez tenté d’augmenter les loyers. Cette stratégie est risquée, car vous pourriez perdre des locataires et voir vos rendements baisser. Il est important que le loyer soit adapté à votre cible.

Bon à savoir

Pour réussir votre business plan dans le cas d’un immeuble de rapport, il est important de connaître tous les coûts de votre placement. Prendre du temps pour connaître votre bien, son environnement et son histoire va vous permettre d’évaluer plus facilement le potentiel de l’immeuble de rapport visé et son rendement potentiel. Le business plan sera un excellent outil si vous le réalisez correctement et l’adaptez aux avancées de votre projet.

La réussite de ce business plan repose sur la qualité des informations qu’il contient.