Comment réussir son premier investissement locatif ?

Définir ses objectifs?

Pourquoi souhaitez-vous vous lancer dans un investissement locatif ? Cela peut être pour constituer un patrimoine qui pourra être transmis, créer un revenu supplémentaire immédiat, avoir un revenu complémentaire pour la retraite. Il est important que vous définissiez ce point avant d'aller plus loin, car, en plus de représenter un montant important, il s'agit d'un investissement à long terme.

Faire quelques recherches

Réussir son premier investissement locatif repose sur quelques connaissances essentielles à acquérir sur le marché locatif dans lequel vous souhaitez placer votre investissement :

• Choix du quartier (ou ville) avec son potentiel, évolution possible (transports, développements divers, etc.) avec un objectif de revente à long terme
• Connaissance du marché locatif du secteur avec type de locataires et donc types de biens demandés (petites surfaces pour étudiants et jeunes actifs, ou logements plus grands pour famille…)
• Taux de vacance, qui est défini par le type de locataires, mais aussi par l'attractivité du quartier (commerces, transports, ou non)
• Préférence pour du meublé ou non, de l'ancien ou du neuf
• Volonté et capacité de faire des travaux dans l'ancien
• Etc.

Se poser ces questions et faire ces recherches va permettre de se diriger vers un bien immobilier qui correspond à votre besoin et au bon prix.

Calculer le rendement locatif

Lorsqu'on se lance dans l'investissement immobilier, il y a un chiffre qu'il faut connaître : le taux de rendement locatif.

Il peut être calculé brut et ne prend en compte que très peu de données financières qui viendront influencer votre revenu foncier :

Rendement locatif brut (%) =
(Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d'achat (Frais d'acquisition inclus)

Ou il peut être calculé net pour tenir compte de ces données :

Rendement locatif net (%) =
((Loyer mensuel x 12) – Charges locatives) x 100
/ Prix d'achat (Frais d'acquisition inclus)

Calculer le rendement locatif vous permet de comparer entre deux biens qui peuvent sembler similaires à première vue, ou savoir si le bien vers lequel vous pensez vous décider a un rendement correct, à compter de 5 %.

Pour calculer au mieux votre rendement, il vous faut aussi prendre en compte les impôts liés à la perception de loyers, ainsi que les divers avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. On parle alors de rendement net-net.

S'informer sur les lois

Si nul n'est censé ignorer la loi, en matière d'immobilier cela peut être crucial et complexe. De nombreux domaines sont couverts par la loi en matière d'immobilier.

Même lorsqu'on décide de passer par un gestionnaire pour gérer son contrat de bail avec le locataire, il est bon de connaître les bases :

• Que faire face à un locataire qui ne paie plus ?
• Ou en cas de dommages des eaux, qui est responsable ?
• Nouveau DPE et nouvelle RE 2020, êtes-vous concerné ?
• Quelles sont les assurances obligatoires auxquelles vous devez souscrire ? Et le locataire ?

Trouver le bien qui va bien

Ancien, avec ou sans travaux ? Ou neuf ?

Chacun a ses avantages et ses inconvénients :

• L'ancien est moins cher au mètre carré, généralement situé en centre-ville, peut présenter un rendement supérieur. Les biens anciens disponibles sont souvent de petites surfaces et vont s'adresser à des étudiants ou de jeunes actifs.

Ici, le risque réside dans le turnover qui risque d'être plus important. Si dans une ville estudiantine, vous êtes assuré de toujours louer à un étudiant, il peut être différent chaque année.

Il faut aussi tenir compte qu'un bien ancien puisse demander plus d'entretien ou de maintenance, et donc de frais pour vous.

• Le neuf, plus cher, est souvent situé en périphérie des villes, dans des quartiers nouveaux qui évolueront et ont du potentiel. Plus grands, ils s'adressent principalement aux jeunes familles ou couples souhaitant s'installer.

Le risque ici est plutôt de prendre un pari sur le devenir du nouveau quartier. Et de s'assurer que les développements promis, comme les transports, auront bien lieu.

Les frais additionnels

Il y a aussi d'autres frais à considérer :

• Frais de copropriété souvent mentionnés, mais n'hésitez pas à demander un état des comptes clairs avant de vous décider.
• Frais de gestion, car, même si vous n'avez qu'un seul bien en location, comme déjà dit, vous ne connaissez pas suffisamment le domaine de l'immobilier et il vaut peut-être mieux passer par un gestionnaire. Mais cela peut vous coûter entre 5 et 10 % du loyer par mois, le prix de quelques soucis en moins ?
• Le montant total des diverses assurances à payer, entre celles qui sont obligatoires (responsabilité civile) et celles qu'il vaut mieux avoir comme l'assurance Propriétaire Non Occupant et la Garantie Loyers Impayés.

Le montant de ces frais dépend de la tranquillité d'esprit que vous souhaitez avoir, sachant que c'est votre premier investissement immobilier.

Lors de votre premier investissement locatif, il est important de vous renseigner sur les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.

À chaque cas correspond une fiscalité qui peut être plus ou moins avantageuse.

• Le dispositif de défiscalisation le plus connu est la Loi Pinel qui s'applique à l'achat d'un bien neuf, ou sur plan, et doit être loué au moins 6 ans, sous certaines conditions de revenu du locataire et de loyer. Sous les mêmes conditions, il existe la même défiscalisation pour l'ancien avec la Loi Denormandie.
• Choisir d'acheter un appartement ancien et d'y faire des travaux permet de déduire le montant de ces travaux sur son revenu foncier, tant qu'il s'agit d'améliorer le logement. Et un déficit foncier peut être reporté.
• Louer un meublé permet un abattement de 50 % sur le revenu perçu, alors qu'une location nue peut permettre un abattement de 30 %.

Il est important de connaître la fiscalité de l'investissement que vous voulez réaliser avant de calculer votre rendement et d'en étudier toutes les conditions d'application. Renseignez-vous les dispositifs fiscaux en matière d'investissement immobilier locatif sont nombreux.

Ce qu'il faut retenir pour réussir son premier investissement locatif

Un premier investissement immobilier est un premier pas dans la construction d'un patrimoine. L'avantage de cet investissement est de capitaliser sur son épargne avec une rentabilité qui augmente dans le temps. Trouver la bonne opportunité requiert du temps et des connaissances sur le marché.

Le mieux est d'investir dans une ville avec une population jeune et active, qui va dynamiser l'économie locale.

Des villes comme Nantes, Amiens, Toulouse, Bordeaux, Caen ou Annecy ont de bons exemples d'opportunité pour un premier investissement locatif, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. La population étudiante y est importante. Elles sont touristiques. Toutes bénéficient de bons réseaux de transports, au niveau national et international. Des multinationales ont leur siège situé en périphérie ce qui génère un dynamisme économique certain.

Il est souvent conseillé de commencer avec un bien de petite taille.

Pour réussir son premier investissement locatif, le bon conseil est de viser un bien avec un prix raisonnable, à proximité de chez vous et de faire des simulations de rentabilité en prenant en compte les déductions fiscales offertes par les divers dispositifs de défiscalisation.