Quel taux pour le rendement locatif ?

L’investissement immobilier locatif est de plus en plus prisé. Pour investir en immobilier en toute sérénité, il est commun aux potentiels acheteurs de chercher à estimer le taux de rendement locatif de l’opération. Plus ce taux de rendement locatif est élevé plus il permettra aux investisseurs de couvrir des charges telles que les charges d’assurances de la taxe foncière, les frais d’agence, et notamment les mensualités de l’emprunt qu’ils auront contracté et qui leur aura servi d’effet de levier dans leur achat. Ils recherchent du coup un taux idéal qui servira de référent dans ce calcul. Quel est donc le taux optimal pour un rendement locatif ? Certains vous répondront qu’il se situe entre 5 et 10 % selon vos objectifs patrimoniaux. Mais en réalité, la réponse n’est pas aussi simple, car l’appréciation d’un bon rendement dépend de la prise en compte de diverses données.

Vous l’aurez compris si vous souhaitez acheter un bien dans les meilleures conditions et vous assurer la meilleure rentabilité locative, il vous faudra passer par le taux de rendement locatif. Comme expliqué plus haut ce dernier vous permettra d’apprécier la rentabilité du bien ciblé, et de plancher sur une rentabilité intéressante pour votre stratégie d’investissement.

Avant d’en venir à une formule d’investissement, voyons plus en détails la notion de rentabilité et de rendement locatif.

Rendement locatif : c’est quoi ?

Le rendement locatif, encore connu sous les appellations de rentabilité locative ou de rapport locatif, est un indicateur de performance d’un investissement immobilier locatif. Taux grâce auquel sont appréciées la viabilité et la performance de l’investissement, il peut également servir de comparatif entre l’investissement immobilier locatif pour lequel il est calculé et d’autres types d’investissements comme un placement financier par exemple. Dans tous les cas il vous permettra de vous assurer des investissements rentables avant de lancer vos projets, immobiliers ou non.

Comment le calcule-t-on ?

Le taux rendement locatif peut être calculé sous deux formes : le taux de rendement locatif brut et le taux rendement locatif net.

Le rendement locatif brut

Première évaluation utile quand on considère plusieurs options pour son investissement et qu’on veut donc faire un premier tri, il ne prend pas en compte la situation personnelle de l’acheteur ni les charges. Son calcul est assez simple. La formule est la suivante :

Rendement locatif brut (%) =

(Loyer mensuel x 12) x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Exemple : Achat d’un immeuble à 150 000 euros avec loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an)

Taux de rendement locatif brut = 9600 x 100/150 000 = 6,4 %

Le rendement locatif net

Plus précis que le taux de rendement locatif brut, il prend en compte les impôts, les charges, la situation personnelle de l’acheteur, etc. Il permet donc de déterminer de manière réaliste et claire le résultat financier de l’opération.

La formule est :

Rendement locatif net (%) =

{(Loyer mensuel x 12) – Charges locatives} x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Exemple avec le même achat que précédemment :

Achat d’un immeuble à 150 000 euros avec loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an) = loyer annuel + charges locatives (charges de la copropriété, d’assurance ou de gestion et la taxe foncière) considérées à 2500 euros/an

Taux du rendement locatif net = {(800 x 12) – 2500} x 100/150 000 = 4,7 %.

Autre méthode : La méthode Larcher

Cette méthode repose sur la réflexion selon laquelle les charges et autres dépenses représentent 25 % des loyers, soit 3 mois de loyer. Par conséquent, on effectue les calculs sur 9 mois au lieu de 12.

Il existe un troisième taux de rendement locatif, différent des deux autres, car il fait entrer en compte la fiscalité, c’est le rendement net-net.

Le rendement net-net

Net de fiscalité, il englobe l’imposition et les revenus fonciers et donne donc une estimation encore plus précise du rendement locatif. Néanmoins il ne faut pas oublier de déduire les charges d’impôts et de prélèvements sociaux des recettes locatives, comme la taxe foncière.

Il est connu que l’investissement immobilier offre des possibilités de réductions fiscales. Le rendement net-net dépend notamment des dispositifs fiscaux suivant lesquels l’investissement locatif a été effectué comme Pinel et Denormandie, par exemple. L’évaluation du rendement net-net au regard de la diversité des profils fiscaux des bailleurs, ainsi que des investissements, relève donc du cas par cas.

L’impact du type de logement et de son emplacement

La performance du rendement locatif est fonction du type d’investissement immobilier puisqu’il définit le montant des loyers. Lorsqu’on opte pour les petites surfaces comme les studios et les T1, elles sont plus avantageuses au mètre carré, mais les locataires changent régulièrement.

Pour de grands appartements et des maisons, le rendement est moins important certes, mais les locataires sont plus stables. Ils prennent mieux soin des lieux, ce qui réduit les frais d’entretien à la charge du propriétaire.

Les deux et trois pièces constituent un excellent compromis. Ils allient les qualités des deux précédents types de logements et offrent un équilibre raisonnable en termes de stabilité des locataires, de rendement et de risques.

Pour finir, la localisation du bien immobilier a également son impact sur le rendement. Ce dernier est plus faible dans les zones résidentielles que dans les zones populaires à cause du prix élevé des loyers. Cependant, l’investissement immobilier en zone résidentielle n’est pas à écarter pour autant. Le faible rendement est compensé par la valorisation plus sûre dans ces zones.

Prendre en compte la vacance locative

Elle fait partie des nombreux facteurs qui influent sur le taux de rendement locatif. La vacance locative est l’intervalle de temps entre le départ d’un locataire et l’installation d’un nouveau. Si elle s’installe sur une longue période, elle pèsera lourd sur le rendement. Il faut donc prévoir dans les calculs jusqu’à deux mois de vacance locative, ou plus en fonction du marché.

Définir ses objectifs

Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, la finalité est d’obtenir une rentabilité intéressante, et donc générer des revenus, mais aussi de construire un patrimoine durable. La valeur du rendement se mesure aussi aux plans pour le bien immobilier après sa phase locative. Qu’on veuille le revendre plus tard pour dégager une plus-value, qu’on prévoit d’y vivre plus tard ou le céder à un proche, il est important de définir clairement ses objectifs si l’on veut pouvoir estimer une rentabilité finale la plus précise possible. C’est grâce à eux qu’on a une vue d’ensemble et qu’on voit plus loin que l’objectif commun qui fait le plus rêver : engranger dans l’immédiat ou à court terme des revenus importants.

Taux optimal

La mise en relief de toutes les informations ci-dessus permet aisément de tirer la conclusion suivante : il n’existe pas un taux de rendement idéal qui soit univoque. Bien vrai, il constitue un indicateur impératif pour apprécier la valeur d’un investissement, mais ne suffit pas à définir l’attractivité du bien immobilier locatif sur le marché.

On peut néanmoins procéder à des conjectures en fonction de quelques situations.

Cas 1 : effort d’épargne positif dès le premier mois

Ce cas implique que le premier mois après l’investissement, lorsqu’on déduit du gain d’argent toutes les charges et les dépenses, on obtient un montant positif. C’est le scénario idéal pour beaucoup. Le rendement locatif brut minimal fréquent dans beaucoup de ces scénarios est de 10 %. Mais ce taux est atteint généralement lorsqu’on se trouve dans les petites villes, même si certaines grandes villes atteignent aussi cette moyenne.

Cas 2 : l’objectif est de revendre le bien immobilier dans 10 ans

Dans ce cas de figure, il faut s’attendre à ce que le rendement soit plus élevé dans les grandes villes que dans les petites villes. Seulement les grandes villes impliquent de gérer un effort d’épargne plus grand.

En résumé, un rendement locatif brut à priori faible (en dessous de 4 %) dans une petite ville peut rapporter plus dans 10 ans qu’un rendement locatif brut plus élevé (disons 9 % par exemple) dans une ville plus grande. Cependant, les revenus à long terme sont plus faibles dans une grande ville que dans une petite.

Autres indicateurs

Bien vrai, le rendement locatif est la référence la plus utilisée pour évaluer un investissement immobilier, mais il ne doit pas constituer le seul appui d’une décision. Il est important d’élargir ses angles d’approche. Il existe d’ailleurs d’autres indicateurs comme le cashflow, le taux de rendement interne ou encore la valeur actuelle nette.

Tout cela sans parler d’une étude de marché appliquée et approfondie qui vous permettra de bien définir les prix de vente de l’endroit sélectionné, les prix du marché, les prix du mètre-carré. Des facteurs qui seront très variables en fonction de l’environnement, grandes villes, petites villes, centre-ville, banlieue, région, etc.