Comment calculer le rendement locatif de votre investissement avec précision ?

Décider d’acheter un bien en vue d’un investissement locatif est une décision à ne pas prendre sur un coup de tête. Afin de s’assurer que la décision est la bonne et de réaliser un investissement optimal, au-delà de recherches sur le marché locatif et d’utiliser toutes sortes de simulateurs, il est un outil très utile qui est le rendement locatif et qui va permettre au futur investisseur que vous êtes de calculer le rendement de votre bien. Nous l’avons déjà mentionné, mais voyons ici comment calculer le rendement locatif de votre bien le plus précisément possible.

Petit rappel de vocabulaire

Souvent, rendements locatifs et rentabilité locative sont utilisés comme synonymes. Et ce n’est pas faux. Mais pour être très précis, la rentabilité locative d’un investissement intègre les rendements locatifs et la revente du bien avec la plus-value potentielle réalisable.

Taux de rendement locatif brut et ses limites

Le calcul du taux va permettre de connaître le rendement de son investissement immobilier en mettant en rapport le montant investi, prix d’achat du bien, avec le revenu foncier obtenu, loyer annuel :

Taux de rendement locatif brut = (loyer mensuel brut x 12) x 100/montant d’achat du bien

C’est ce que l’on appelle le taux de rendement locatif brut. Il ne prend en compte que très peu de données et a donc ses limites.

D’un côté, qu’en est-il des frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur ? Et les frais de notaire à payer quoi qu’il en soit ? De l’autre côté, y a-t-il des travaux à prévoir avant de pouvoir y installer un locataire ? Quels sont tous les frais et charges dont vous êtes responsable, mensuellement ou annuellement ? Et puis, quelle est la fiscalité qui va s’appliquer au revenu foncier issu de votre investissement ? qu’en est-il du risque de loyers impayés ?

Ce sont ces mêmes frais de notaire, frais de gestion, qui ne sont pas pris en compte dans la formule ci-dessus. N’oubliez pas ensuite qu’il faudra aussi prendre en compte les charges qui sont liées à votre prêt immobilier, car même si celui-ci aura pour vous un effet de levier dans votre projet immobilier, il faudra tout de même rembourser des mensualités plus ou moins élevées sur une certaine période. Avec tous ces éléments en tête il faut maintenant affiner la formule.

Voyons donc comment calculer le rendement locatif net.

Taux de rendement locatif net

Généralement, vous trouverez une formule qui prendra en compte certains des éléments financiers qui viennent modifier le taux de rendement locatif brut afin d’obtenir le taux de rendement locatif net :

Taux de rendement locatif net =

(loyer mensuel brut x 12) – toutes charges financières non récupérables x 100

/montant d’achat du bien + frais de notaire et d’inscription + éventuels frais d’agence

Nous avons déjà proposé cette formule. Elle prend en compte beaucoup plus de variables financières qui vont venir modifier le taux final de rendement.

Toutefois, nous vous proposons ici d’affiner encore plus la formule qui vous permettra de calculer le rendement locatif de votre investissement pour vous assister au mieux dans votre décision.

Les diverses charges locatives à intégrer pour calculer le rendement locatif de votre bien le plus précisément possible

Vacance locative

La vacance locative est un élément à prendre en compte. Lors de votre recherche, cet élément est sérieusement à considérer dans l’investissement à faire. On considère que sur un an, pour chaque semaine non louée, il y a un manque à gagner de 2 % du montant annuel de loyer. Ainsi pour un bien resté vide pendant un mois, vous pouvez estimer une perte de 8 % sur le montant de votre loyer annuel.

Seule une bonne étude préalable sur le quartier ou la ville où vous choisissez de faire votre investissement vous prémunira contre cette perte potentielle sur vos rendements locatifs.

Et il faut garder à l’esprit que, si acheter un appartement de petite taille peut générer un rendement plus élevé qu’un T3 ou un T4, son turnover risque d’être plus grand, surtout si vous décidez de le louer meublé pour un étudiant. À prendre en considération ici dans l’intégration de la vacance locative.

Charges non récupérables auprès du locataire

Les charges comme eau, chauffage, entretien de l’ascenseur ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont récupérables auprès du locataire.

D’autres charges restent de votre responsabilité et viennent modifier les données financières qui vous permettent de calculer le rendement locatif du bien :

● Vous êtes responsable de la taxe foncière ;

● En cas de réfection du toit, le coût total des travaux reste à votre charge (si le bien est en copropriété, vous ne serez responsable que de votre trentième, bien entendu) ;

● Les frais de gestion locative, si vous ne vous chargez pas vous-même de la gestion de votre bien, restent à votre dépense et peuvent varier de 5 à 10 % du montant annuel des loyers.

Les assurances

Si votre investissement se situe dans une copropriété, vous avezl’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile.

Il est fortement conseillé de souscrire une assurance PNO ou Propriétaire Non Occupant qui couvre divers sinistres, notamment quand le logement est vacant (le locataire ayant obligation de souscrire une responsabilité civile). Elle inclut généralement la responsabilité civile. Pour déduire le montant mensuel ou annuel, renseignez-vous bien auprès de votre assureur habituel, car les prix varient énormément (de 50 € à 200 €/an annoncés selon les compagnies).

De même, il faut considérer une Garantie des Loyers Impayés ou GIL pour assurer vos revenus locatifs si votre locataire cesse de vous payer son loyer (de 2 à 5 % du loyer annuel).

Ces assurances ne sont pas d’un montant élevé, mais additionnées, elles viennent réduire votre revenu foncier mensuel.

Ensuite, une charge incontournable et qui peut réellement entamer le résultat de votre calcul de rendement est la fiscalité liée au revenu reçu de votre investissement locatif.

Abattements, déductions, défiscalisations : comment intégrer la fiscalité dans le calcul du rendement locatif ?

Lorsqu’on intègre le montant de l’impôt à payer sur les loyers perçus pour calculer le rendement locatif, on parle alors de rendement locatif net-net, net d’impôt.

Ce n’est pas la partie la plus facile à calculer !

Abattement fiscal

Il intervient sur le montant de revenu foncier à déclarer, donc avant le calcul de l’impôt. Pour un bail nu, vous pourrez diminuer votre revenu foncier de 30 % ou opter pour les frais réels, pour un bail meublé, un abattement de 50 % du revenu industriel et commercial issu de votre investissement peut être déduit.

Déductions

Si le montant de tous travaux doit être ajouté à votre prix d’acquisition du bien pour calculer le rendement locatif, certains travaux d’amélioration du logement peuvent être déduits de votre revenu foncier, sous certaines conditions.

De même, peuvent être déduits les intérêts de l’emprunt réalisé pour acquérir le bien mis en location.

Défiscalisation

Que ce soit la Loi Pinel pour du neuf, ou son équivalent Loi Denormandie pour de l’ancien, vous avez droit à une réduction d’impôt sur le revenu sous conditions, dont votre engagement à louer pendant une durée minimum pour pouvoir déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage du prix d’acquisition du bien (de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 %, avec un plafond de 63 000 €, pour 12 ans).

En résumé : calculer le rendement locatif avec précision – Formule

À vos calculettes pour savoir maintenant avec plus de précision quel est le taux de rendement locatif de l’investissement que vous souhaitez réaliser, que ce soient les rendements bruts, ou net. Bien entendu, le résultat obtenu ne sert que de référence, car certains chiffres restent à définir fermement et cela ne pourra intervenir qu’une fois l’acquisition faite.

Enfin si vous souhaitez effectuer le calcul de la rentabilité nette de votre bien, il vous suffira de prendre vos revenus locatifs nets et d’y ajouter la plus-value potentielle que pourrait faire votre bien à la revente, sans oublier de faire une déduction des charges au préalable, auquel cas vous obtiendriez une rentabilité brute d’impôts.