Investir à Saint-Étienne

Avec près de 175 000 habitants, un prix moyen au m² autour de 1 300 € et un rendement locatif moyen de 7 à 10 %, investir à Saint-Étienne en 2025 séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de bonne rentabilité locative et de solutions d’investissement locatif clé en mains. Zoom sur cette ville en pleine mutation.

Voici pourquoi ce qu’il faut retenir pour investir à Saint Etienne ?

• Le prix moyen au m² à Saint-Étienne est d’environ 1 300 € en 2025.
• La rentabilité nette varie de 7 % dans les quartiers centraux à plus de 10 % dans les secteurs populaires comme Montreynaud, Tarentaize ou Bellevue.
• Un studio ou T1 se loue entre 300 et 400 € par mois, générant un rendement net de 8 à 10 %, selon l’emplacement et l’état du bien.
• Un T2/T3 proche du centre ou de la gare Châteaucreux permet d’atteindre 6,5 à 8 % net, avec une bonne demande locative.
• À Montplaisir ou Carnot, un bien acheté à 1 000 €/m² peut se louer 11 à 13 €/m², soit jusqu’à 9 % de rendement brut.
• Saint-Étienne compte près de 25 000 étudiants, concentrés autour de Tréfilerie, Bellevue et Carnot, ce qui soutient la demande en studios, T2 et colocs.
• Des projets comme le développement de la Manufacture ou le nouveau campus de santé renforcent l’attractivité des zones proches du centre.
• Le LMNP au réel est souvent utilisé pour amortir des lots de petites surfaces, permettant d’annuler l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
• Le déficit foncier est intéressant dans les immeubles anciens à rénover, notamment autour de la Place Jean Jaurès ou de la place Carnot.
• Un investisseur avisé peut viser un rendement net de 8 à 10 %, avec autofinancement quasi systématique et un vrai levier fiscal.

Pourquoi investir à Saint-Étienne ?

Une métropole attractive sur le plan économique

Ville centre de la métropole stéphanoise, Saint-Étienne se transforme depuis plusieurs années avec un fort soutien institutionnel. Elle bénéficie de sa proximité avec Lyon (à seulement 45 minutes), tout en offrant un cadre de vie plus abordable. Elle accueille plusieurs pôles de compétitivité dans les domaines de la santé, du design et de l’ingénierie industrielle. La réindustrialisation y est soutenue par de nombreux projets, notamment autour du numérique et des mobilités.

Une ville étudiante et touristique

Avec plus de 25 000 étudiants et plusieurs établissements d’enseignement supérieur (Université Jean Monnet, École des Mines, Télécom Saint-Étienne…), la demande locative étudiante est bien présente. Côté tourisme, la ville s’appuie sur son patrimoine industriel, son label Ville d’Art et d’Histoire, et des événements comme la Biennale Internationale du Design, qui attirent un public culturellement curieux.

Une population en forte croissance

Après une période de stagnation, Saint-Étienne connaît une reconquête démographique : de nouveaux habitants, notamment de jeunes actifs et familles lyonnaises, s’installent pour bénéficier d’un marché immobilier abordable. Selon l’INSEE, la métropole observe un regain d’attractivité, avec une tension locative croissante dans certains quartiers en rénovation.

Quel type d’investissement locatif choisir à Saint-Étienne ?

Rentabilité selon les types de biens

Les studios et T2 dans le centre-ville ou à proximité des universités offrent une bonne rentabilité locative, souvent supérieure à 8 %. Les colocations dans des appartements plus spacieux, notamment dans le quartier Bellevue ou proche du Technopole, permettent d’optimiser le calcul du rendement locatif, avec des loyers élevés rapportés au prix d’achat très bas.

Neuf vs ancien : que privilégier ?

Sans surprise, investir dans l'ancien reste la stratégie dominante à Saint-Étienne. Le prix d’achat très bas, allié à un fort potentiel de rénovation, permet de dégager des marges intéressantes, notamment en LMNP ou via le déficit foncier. L’offre en neuf reste limitée, souvent moins rentable et parfois plus complexe à commercialiser.

Quelle fiscalité pour investir à Saint-Étienne ?

• LMNP : parfait pour la location meublée à étudiants ou jeunes actifs. Très populaire grâce à son amortissement comptable et sa fiscalité allégée.
  
• Déficit foncier : idéal pour les investisseurs qui rénovent des biens anciens à fort potentiel.
  
• Pinel ancien rénové : possible dans certaines zones, mais moins fréquent que dans d’autres grandes villes.
  

Où investir à Saint-Étienne ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Saint-Étienne propose plusieurs secteurs intéressants selon votre profil d’investissement. Pour en savoir plus, découvrez nos pages dédiées à chaque quartier pour un investissement locatif clés en mains.

Les quartiers patrimoniaux : Centre-ville, Crêt-de-Roc, Fauriel

Ces quartiers historiques offrent une forte valeur patrimoniale. Le centre-ville, autour de la place Jean Jaurès, est en pleine transformation et séduit pour sa centralité. Fauriel attire une population CSP+ avec des immeubles anciens de qualité. Idéal pour investir dans l’ancien en visant la valorisation long terme.

Les quartiers à fort rendement : Bellevue, Beaubrun, Montreynaud

Ces secteurs offrent les meilleures rentabilités locatives de la ville, souvent entre 8 et 10 %. Les prix d’achat très bas permettent une bonne rentabilité locative après rénovation. Ces quartiers sont prisés pour les colocations ou les petites surfaces en LMNP.

Les quartiers en mutation : Technopole, Châteaucreux, Carnot

Autour de la gare Châteaucreux et du pôle technologique, de grands projets urbains voient le jour : logements, bureaux, commerces, infrastructures. Ces secteurs gagnent en attractivité et attirent déjà étudiants, cadres et entreprises. Un choix stratégique pour anticiper la hausse des prix.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché stéphanois ?

Les projets urbains

• Saint-Étienne Cœur de Ville : modernisation de l’hyper-centre, nouveaux commerces, mobilités douces.
• Châteaucreux 2030 : transformation du quartier gare en véritable centre d’affaires et hub multimodal.
• Technopole et Manufacture Plaine-Achille : pôles innovants tournés vers la recherche et le numérique.
  

Les infrastructures de transport

Saint-Étienne renforce son attractivité avec :

• Le tramway, étendu vers Châteaucreux et la Terrasse,
  
• Le BHNS (Bus à Haut Niveau de Service) en projet pour mieux desservir les quartiers périphériques,
  
• Une connexion TER rapide avec Lyon, essentielle pour les pendulaires.
  

Investir à Saint-Étienne : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Pour ceux qui cherchent à investir dans l’ancien et valoriser leur capital à long terme, certains quartiers historiques ou en devenir offrent des opportunités rares à prix d’appel attractifs.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Saint-Étienne est l’un des meilleurs choix en France pour un calcul de rendement locatif élevé. Idéal pour un investissement locatif clé en mains axé sur la bonne rentabilité locative.

Les investissements étudiant ou colocation

Avec un vivier étudiant en développement et des loyers stables, les studios ou colocations meublées en LMNP offrent un flux de trésorerie intéressant, tout en limitant les risques de vacance.

En résumé : faut-il investir à Saint-Étienne en 2025 ?

Oui, investir à Saint-Étienne en 2025 est une opportunité à fort potentiel. Avec des prix attractifs, une demande locative croissante, et des projets de transformation urbaine ambitieux, la ville coche toutes les cases pour un investissement locatif dans l’ancien, rentable et durable. Que vous visiez le LMNP, la colocation, ou une stratégie patrimoniale, il existe une solution adaptée à votre profil.

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