Plus-value immobilière non-résident : comment la calculer ?

Français expatrié, ou ressortissant de l’UE non-résident en France vous possédez un bien immobilier dans l’Hexagone et souhaitez le vendre. Vous êtes soumis au régime français de l’impôt, de la même façon que si vous résidiez en France. Vous allez devoir payer une taxe sur la plus-value réalisée. Elle consistera en un prélèvement de 19 % d’une part, et de prélèvements sociaux d’autre part, de l’ordre de 15,5 %. Néanmoins, dans certaines situations particulières, il est possible de bénéficier de réductions, d’abattements voire, d’une exonération. Voici l’essentiel de ce qu’il vous faut savoir sur le calcul de la plus-value immobilière non-résident.

Quels types de biens immobiliers sont soumis à la taxe sur la plus-value ?

Ne résidant pas en France, vous ne pouvez faire valoir le fait que le bien immobilier vendu est votre résidence principale, qui serait alors exonéré. Sauf conditions particulières que nous évoquerons plus loin.

 De ce fait, vous devrez vous acquitter de cet impôt :

• Si vous vendez ou cédez à titre onéreux un bien immobilier situé en France,
• Si vous vendez ou cédez à titre onéreux des parts de société dont l’actif principal se constitue d’immeubles situés en France. SCI, SCPI par exemple.

Il représente 19 % de la somme de la plus-value. Si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, vous serez également tenu de payer une taxe supplémentaire. Selon le montant de la plus-value, le taux de cette taxe variera entre 2 % et 6 %.

Les exonérations

En tant que personne physique ne résidant pas en France, vous pouvez être exonéré, selon le 2° du II de l’article 150 U du Code général des impôts, dans certaines situations.

Mais il vous faut être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État faisant partie de l’accord de l’Espace économique européen. À la condition qu’il ait conclu une convention d’assistance administrative visant à lutter contre la fraude et l’évasion fiscale avec la France.

Dans ce cas précis, vous pouvez être dispensé de l’impôt si :

• Vous êtes fonctionnaire ou agent de l’État en poste à l’étranger et êtes domicilié fiscalement en France.
• Le bien que vous vendez est votre ancienne résidence principale. Il doit alors être vendu au prix courant du marché, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le déménagement hors de France. Il ne doit avoir été ni loué ni même prêté.

Attention, cette exonération ne s’applique que dans la limite d’une résidence par contribuable. Et elle est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable.

Le mode de calcul des abattements

Vous êtes non-résident, mais vous réalisez une plus-value en France et elle est de ce fait imposable dans l’Hexagone. Vous êtes soumis aux mêmes règles d’imposition que les personnes résidant en France. Cela implique également l’abattement pour durée de détention. C’est-à-dire, le nombre d’années qui se sont écoulées depuis que vous possédez le bien immobilier que vous vendez.

Abattements impôt sur le revenu

Afin de déterminer le montant que vous devrez payer au fisc au titre de l’impôt sur le revenu, vous devrez donc appliquer les abattements suivants :

• Moins de 6 ans : aucun abattement,
• Pour chaque année de détention, de la sixième à la vingt et unième année : 6 %,
• La vingt-deuxième année révolue : 4 %,
• Au-delà de la vingt-deuxième année, vous êtes exonéré.

Abattement prélèvements sociaux

Vous bénéficierez également d’abattements pour durée de détention sur les prélèvements sociaux :

• Moins de 5 ans : aucun abattement,
• Pour chaque année de détention de la sixième année et jusqu’à la vingt et unième année : 1,65 %,
• La vingt-deuxième année révolue : 1,60 %,
• Au-delà de la vingt-deuxième et jusqu’à la trentième année : 9 %,
• Au-delà de la trentième année révolue, vous êtes exonéré.

Quelques moyens de réduire l’impôt sur la plus-value immobilière 

Parmi les astuces à connaître, il y a notamment celle consistant à majorer votre prix de vente des frais supportés lors de l’achat. Ce peuvent être la commission versée à une agence immobilière, les frais de notaire…

Il est important de savoir également que vous pouvez déduire de votre plus-value les travaux réalisés dans le logement. Vous avez deux possibilités :

• Opter pour la déduction des frais réels, en produisant les factures et justificatifs correspondants,
• Utiliser le forfait d’abattement de 15 %, à condition que vous possédiez le bien immobilier depuis plus de 5 ans.

Comment est payé l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Les sommes nécessaires à la transaction et à tous les frais annexes sont provisionnées sur le compte séquestre du notaire chargé de la vente. C’est le notaire qui se chargera des démarches auprès de l’administration fiscale. Il calculera la plus-value imposable et le montant de l’impôt dont vous serez redevable. Il établira également la déclaration. Et enfin, lors de la vente, il réglera la somme qui revient à l’administration fiscale.

C’est donc également lui qui vous réglera le montant qui vous revient, une fois les frais et les charges déduits.

Vous faut-il un représentant fiscal en France ?

Vous êtes automatiquement dispensé d’un représentant fiscal si :

• Vous êtes domicilié ou établi dans un État membre de l’Union européenne ou un autre État de l’espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France des conventions d’assistance administrative comme indiqué plus haut,
• La cession a une valeur inférieure ou égale à 150 000 €,
• Vous bénéficiez d’une exonération de la plus-value tant en ce qui concerne l’impôt sur le revenu qu’en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Si vous ne vous situez pas dans l’une de ces catégories, vous devrez avoir un représentant fiscal en France.

Ce représentant ne peut être ni un avocat ni un notaire. Ce sera :

• Une société déjà accréditée de façon permanente par l’administration fiscale,
• Un organisme déjà accrédité de façon permanente par le fisc,
• Une banque ou un établissement de crédit fiscalement domicilié en France,
• L’acquéreur si son domicile fiscal est en France,
• Toute personne dont le domicile fiscal est en France, sous réserve de la faire accréditer par l’administration.

La demande d’accréditation s’effectue auprès de la direction départementale ou régionale des finances publiques du lieu où se situe l’immeuble. Ou, s’il s’agit d’une cession de parts, le siège de la société.

Vendre un bien immobilier depuis l’étranger, une procédure bien accompagnée

Comme vous le voyez, vous serez largement assisté dans le calcul des parts imposables de votre plus-value immobilière. Néanmoins, il est important de savoir le faire soi-même, car il est très utile d’être en mesure d’effectuer l’opération soi-même au préalable. Cela permet d’établir son budget global.

Par ailleurs, vous pouvez également vous adresser en amont à des experts de l’immobilier et de la fiscalité. Ils pourront vous aider à monter un dossier financier, afin d’optimiser au maximum vos gains. Vous vous sentirez également plus serein en confiant la transaction et sa préparation à un professionnel sur place.