Investir dans le quartier Saint-Jean du Var à Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

À quelques minutes du centre-ville, Saint-Jean du Var est un quartier résidentiel en pleine évolution, combinant accessibilité, dynamisme et prix encore raisonnables. Le prix moyen au m² y oscille entre 2 400 € et 3 300 €/m², soit moins cher que le Mourillon ou le centre-ville, tout en bénéficiant d’une forte demande locative, notamment des jeunes actifs, étudiants et familles. Investir à Toulon dans l’ancien à Saint-Jean du Var permet d’envisager une bonne rentabilité locative et un investissement locatif clé en main avec un potentiel de valorisation intéressant.

Pourquoi investir dans le quartier Saint-Jean du Var ?

Un quartier en mutation à proximité du centre

Saint-Jean du Var est situé juste à l’est du centre-ville, à proximité immédiate de la gare, de l’avenue François Cuzin, de l’hôpital Sainte-Musse et de l’entrée d’autoroute. Longtemps résidentiel et populaire, le quartier bénéficie désormais de travaux de modernisation, d’une amélioration des infrastructures, et d’un renouvellement du parc immobilier ancien.

Ces évolutions, couplées à un prix d’achat encore attractif, en font un terrain fertile pour investir dans l'ancien avec une vision patrimoniale ou de rendement.

Une forte demande locative

Le quartier attire une population mixte et croissante : jeunes actifs travaillant au centre-ville ou à l’hôpital, étudiants en santé, familles locales… La demande locative est soutenue, et les vacances locatives limitées, notamment sur les T2 et T3 proches des commerces et transports.

Grâce à des loyers stables et une accessibilité efficace, Saint-Jean du Var s’impose comme un secteur rentable pour un investissement locatif en LMNP, en meublé ou en vide.

Quels types de biens acheter dans le quartier Saint-Jean du Var ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le quartier propose une offre variée de biens anciens, parfois avec travaux. Les studios ou petits T2 dans les rues proches de la rue Saint-Jean ou du boulevard Maréchal Joffre sont idéaux pour du LMNP en meublé, notamment pour viser les étudiants de la faculté de médecine ou de l’IFSI.

Des appartements plus spacieux permettent de cibler les familles ou de mettre en place une colocation, en particulier autour de l’avenue Claret et du boulevard Bianchi.

La rentabilité selon le type de bien

• Studio meublé en LMNP : rentabilité brute entre 5 % et 6,5 % selon les prestations et la localisation.
  
• T2/T3 ancien rénové : rentabilité autour de 4,5 % à 5,5 %, avec une demande locative forte.
  
• Biens à rénover : potentiel de valorisation patrimoniale via déficit foncier.
  

Un calcul du rendement locatif bien mené permet d’arbitrer entre stratégie meublée (LMNP réel), ou nue avec optimisation fiscale (déficit foncier).

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en neuf reste marginale à Saint-Jean du Var. Ce quartier est avant tout composé de petits immeubles anciens et de maisons de ville. Investir dans l’ancien y est la règle, souvent avec des travaux à prévoir pour rehausser la valeur du bien et bénéficier d’une meilleure rentabilité locative.

Dans quels micro-secteurs investir à Saint-Jean du Var ?

Secteur Claret / Avenue Maréchal Juin

Zone calme et résidentielle, proche des transports et des écoles. Idéal pour les familles ou une colocation. Les immeubles anciens avec cachet offrent une belle opportunité de rénovation.

Prix moyen au m2: 2 982 €

Rentabilité brute: 6,9 %

Rue Saint-Jean et ses environs

Cœur du quartier, très commerçant, animé et recherché par les actifs. Bon secteur pour un studio ou T2 en LMNP, avec une tension locative forte.

Prix moyen au m2: 2 440 €

Rentabilité brute: 6,7 %

Proximité de l’hôpital Sainte-Musse

Secteur stratégique pour cibler les étudiants et professionnels de santé. Potentiel de colocation ou location meublée longue durée, dans une zone où la rentabilité locative est généralement solide.

Prix moyen au m2: 3 466 €

Rentabilité brute: 4,8 %

Quels projets urbains valorisent Saint-Jean du Var ?

Réaménagement de l’axe gare / Sainte-Musse

Des projets d’urbanisme visent à fluidifier les liaisons entre le centre-ville, la gare et l’hôpital. Le développement de nouvelles pistes cyclables, de transports améliorés et d’espaces publics participent à revaloriser le quartier.

Initiatives en faveur de la rénovation de l’ancien

Le quartier bénéficie d’aides incitatives à la réhabilitation de logements anciens. Une opportunité pour les investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif clé en main avec déficit foncier ou LMNP optimisé.

Notre avis sur Saint-Jean du Var : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Le quartier est très bien situé pour cibler les étudiants en santé ou jeunes professionnels. Les studios et petits T2, à proximité des transports et des établissements de santé, fonctionnent très bien en LMNP.

Investisseur long terme patrimonial

Pour ceux qui souhaitent investir à Toulon dans l'ancien avec une vision patrimoniale, Saint-Jean du Var offre un excellent point d’entrée, avec une revalorisation probable à moyen terme, notamment après les aménagements urbains.

Profil rendement / déficit foncier

Le parc ancien avec travaux permet de mettre en place une stratégie de déficit foncier, tout en ciblant une bonne rentabilité locative sur du T2 ou T3. Idéal pour les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité tout en sécurisant leurs loyers.