Investir dans le quartier Cap Brun à Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé à l’est de Toulon, le quartier résidentiel du Cap Brun séduit par son cadre naturel préservé, ses vues mer imprenables et sa proximité du littoral. Avec un prix moyen entre 4 000 et 6 000 €/m² pour les biens anciens ou de standing, c’est un secteur haut de gamme, idéal pour un investissement patrimonial, une location meublée saisonnière en LMNP, ou un projet de résidence secondaire à rentabilité maîtrisée.

Pourquoi investir dans le quartier Cap Brun à Toulon ?

Un quartier résidentiel d’exception

Le Cap Brun est l’un des quartiers les plus prisés de Toulon. Calme, verdoyant, bordé par la mer et parsemé de propriétés de caractère, il attire une clientèle locale comme nationale. Loin des grands ensembles, il propose une qualité de vie élevée, tout en restant bien connecté au centre-ville.

De nombreuses écoles privées, commerces de proximité, et arrêts de bus permettent une vie de quartier agréable. Le Parc de la Tour Royale, les plages du Cap Brun et le sentier du littoral renforcent l’attractivité du secteur.

Une demande locative ciblée mais constante

Si le Cap Brun ne connaît pas la même tension locative que le centre-ville, il attire une clientèle exigeante : cadres, retraités, familles, professionnels en mobilité. La location meublée de standing ou saisonnière y est particulièrement rentable, notamment en LMNP. Le fort pouvoir d’achat local limite les risques de vacance.

Quels types de biens acheter dans le quartier Cap Brun ?

Studio étudiant, T2, colocation

L’offre de petites surfaces est limitée, mais on trouve quelques studios et T2 dans des résidences anciennes ou semi-récentes avec vue. Ils sont recherchés pour la location saisonnière ou meublée de courte durée. Les T3 ou maisons mitoyennes peuvent convenir pour une colocation ciblée ou la location meublée haut de gamme.

La rentabilité selon le type de bien

• Studio ou T2 avec vue mer en LMNP saisonnier : rendement brut de 5 % à 6 %, avec une plus-value potentielle élevée à long terme.
  
• T3/T4 meublé de standing : entre 4,5 % et 5,5 % brut, selon les charges et les prestations.
  
• Villa ou maison divisée en lots : stratégie plus patrimoniale, avec une rentabilité autour de 4 %, mais une forte valorisation immobilière.
  

Un calcul du rendement locatif tenant compte de la fiscalité (LMNP réel ou micro) est crucial ici pour optimiser la rentabilité.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre neuve est quasiment inexistante. L’investissement se fait essentiellement dans l’ancien, dans des résidences bien entretenues ou des maisons anciennes à rénover. Il est donc possible d' investir dans l’ancien avec des travaux, et de bénéficier des avantages du déficit foncier ou d’un investissement locatif clé en main, avec rénovation, ameublement et gestion.

Dans quels micro-secteurs investir au Cap Brun ?

La Corniche et le littoral

Secteur très prisé pour les locations saisonnières et les résidences secondaires haut de gamme. À privilégier pour un investissement patrimonial et touristique.

Prix moyen au m2: 3 498 €

Rentabilité brute: 4,8 %

Les résidences autour de la Tour Royale

Parfait pour les petits appartements avec vue mer, souvent dans des immeubles des années 60/70 bien situés. Bon compromis entre rentabilité LMNP et valorisation.

Prix moyen au m2: 4 680 €

Rentabilité brute: 5,6 %

Proximité Saint-Michel / Les Ameniers

Légèrement en retrait, ce secteur propose des biens plus accessibles, avec une bonne rentabilité locative pour des locations à l’année meublées ou vides.

Prix moyen au m2: 4 738 €

Rentabilité brute: 3,5 %

Quels projets urbains valorisent Cap Brun ?

Préservation environnementale et montée en gamme

Le Cap Brun bénéficie d’une politique de protection de l’environnement et de valorisation paysagère. La faible constructibilité et les règles strictes de rénovation renforcent la rareté du foncier, et donc l’attractivité du quartier sur le long terme.

Amélioration des voiries et mobilités douces

Des efforts sont menés pour améliorer l’accès en bus et à vélo, tout en conservant le calme du quartier. Ces travaux renforcent le potentiel locatif et la valeur immobilière des biens existants.

Notre avis sur Cap Brun : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Peu adapté à la cible étudiante classique. En revanche, les étudiants de master ou stagiaires haut de gamme peuvent être intéressés par des studios meublés saisonniers ou de courte durée.

Investisseur long terme patrimonial

Le Cap Brun est idéal pour un placement sécurisé : achat d’un bien de qualité, faible vacance, valorisation certaine à long terme. Idéal pour investir dans l’ancien en LMNP, avec ou sans gestion.

Profil rendement / déficit foncier

Peu de rentabilité brute élevée, mais un déficit foncier intéressant sur les maisons ou appartements à rénover. Idéal pour un investisseur fiscalement exposé cherchant à optimiser l’imposition tout en construisant un patrimoine côtier de qualité.