Investir dans le quartier du Mourillon à Toulon : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé à l’est du centre-ville, en bord de mer, le quartier du Mourillon à Toulon combine charme balnéaire, vie de quartier animée et cadre résidentiel recherché. Très prisé par les Toulonnais, il attire aussi les investisseurs grâce à une tension locative élevée, une offre de biens anciens avec cachet, et une forte demande à l’année comme en saison. Avec des prix autour de 3 500 à 5 000 €/m², le secteur permet d'envisager un investissement locatif clé en main, notamment en LMNP, dans un environnement privilégié.

Pourquoi investir dans le quartier du Mourillon ?

Un quartier côtier prisé et vivant

Le Mourillon offre un cadre de vie unique à Toulon : proximité immédiate des plages, du port Saint-Louis, des commerces de quartier, et de nombreuses écoles privées et publiques. Il combine l’esprit village avec des atouts urbains : transports, équipements sportifs (stade Mayol, piscine), et accès rapide au centre-ville par bus ou vélo.

Ce mélange de qualité de vie et de dynamisme local en fait une cible de choix pour ceux qui souhaitent investir à Toulon dans l'ancien, dans un secteur résidentiel à fort potentiel locatif.

Une forte demande locative

Le Mourillon bénéficie d’une demande locative multiforme : familles locales, étudiants en santé, jeunes actifs de l’arsenal, saisonniers en haute saison… Cette diversité sécurise la location toute l’année.

Les meublés de tourisme ou les logements étudiants à proximité de l’IFSI ou du CHU Sainte-Anne sont très recherchés. Un bon point pour un investissement en LMNP dans une zone où la bonne rentabilité locative repose aussi sur la stabilité de la demande.

Quels types de biens acheter dans le quartier du Mourillon ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le studio ou T2 ancien, situé à proximité des plages ou des commerces, est parfait pour un investissement locatif clé en main en LMNP. Ces formats séduisent à la fois les étudiants et les jeunes actifs.

Bien que plus rare, la colocation est envisageable dans de grands appartements proches du boulevard Bazeilles ou du port, notamment pour des profils de jeunes professionnels.

La rentabilité selon le type de bien

• Studio meublé (LMNP) : entre 4,5 % et 6 % de rentabilité brute, avec une forte demande saisonnière et annuelle.
  
• T2 ou T3 ancien : autour de 4 % à 5,5 %, en location vide ou meublée longue durée.
  
• Location saisonnière : en zones autorisées, la rentabilité peut grimper à 7 % mais nécessite une gestion dédiée.
  

Un bon calcul du rendement locatif permet d’ajuster la stratégie à la fiscalité visée : LMNP réel ou régime micro, voire déficit foncier dans le cas d’un bien ancien à rénover.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le quartier du Mourillon est essentiellement composé de biens anciens : immeubles de caractère, maisons de ville, petits collectifs typiques. Investir dans l'ancien y est donc logique et souvent plus rentable. Le neuf y est rare, plus cher, et souvent destiné à la résidence principale. Les investisseurs privilégient les logements avec travaux, à valoriser via une stratégie LMNP ou déficit foncier.

Dans quels micro-secteurs investir dans le Mourillon ?

Les rues proches du port et du marché

Autour du marché du Mourillon, les petites rues commerçantes offrent une vie de quartier agréable et une forte demande. Ce secteur est parfait pour un T2 ou studio en LMNP, attractif à l’année et en saison.

Prix moyen au m2: 3 774 €

Rentabilité brute: 5,1 %

Les plages du Mourillon : un atout rare

À proximité immédiate des plages, les appartements offrent une très bonne valorisation patrimoniale. Idéal pour un investisseur long terme ou un projet mixte résidence secondaire/location saisonnière.

Prix moyen au m2: 4 966 €

Rentabilité brute: 4,5%

Boulevard Bazeilles et secteur Saint-Hélène

Ce secteur résidentiel, bien desservi et calme, attire des familles et des actifs. On y trouve des surfaces plus grandes, parfois adaptées à la colocation, ou à un investissement locatif patrimonial.

Prix moyen au m2: 3 288 €

Rentabilité brute: 5,1 %

Quels projets urbains valorisent le Mourillon ?

Réaménagement du littoral et du port

La ville de Toulon poursuit des projets autour du littoral du Mourillon : amélioration des promenades, rénovation des quais, création de nouveaux commerces et modernisation des accès. Ces travaux augmentent l’attrait du quartier et valorisent les biens anciens.

Développement durable et qualité de vie

Pistes cyclables, plan piéton, végétalisation des rues : le Mourillon devient un quartier plus vert et agréable. L’attractivité résidentielle est renforcée, ce qui profite aux investisseurs à la recherche d’une bonne rentabilité locative stable dans la durée.

Notre avis sur le Mourillon : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Pour les profils étudiants ou jeunes actifs en mobilité, les studios meublés ou petits T2 en LMNP sont une stratégie solide. Il faut toutefois bien cibler les secteurs proches des arrêts de bus, écoles ou hôpitaux.

Investisseur long terme patrimonial

Le Mourillon est idéal pour un investisseur à long terme recherchant un quartier valorisant et recherché. Un bien ancien rénové y prend de la valeur et se loue facilement, avec peu de vacance locative.

Profil rendement / déficit foncier

Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, les appartements anciens à rénover dans le quartier permettent de défiscaliser efficacement via le régime du déficit foncier tout en s’assurant une rentabilité nette correcte. Une stratégie d’investissement locatif clé en main, adaptée à ceux qui souhaitent déléguer la gestion des travaux et de la mise en location.