5 avantages de suivre le régime de la LMNP

La location meublée non professionnelle – LMNP - est un des régimes fiscaux les plus anciens en vigueur en France. Beaucoup d’investisseurs immobiliers y souscrivent à cause des bénéfices indéniables qu’il offre. Avec l’évolution de la législation ces dernières années, on observe un regain d’intérêt pour ce statut. De quoi s’agit-il concrètement, et quels en sont les avantages ? Tout ce qu’il faut savoir ici.

LMNP : une niche fiscale très profitable

Existant depuis 1949, la LMNP implique un dispositif de défiscalisation favorable aux bailleurs de logements meublés de services ou sous conditions, qui recherchent une marge confortable pour préparer leur retraite. C’est un investissement permettant de valoriser son bien à moyen ou à long terme, tout en bénéficiant d’exonérations conséquentes.

Les résidences pour étudiants, touristes, seniors ou personnes âgées dépendantes (EHPAD), ainsi que les immeubles d’affaires sont les types de logements les plus communs sous ce statut aujourd’hui. Ce sont les « résidences de services » et relèvent du dispositif fiscal Censi-Bouvard.

Des dispositions autres sont prévues pour les LMNP saisonnières ou touristiques dans des immeubles anciens.

Le LMNP peut choisir entre régime réel ou micro-BIC, selon que les revenus locatifs annuels dépassent ou non la barre des 70 000 euros. Pour cette dernière option, il vous faut déclarer les loyers avec vos autres revenus.

Souscrire à un régime LMNP alors que votre bien est acquis via une société civile immobilière n’est pas recommandé, étant donné que ladite entreprise sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les 5 avantages principaux du statut LMNP

De manière concrète, voici ce dont pourront profiter les propriétaires dans cette niche.

1 - Des abattements fiscaux conséquents

Le principal avantage du statut LMNP réside dans les larges abattements fiscaux offerts au bailleur, selon le régime choisi :

l En micro-BIC, la LMNP donne droit à une réduction forfaitaire de 50 à 71 %, tant que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros.

l En régime réel, dès que les recettes annuelles dépassent 70 000 euros, toutes les charges peuvent être déduites (terrain, frais de construction, mobilier, frais de gestion, de syndic, taxes et travaux, etc.).

l Pour le dispositif Censi-Bouvard, c’est jusqu’à 11 % de la valeur du logement qui peut être déduite, avec toutefois une limite de 300 000 euros. Ici, le bailleur LMNP doit signer un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans, ceci dans les 12 mois suivant l’acquisition. D’un autre point de vue, c’est la garantie assurée de revenus mensuels sur une longue période.

2 - Des amortissements déductibles chaque année

Chaque année, le bailleur peut faire réévaluer l’imposition de son bien à la baisse en fonction des taux d’usure et d’usage. La base taxable étant réduite chaque fois, cela permet d’amortir complètement le logement concerné à long terme. Autre avantage, les amortissements n’impactent aucunement le calcul de la plus-value en cas de revente. Ils ne peuvent néanmoins pas dépasser en valeur le total des loyers déduit des charges.

3 - Des déductions sur les intérêts de l’emprunt

Dans la continuité des amortissements, les intérêts liés à l’emprunt contracté pour l’acquisition du logement sont aussi déduits.

4 - La possibilité de récupérer 20 % de la TVA

Si le logement meublé non professionnel est neuf et qu’il est de type résidence de services, donc relève du dispositif Censi-Bouvard, le montant de la TVA, soit 20 %, sera remboursé au bailleur. C’est un avantage particulièrement intéressant, dans le sens où il réduit le délai d’amortissement.

5 - Un déficit reportable si besoin

Le risque de déficit est pris en compte si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel simplifié. Le cas échéant, le déficit sera reporté pendant une dizaine d’années sur les bénéfices attendus de l’activité LMNP. Quant aux amortissements excédentaires, ils peuvent être reportés de manière indéfinie. En gros, vous pouvez ne pas avoir à payer d’impôts sur vos revenus locatifs LMNP pendant 10 ans.

Autre avantage non négligeable, les plus-values créées par une éventuelle cession sont soumises au régime des plus-values pour les particuliers. Il y a la plus-value brute qui est le résultat de la différence entre les prix d’acquisition et de vente du bien. Des abattements sont appliqués à la plus-value brute selon le nombre d’années de détention, avec une taxe de 19 % et une exonération offerte après 22 ans. La plus-value imposable subit aussi une taxe de 17,2 % à titre de prélèvements sociaux, l’exonération intervenant dans ce cas après 3 décennies de détention.

Pour évaluer les avantages fiscaux du régime LMNP appliqués à votre bien immobilier, nous vous recommandons de recourir à un professionnel qui vous guidera. Vous pouvez également demander à votre notaire pour plus de détails sur la question.

Les critères d’éligibilité au statut LMNP

Pour bénéficier des avantages offerts au loueur en meublé non professionnel, il faut respecter un certain nombre de critères. Le logement doit évidemment être meublé et être de type résidence de services. Dès lors, les règles suivantes s’appliquent :

l Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros et inférieurs à la moitié des revenus globaux du foyer fiscal du bailleur ;

l Le bailleur ne doit pas figurer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel ;

l Mais il doit s’inscrire au centre de formalité des entreprises (greffe du Tribunal de Commerce du logement concerné) ;

l Le logement doit être confié à un gestionnaire de résidence agréé s’il s’agit d’un logement en résidence de services.

Parmi les meubles obligatoires pour qu’un logement bénéficie de ce statut, tel que spécifié par la loi ALUR, le locataire doit pouvoir arriver avec ses effets personnels et vivre décemment.

Encore une fois, il est important de se faire accompagner par un expert de l’investissement locatif ou un notaire, afin d’effectuer correctement les démarches requises. Administrativement, une fois votre déclaration faite auprès du Tribunal de Commerce, sans que cela nécessite la création d’une société, vous devez remplir et envoyer le formulaire P0i déclarant votre début d’activité, dans un délai de 15 jours après ledit début.

Ce statut regorge, comme vous pouvez le voir, d’avantages fiscaux intéressants pour amortir rapidement son bien et s’assurer un revenu complémentaire ou une meilleure retraite. Car il ne faut pas oublier que ce statut de LMNP ne peut venir qu’en complément d’une activité salariée.

Avec une LMNP en résidence de services, vous profitez d’une gestion déléguée de qualité, tout en ayant de meilleures perspectives sur un marché de l’immobilier actuellement florissant. Et si vous êtes plutôt intéressé par la location touristique et saisonnière, vous faire conseiller par un expert-comptable peut être une bonne initiative.

Pour finir, ce statut peut être révoqué à tout moment, notamment dans l’optique d’une revente. Les processus administratifs et juridiques sont simplifiés au maximum et il suffit aussi généralement de remplir un formulaire dédié.