LMNP : fonctionnement de l’amortissement

La LMNP - Location Meublée Non Professionnelle – est un statut qui attire de plus en plus ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Et en faisant vos recherches à ce sujet, vous vous apercevez du nombre de spécificités qui entourent ce statut.

Auriez-vous pensé à amortir votre bien en LMNP ? Après un rappel sur ce qu’est un amortissement comptable et fiscal, pour ceux qui ne sont pas forcément des comptables, nous développerons le cas particulier de l’amortissement pour votre investissement locatif sous statut de LMNP.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

Il s’agit tout simplement de représenter la valeur perdue d’un bien à cause de l’usure et du temps, ou parce qu’il devient obsolète. Comptablement, il apparaît dans les actifs de la société, c’est-à-dire son patrimoine.

Selon le type de biens concernés, le Plan Comptable Général détermine la durée d’utilisation, ou de vie, du bien. Et pour être considéré amortissable, le bien doit avoir une durée d’usage supérieure à un an, avec une valeur d’au moins 500 €.

Pour ce qui nous concerne ici, sont amortissables sur une durée de :

• 20 à 50 ans, les constructions,
• 10 à 20 ans, les agencements ou aménagements,
• 7 ans, les meubles.

L’amortissement permet de repartir sur la période définie, la perte de valeur du bien immobilisé. C’est ce que l’on appelle la dotation aux amortissements en comptabilité.

Ces amortissements représentent un avantage fiscal, car ils sont déductibles des revenus fonciers. Et il y a deux façons d’envisager un amortissement :

Amortissement linéaire

Ce type d’amortissement va reporter chaque année de la durée d’usage du bien amorti, la même valeur. Et c’est la durée d’usage qui détermine le taux d’amortissement.

 valeur du bien / durée d’usage = dotation aux amortissements

Ex. : Un bien amortissable sur 5 ans, d’une valeur de 20 000 €, aura une dotation en amortissement de 1/5 de sa valeur, soit 4 000 € chaque année, pendant 5 ans.

Amortissement dégressif

Les premières années d’utilisation du bien, il est possible de faire une dotation aux amortissements plus élevée.

Il s’agit de prendre le taux linéaire, et de le multiplier selon un coefficient déterminé par le Code Général des Impôts (article 39A).

Mais il ne s’applique qu’aux biens neufs qui ont une durée d’usage qui va au-delà de 3 ans.

Amortissement par composants

Par définition et par obligation, votre LMNP est constituée de plusieurs éléments comme le bien immobilier et les meubles et équipements qui y sont proposés de façon bien réglementée.

L’amortissement de votre LMNP peut donc se faire selon les composants. Cela consiste à décomposer le bien dans son ensemble, en séparant l’immobilier, de l’aménagement intérieur, ou autre.

Selon le Code des Impôts, chaque composant a une valeur et une durée d’usage différentes et donc une dotation en amortissement différente. Toutefois, si vous avez des difficultés à faire la répartition entre divers composants, la Fédération des sociétés immobilières et financières suggère cette répartition pour les habitations :

Notez qu’un terrain n’est pas amortissable même s’il peut représenter une partie du bien immobilier.

L’amortissement de la Location Meublée Non Professionnelle

L’amortissement comptable

Dans votre comptabilité, il va falloir considérer la décote de votre investissement locatif sur une durée d’usage de 50 ans, pour ce qui est du bâtiment.

Vous devrez aussi diviser votre LMNP en divers composants, selon le Code Des Impôts, en fonction de leur durée d’utilisation, afin de matérialiser vos dotations aux amortissements pour chaque composant.

Les avantages fiscaux

• Doter aux amortissements les divers composants de votre LMNP vous apporte un avantage fiscal non négligeable. Chaque année de la durée d’utilisation de ce composant, vous pourrez déduire le montant de la dotation aux amortissements de vos revenus fonciers.

Attention toutefois à ne pas le faire de façon exagérée, car cela peut être considéré comme une fraude fiscale.

• Ce qui amène à un deuxième avantage fiscal. Tout ce vocabulaire comptable et fiscal peut vous effrayer. Donc il est temps de faire appel à un expert-comptable qui s’occupera de vos comptes, au mieux, et d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé - CGA - qui vous conseillera dans ces domaines. L’avantage fiscal, pour vous, étant que vous pourrez déduire de vos impôts les deux tiers de frais comptables (coûts de l’expert-comptable et cotisation à un CGA), avec un maximum déductible de 915 € par an.

Les avantages financiers

Lors de votre bilan, vous pouvez constater un déficit d’exploitation. Celui-ci est dû à la dotation aux amortissements. Vous pouvez alors reporter, sans limitation de durée, vos amortissements, les cumuler et les mettre de côté. Vous pourrez recommencer à les intégrer lorsque votre activité aura repris pour générer un bénéfice comptable.

Amortissement de la LMNP et plus-value : que se passe-t-il ?

Une autre spécificité du statut de LMNP est l’imposition de la plus-value en cas de revente du bien s’il est amorti.

Si une société décide de revendre un bien avant la fin de son amortissement et réalise une plus-value suite à cette vente, elle sera imposée selon le régime BIC sur cette plus-value.

Même si la LMNP relève du régime BIC pour la fiscalité, il y a ici une autre particularité très avantageuse. Suite à la vente de votre bien immobilier au statut LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers.

De ce fait, au fur et à mesure du temps, la plus-value soumise à l’impôt diminue, quand c’est le contraire pour les BIC classiques.

 prix de vente – prix d’acquisition = plus-value LMNP

Autrement dit, l’amortissement, qu’il soit encore en dotation ou déjà déduit, ne rentre pas en compte.

Après la sixième année où vous possédez le bien immobilier, un abattement s’applique, comme pour la plus-value réalisée sur un bien immobilier classique.

L’amortissement de votre location meublée non professionnelle est, non seulement nécessaire, mais il n’apporte que des avantages.

Statut particulier qui ne nécessite pas la création d’une entreprise, mais qui relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux, la LMNP a ses propres règles et, surtout, avantages fiscaux que toute société soumise au régime BIC n’a pas. Disons-le, c’est un statut hybride qui ne prend que le meilleur de chaque disposition.

Connaître les règles de l’amortissement et y soumettre sa LMNP, tout en ayant recours aux CGA et aux experts-comptables, présentent toutes une autre série d’avantages fiscaux, et financiers, qu’offre la Location Meublée Non Professionnelle.

Certes, ce statut s’adresse à quiconque exerce déjà une activité professionnelle et recherche un revenu complémentaire. Il offre tant d’avantages fiscaux qu’il vaut la peine de faire des recherches et de se pencher dessus sérieusement.