Comparatif entre LMP et LMNP : Lequel choisir ?
Vous vous lancez dans l’immobilier locatif et souhaitez choisir le statut le plus intéressant pour vous. Est-il préférable d’être loueur de meublé professionnel ou non professionnel ? LMP ou LMNP, lequel choisir ? Il se peut que vous n’ayez pas le choix. En effet, si vous dépassez un certain plafond de revenus générés, vous devrez opter pour la location meublée professionnelle soit, LMP. C’est donc plutôt selon votre projet et vos attentes financières que cela se jouera. Si vous souhaitez uniquement générer un complément de revenus, vous passerez sous le plafond LMNP. En revanche, ce sera le statut LMP qui sera le plus adapté en cas d’activité plus soutenue. Voici un état des différences entre les deux statuts, les avantages et inconvénients de chacun et leurs exigences respectives.
Plafonds et statuts LMNP et LMP
La première chose à savoir est que chaque statut s’applique à un niveau de rentabilité locative précis.
Pour être éligible au statut LMNP, vos recettes annuelles des locations meublées ne doivent pas dépasser 23 000 € charges comprises ou 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Si les revenus annuels générés par les recettes locatives dépassent 23 000 € par année civile, c’est le statut LMP qui s’applique. Il s’applique également si ces recettes représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, car cela devient alors la principale source de revenus.
Les régimes fiscaux LMP et LMNP
La location meublée est considérée comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Sans prestation de service, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, que l’activité soit professionnelle ou non.
Le statut LMNP permet une gestion comptable allégée. Il est possible de choisir le régime micro BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel normal.
Avec le statut LMP, selon le chiffre d’affaires annuel hors taxe généré, le régime diffère. Il est possible de choisir l’imposition sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou l’impôt sur les sociétés. Ce qui permet, dans ce dernier cas, d’être salarié de son entreprise.
Les régimes fiscaux appliqués aux LMP
Le régime d’imposition dépend du chiffre d’affaires annuel hors taxe (CAHT).
Micro BIC
CAHT inférieur à 72 600 € pour les meublés non classés et 176 200 € pour les meublés classés : le régime fiscal est la micro-entreprise.
Un abattement forfaitaire pour frais professionnels est automatiquement appliqué. Il est de 71 % du chiffre d’affaires pour les activités de fourniture de logement et 50 % du CA pour les activités de service.
C’est le CA annuel brut hors TVA et avant déduction de l’abattement qui est à déclarer. Il peut contenir les plus-values ou moins-values.
Vous pouvez opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu. Il correspondra alors à 1 % du CA pour les prestations d’hébergement et 1,7 % du CA pour les prestations de service.
Régime fiscal réel simplifié
CAHT compris entre 176 200 € et 818 000 €, c’est le régime fiscal réel simplifié qui est appliqué.
Ce sont les bénéfices nets de l’exploitant, l’entrepreneur individuel ou l’associé qui sont imposés.
La déclaration est un peu plus complexe, le formulaire de déclaration à compléter n’est pas le même et il est nécessaire de joindre des pièces comptables.
Régime fiscal réel normal
CAHT supérieur à 818 000 €, l’entrepreneur est imposé au régime réel normal.
Ce régime, identique au régime réel simplifié, comporte des contraintes supplémentaires liées à l’importance du chiffre d’affaires. Plus de justificatifs sont à produire et la complexité des différents calculs, liés notamment à l’amortissement, est difficilement réalisable par l’entrepreneur lui-même. Cela nécessite donc le recours à un expert-comptable.
Les régimes fiscaux appliqués au LMNP
La personne qui optera pour le statut LMNP aura tendance à privilégier le régime micro BIC. Si ce n’est pas le plus avantageux, c’est en revanche le plus simple. Non seulement il n’y a pas de comptabilité à tenir, mais en plus, l’abattement forfaitaire simplifie la procédure.
Néanmoins, il a le choix d’opter pour le régime réel. Il doit d’ailleurs surveiller son chiffre d’affaires pour ne pas basculer d’office vers ce régime, si ses recettes dépassent 70 000 €.
Par ailleurs, il convient d’être en permanence vigilant quant au pourcentage de revenus représenté par les recettes locatives. Elles ne doivent pas représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal ou plus de 23 000 €, charges comprises. Sinon, le régime LMP est automatiquement appliqué. En effet, cela devient de fait une activité professionnelle.
La grande différence entre les régimes LMP et LMNP
Le régime LMP est un statut professionnel. L’entreprise est donc redevable de charges sociales. Le montant de ces charges représente 30 % à 45 % des bénéfices générés, ce qui est une part conséquente. En contrepartie, cela ouvre le droit aux prestations sociales comme l’assurance maladie, vieillesse et retraite.
Il est à noter que, même en cas de déficit, l’entrepreneur reste malgré tout redevable d’une cotisation minimale de 1 145 €.
Cela n’est pas le cas en statut LMNP, seule la CSG au taux fixe de 17,2 des bénéfices est prélevée.
Le statut LMP comporte un régime de plus-value professionnelle très avantageux. Par ailleurs, le montant du déficit sur le revenu global n’est pas limité.
Comment faire son choix entre les deux statuts ?
Si un régime ne vous est pas imposé de fait, votre choix se portera sur le statut le plus adapté à votre projet. Et au volume des recettes que vous souhaitez générer. Vous pouvez très bien commencer avec un statut LMNP et même choisir le régime micro BIC par simplicité, et évoluer au fil du temps. Selon votre situation propre, vous pourrez préférer passer en régime réel, dans un second temps.
Si vos activités de loueur prennent de l’ampleur, vous pourrez reconsidérer votre plan et envisager de passer professionnel. Ce qui impliquera, comme vous l’avez vu, que cela devienne votre source de revenus principale. Il vous faudra donc dans ce cas considérer cette activité comme une véritable profession. Et vous devrez vous donner les moyens de gérer une véritable entreprise, générant de plus gros volumes et assujettie à des charges.
À chaque projet son statut
Dans tous les cas, avant de vous décider, soyez le plus honnête possible avec vous-même, afin de savoir exactement ce que vous souhaitez. Est-ce une activité annexe pour vous ? Souhaitez-vous juste un complément de revenus ? Ou souhaitez-vous créer votre activité ? Selon la réponse à cette question, les volumes de recettes que vous générerez n’auront rien en commun et le statut non plus. N’hésitez surtout jamais à bien vous documenter et à vous renseigner auprès de personnes-ressources. Des experts de l’immobilier sauront, selon votre profil, vous conseiller sur le meilleur choix à faire dans votre cas.