Quels sont les plafonds fiscaux en matière de LMNP ?

Tenté par l’investissement immobilier de rapport, vous vous renseignez sur le statut LMNP autrement dit, location meublée non professionnelle. C’est une façon de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, pour peu que l’on remplisse les conditions d’attribution. Mais, pour que cela soit vraiment profitable, il est indispensable de savoir exactement comment tout cela fonctionne. Et, notamment, connaître le plafond LMNP, afin de pouvoir réaliser les calculs adéquats.

Pourquoi louer en meublé ?

La location meublée permet une rentabilité supérieure à la location nue. Elle peut aller jusqu’à 200 % de bénéfices supplémentaires. En effet, les services proposés — à savoir, un logement habitable sans avoir à le meubler et acheter des électroménagers, se paient. Par ailleurs, ce sont souvent des biens loués avec un bail de courte durée. Ils peuvent également faire l’objet d’une colocation, ce qui en augmente encore la rentabilité.

Rappel de ce qu’est le LMNP

Le statut LMNP, par opposition au LMP, c’est-à-dire location meublée professionnelle, est réservé aux particuliers souhaitant louer un bien immobilier sans en faire leur métier. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, sous forme de réductions d’impôt. Mais ce caractère non professionnel implique que la rentabilité ne dépasse pas un certain montant. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel impose au bailleur de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels. Ou, s’ils dépassent les 23 000 €, qu’ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer. Si ces deux critères ne sont pas remplis, alors, le plafond LMNP est dépassé. Dans ce cas, le statut LMP devient obligatoire, considéré alors comme une activité professionnelle.

En quoi la fiscalité LMNP est-elle avantageuse ?

Les recettes de la location d’un bien immobilier meublé ne sont pas foncières, contrairement à la location nue. Elles entrent donc dans le cadre de bénéfices industriels et commerciaux. La LMNP est une activité civile. Selon le montant des revenus générés, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux différents, micro BIC ou régime réel simplifié. Le plafond LMNP diffère donc selon le choix effectué. Chacun se calcule de manière précise, que nous allons détailler ci-après.

Régime micro BIC et plafond LMNP

Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), correspondant à un statut de microentreprise, est un régime dit forfaitaire. Il vous permet, en tant que bailleur, de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables.

Parmi ses avantages figure le fait qu’il n’impose pas de tenir une comptabilité. Il est simplement nécessaire d’ouvrir un livre des recettes et un registre annuel des achats.

Le chiffre d’affaires annuel hors taxe à ne pas dépasser est de 72 600 €. Si vous exercez une activité mixte, le chiffre d’affaires global annuel est de 176 200 €. Mais le plafond LMNP, c’est-à-dire la partie représentée par votre activité de loueur reste de 72 600 €. Pour les locations meublées de tourisme, le plafond est relevé à 176 200 € et l’abattement est de 71 %.

Statut LMNP au régime réel

Il vous est possible d’opter pour le régime réel, quel que soit votre chiffre d’affaires annuel hors taxe. Néanmoins, si ce dernier dépasse les plafonds énoncés ci-dessus, c’est obligatoirement ce régime qui vous sera attribué. Si votre chiffre d’affaires se situe entre 72 600 € et 470 000 €, votre activité sera imposée au régime réel simplifié. Au-delà de 470 000 €, elle sera imposée au régime réel normal.

Qu’il soit simplifié ou normal, le régime réel est plus contraignant. La différence entre les deux consiste principalement dans la forme de la déclaration, plus détaillée au régime normal.

En cas de régime réel simplifié, il est nécessaire de joindre un bilan comptable simplifié au formulaire de déclaration.

Pour un régime réel normal, le bilan comptable complet devra être joint au formulaire de déclaration, ainsi que des pièces justificatives telles que les factures, etc.

Le régime réel, simplifié ou normal, ne bénéficie pas d’un abattement forfaitaire comme le micro BIC. Il permet en revanche de déduire certains frais :

• Intérêts d’emprunt,
• Taxe foncière,
• Achat des meubles meublants,
• Assurance loyers impayés,
• Charges de copropriété…

Enfin, avec le régime réel, les amortissements du bien immobilier sont déduits.

Avec un CA < à 72 600 €, quel régime privilégier ?

Si vous êtes dans une tranche permettant de choisir entre régime micro-BIC et régime réel, quels critères prendre en compte pour adopter le plus profitable ?

Le régime micro BIC étant forfaitaire, il est impossible de déduire les charges réelles liées à l’exploitation du bien. Ce qui signifie qu’on ne peut déduire les intérêts d’emprunt, l’achat des biens meubles, la taxe foncière et toute autre charge déductible. Au contraire, le régime réel permet de prendre en compte les charges effectivement engagées.

Sachant cela, quel est le meilleur régime ?

Le régime réel est indubitablement celui qui vous fera payer le moins d’impôts. Mais, vous l’aurez compris, celui-ci induit certaines connaissances comptables. Il est même parfois préférable d’avoir recours à un expert-comptable. Car lui seul sera en mesure d’effectuer les calculs complexes relatifs à l’amortissement du bien notamment. Ce régime est à privilégier si le bien immobilier a une grande valeur.

Vous n’êtes pas un as de la compta et votre impôt sur le revenu n’est pas trop fort ? La solution de confort est alors d’opter pour le régime micro BIC. Le montant plus élevé de vos revenus imposables sera compensé par des frais de gestion moindres et une réduction significative des risques d’erreur.

Dans tous les cas, il vous sera toujours possible de changer de régime si le régime micro BIC ne vous avantage pas, ou plus.

Le dispositif Censi-Bouvard, une exonération supplémentaire pour les loueurs en résidence services

Le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. Ce qui vous permet d’ajouter une corde à votre arc. Mais pour cela, il vous faudra acquérir un bien meublé neuf en résidence service :

• Étudiantes,
• Séniors,
• EHPAD,
• Tourisme,

Celles-ci doivent offrir certains services. Ce peuvent être l’accueil, une laverie, le petit déjeuner…

Si votre bien immobilier de rapport remplit les conditions nécessaires, vous pouvez alors bénéficier d’une exonération d’impôt de 11 % sur 9 ans. Vous pouvez également récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Le plafond d’achat est situé à 300 000 € HT.

Vous êtes un peu perdu ?

Ces explications vous ont permis d’y voir plus clair, c’est certain. Mais vous êtes peut-être encore un peu perdu et cela vous inquiète. C’est normal ! Vous n’êtes pas un pro. Pour profiter pleinement de votre bien immobilier de rapport sans aucun tracas, il vous est possible de faire appel à des experts. C’est ce que nous vous proposons chez Investir dans l’ancien. L’achat, les choix fiscaux, la gestion de votre bien deviennent alors notre préoccupation, et il ne vous reste plus qu’à encaisser les bénéfices.