LMNP : Comment estimer mon bien immobilier ?
Les bailleurs de logement en meublé non professionnel bénéficient d’avantages fiscaux intéressants dont des amortissements annuels, ainsi qu’un surplus de potentiels acquéreurs en cas de revente. Les propriétés n’ayant pas de valeur fixe à cause d’un état et d’un marché qui fluctuent énormément, il est important d’en estimer correctement la valeur. Comment se fait cette estimation ? Découvrez-le dans cet article.
Les notions de base pour une estimation immobilière
L’estimation d’un bien immobilier consiste à déterminer sa valeur marchande dans l’éventualité d’une commercialisation ou d’un abattement fiscal. Les évaluations peuvent aussi viser d’autres catégories de valeurs. Il y a, par exemple, la valeur de liquidation qui est le prix qu’on en tirerait aux enchères, s’il était vendu par obligation (saisie ou faillite) et qui est généralement inférieur. Il y a aussi la valeur d’usage qui est spécifique au siège d’une activité donnée et basée sur son potentiel de recettes générées.
Il faut faire la nuance entre les notions de « valeur », « prix » et « coût » qui, en immobilier, ne signifient pas la même chose. Le prix de vente final d’une propriété peut refléter, ou non, sa réelle valeur, et le coût n’est autre que l’ensemble des frais engagés dans les tractations, ainsi que d’éventuelles réparations et rénovations. En résumé, la valeur est ce qu’un acheteur serait théoriquement prêt à payer. Le prix est ce qu’il paie réellement et le coût est l’ensemble des dépenses engagées pour une pleine jouissance du bien.
Les caractéristiques du bien immobilier influent grandement sur sa valeur marchande. Il s’agit notamment de :
- La situation géographique,
- La taille de la résidence et de son terrain,
- L’âge et l’état des lieux,
- Le loyer perçu et perceptible,
- La fiscalité appliquée,
- Les commodités intérieures.
D’aucuns considèrent également avant transaction l’état du marché de l’immobilier, avec le taux de concurrence et la fréquence de commercialisation.
Les méthodes d’estimation courantes
Les évaluateurs utilisent généralement 3 méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur d’une résidence : la comparaison des ventes, l’estimation du coût et l’approche de capitalisation des revenus.
La comparaison des ventes
C’est une méthode courante qui consiste à analyser des propriétés comparables situées à proximité, comme dans les modèles de lotissement urbain. Si une propriété identique vient d’être vendue à côté, cela peut servir d’indication de la valeur recherchée. Il n’est cependant pas exclu que l’évaluation soit mal faite.
L’estimation du coût
La question que se pose l’évaluateur ici est, combien coûteraient l’achat du terrain et la construction de la maison ? De ce montant, il déduira les dépenses à engager selon lui pour procéder à une rénovation éventuelle, via un procédé appelé amortissement. Les facteurs considérés pour l’amortissement comprennent :
- Le taux de détérioration physique de la résidence,
- L’obsolescence économique : une situation géographique ou un voisinage qui influent sur la valeur du logement,
- L’obsolescence fonctionnelle : une architecture et des aménagements obsolètes et à mettre à niveau.
L’approche de capitalisation des revenus
La valeur de certains biens immobiliers, comme les immeubles locatifs ou ceux professionnels, réside dans leur capacité à générer des revenus. On tient donc compte de leur valeur d’usage, via capitalisation directe ou multiplication de revenu brut.
La capitalisation directe est utilisée pour les immeubles à appartements et les immeubles professionnels. L’évaluateur calcule, d’abord, le résultat net d’exploitation après déduction du montant de l’impôt, en additionnant tous les loyers annuels (revenu brut) et en soustrayant tous les frais. Il multiplie, ensuite, le chiffre obtenu par le taux de capitalisation de propriétés similaires pour découvrir la valeur d’usage.
Le multiplicateur de revenu brut est plutôt utilisé pour les petites locations et les immeubles locatifs familiaux. L’évaluateur compare l’évolution des loyers et des prix de la région, afin de déterminer combien d’échéances les locataires doivent respecter pour atteindre le prix d’achat. Une fois le multiplicateur de revenu local trouvé, ils peuvent multiplier le loyer de la propriété concernée par ce chiffre pour en estimer la valeur d’usage.
Pour précision, la loi ALUR spécifie les meubles obligatoires pour qu’un logement soit déclaré meublé. Il y a entre autres une literie avec couverture et couette, un micro-ondes ou un four classique, un ensemble réfrigérateur/congélateur, des luminaires, une table, des sièges, des étagères, une plaque de cuisson, du matériel pour l’entretien ménager et de la vaisselle en quantité suffisante pour le repas de tous les occupants. Autrement dit, l’occupant ne doit pouvoir apporter que ses effets personnels et trouver de quoi vivre décemment.
Quel professionnel solliciter pour estimer son bien immobilier ?
Il existe plusieurs professionnels de l’immobilier auxquels le vendeur, l’acheteur et le prêteur peuvent faire recours pour avis, dans le cadre d’une commercialisation par exemple. Le plus courant, l’agent immobilier donne un avis verbal et informel (souvent appelé analyse comparative du marché), mais il peut aussi le faire dans un rapport officiel en tant que courtier.
Un agent immobilier coûte moins cher que les autres options, mais ses analyses ne sont généralement pas aussi approfondies qu’une réelle évaluation. Les avis de courtiers sont le plus souvent commandés par les prêteurs qui souhaitent une estimation rapide de la valeur d’une propriété destinée à la forclusion ou à la modification du prêt.
Un inspecteur de bâtiment procède à une inspection à domicile extrêmement minutieuse, ce qui peut prendre plusieurs heures. Il évalue la structure, les fondations, le toit, les systèmes mécaniques, le câblage et l’âge fonctionnel du bâtiment, entre autres. Les inspections à domicile coûtent un peu plus cher que les avis de courtiers, avec des prix proportionnels à la taille de la maison.
Les acheteurs utilisent ces informations pour confirmer que la propriété est dans un bon état au moment de leur offre. Évidemment, l’état d’une maison affecte sa valeur et si l’inspection révèle un problème structurel majeur dans la fondation, le prix en sera impacté. C’est seulement après inspection en bonne et due forme qu’un évaluateur agréé devrait procéder à l’estimation de votre bien.
Il examinera le rapport d’inspection de la maison et en tiendra compte lors de l’évaluation par les méthodes mentionnées plus haut. Les tarifs d’un évaluateur sont similaires à ceux de l’inspecteur et il faut prévoir, pour tout le processus, environ 1000 €.
La meilleure recommandation que nous faisons à ceux qui souhaitent faire estimation de leur LMNP, c’est de se baser sur des données concrètes et non sur des sensations. Les estimations doivent être aussi précises que possible pour éviter de faire une mauvaise affaire en cas de commercialisation.
Aussi, il faut savoir que la réputation du gestionnaire de votre bien peut influer sur son prix en revente LMNP. Il doit donc être fiable et garantir une viabilité du projet aux acquéreurs. Pour finir, gardez en tête que les estimations de biens immobiliers ne sont pas une garantie de prix spécifique.