Comment investir dans l’ancien par le LMNP ?

La location meublée non professionnelle et les avantages fiscaux qui y sont liés touchent aussi bien les propriétés neuves que celles qui ont un certain nombre d’années.

Néanmoins, l’ancien tant classique que sous forme de résidence de service, constitue un excellent moyen de développer son patrimoine immobilier. Cela, dans des conditions d’acquisition avantageuses. Même si pour respecter les normes légales sous statut LMNP, il est nécessaire de le réhabiliter.

Alors, comment investir dans l’ancien par le LMNP ? Quels sont les avantages à le faire ? Explications et conseils dans cet article.

Les catégories « ancien » en location meublée non professionnelle

Il y a deux catégories principales de biens immobiliers dans lesquelles il est possible d’investir dans l’ancien par le LMNP. Les appartements meublés en immeuble classique, et ceux d’établissements spécialisés et de résidences de services. Ce peuvent être des EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes), des résidences étudiantes, seniors (RPA), ou d’affaires.

Les appartements meublés en immeuble classique

Un immeuble est considéré comme ancien par une municipalité lorsqu’il n’est classé ni « en cours de construction » ni « neuf ». L’investissement doit être signalé comme tel aux services du fisc, non seulement pour remplir les démarches légales, mais aussi pour bénéficier d’avantages et réductions, notamment sur l’amortissement ou la taxe sur valeur ajoutée. Naturellement, le prix d’un appartement dans un immeuble ancien sera plus faible que celui d’un appartement d’une surface identique dans un bâtiment neuf. Mais il faut garder en tête que des rénovations seront peut-être à effectuer.

L’investissement LMNP en résidences de services

Ces biens doivent obligatoirement proposer un certain nombre de prestations parmi une liste établie. La propriété acquise sera mise sous gestion professionnelle. La structure gestionnaire versera au propriétaire le loyer moins les frais et charges. Elle publiera chaque année les recettes ainsi que les charges issues des loyers.

Les établissements pour personnes âgées dépendantes

Un marché rentable et avantageux du point de vue fiscal. La demande en EHPAD est en effet largement supérieure à l’offre disponible. La pénurie est particulièrement forte dans les programmes de neuf de l’État, mais il reste des opportunités dans l’ancien.

Les résidences étudiantes

Un type de résidence de service qui intègre des locaux pour étudiants. Même si ces derniers ne sont pas tenus d’occuper la résidence durant les 12 mois de l’année (ils le font généralement pendant 9 mois), c’est ce délai qui est pris en compte pour le calcul des loyers ainsi que de la rentabilité.

Les résidences seniors

Une résidence de service pour les personnes âgées encore autonomes, mais qui souhaitent bénéficier de soins sanitaires adaptés ainsi que d’un entourage social au moment où leurs proches n’ont plus la possibilité technique de leur tenir compagnie tout le temps. Les allègements fiscaux sont les avantages les plus intéressants ici.

Les résidences d’affaires

Elles sont souvent localisées en périphérie urbaine et affichent un taux très élevé de demande. Ce type de résidence offre un retour sur investissement stable et plutôt durable.

Les conditions pour investir dans l’ancien par le LMNP

Un logement en LMNP ancien se distingue du neuf par le fait qu’il se trouve dans une résidence déjà fonctionnelle. Si le statut est ouvert à tous les investisseurs résidant en France, la propriété doit respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier des avantages afférents. Il faut notamment que le bien ancien :

• Ait subi une rénovation ou une réhabilitation pour être remis à niveau,
• Soit meublé selon les dispositions de la loi Alur,
• Ne soit pas inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés),
• Génère moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles,
• Représente moins de la moitié des recettes annuelles globales de l’investisseur.

Investissement dans l’ancien par le LMNP : quels avantages ?

Le premier avantage d’un investissement dans l’ancien en location meublée non professionnelle est financier. Le budget requis est en effet entre 15 % à 20 % moins élevé, en moyenne, que celui nécessaire à un investissement en neuf. Toutes les données les plus récentes sur le bien sont généralement disponibles. Notamment, le montant du loyer, des charges dérivées, de la taxe foncière ainsi que le taux d’occupation. C’est un avantage pour appréhender la stratégie d’investissement à adopter par la suite.

La perception des recettes locatives de manière quasi immédiate (au plus tard trois mois après acquisition) est aussi un avantage non négligeable. Ceci s’accompagne du fait que les loyers sont généralement avantageux, les biens anciens se trouvant généralement dans des zones relativement prisées par les locataires.

Vous conserverez aussi la possibilité de choisir votre type de bail, avec une préférence pour un bail commercial s’il s’agit d’une résidence de services. Vous n’aurez à vous occuper de rien, le gestionnaire de résidence étant en charge. Vous pouvez aussi choisir un bail civil pour un an renouvelable, ou pour 9 mois dans le cas d’une location étudiante.

En investissant dans l’ancien par le LMNP, le choix de la localisation géographique est beaucoup plus étendu. L’implantation des biens immobiliers neufs devant répondre à nombre de nouveaux critères a une marge de manœuvre réduite.

Pour ce qui est de la fiscalité, l’investissement dans l’ancien par le biais de la location meublée non professionnelle est indéniablement avantageux. Notamment en termes d’impôts sur le revenu. Selon le régime choisi, qui peut être micro Bic ou régime réel, le bailleur bénéficie d’abattements ou de déductions de charges.

En résumé, investir dans l’ancien en location meublée non professionnelle permet de développer son patrimoine en étant gagnant tant sur le prix d’acquisition que sur l’amortissement. Cela, grâce à des avantages fiscaux intéressants. La gestion locative déléguée permet également de gagner du temps et d’éviter des démarches administratives fastidieuses.

Comment investir ?

Si vous souhaitez vous effectuer un investissement en location meublée non professionnelle dans l’ancien, il est fortement recommandé de faire appel à des spécialistes. Connaissant parfaitement l’immobilier et la fiscalité, ils vous éviteront les embûches et sauront vous conseiller pour maximiser vos profits. Le but étant en effet de vous permettre de rentabiliser votre acquisition le plus possible. Pour cela, une analyse rigoureuse du bien et du marché s’impose. Ces experts sont là pour vous guider dans les démarches légales et vous aider à effectuer les meilleurs choix fiscaux possibles. Afin d’amortir votre bien le plus rapidement possible et en jouir pleinement.

Notre conseil principal sera de vous recommander néanmoins de ne pas vous précipiter malgré les avantages évidents de ce type d’investissement. Il y a également quelques risques que vous devez prendre en compte. Trouver le bien ancien possédant les bons critères n’est pas chose facile, ce type de logement étant de plus en plus rare.

N’oubliez pas, également, que vous devrez presque toujours prévoir des frais pour certains travaux de rénovation.