Investir à Raincy : rentabilité et perspectives 2025

Ville résidentielle et bourgeoise de la Seine-Saint-Denis, Le Raincy séduit par son calme, son patrimoine architectural et sa proximité avec Paris. Avec un prix moyen de 4 700 €/m² en 2025, des biens de qualité et une bonne accessibilité en RER E, c’est une commune intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien, en visant une bonne rentabilité locative dans un cadre stable.

Pourquoi investir au Raincy ?

Une commune paisible et bien connectée

Desservi par le RER E (15 minutes jusqu’à Paris Saint-Lazare), Le Raincy combine accessibilité et tranquillité. Son image plus « résidentielle » et ses belles avenues bordées de maisons bourgeoises attirent une population aisée, notamment des cadres en quête de qualité de vie. Pour investir dans l'ancien avec un objectif patrimonial, c’est un territoire stratégique.

Une demande locative soutenue

Le Raincy attire des jeunes actifs, familles et seniors recherchant un environnement paisible tout en restant connecté à Paris. Les appartements bien rénovés et les petites surfaces meublées sont recherchés, notamment pour un investissement locatif clés en main.

Quels types de biens acheter au Raincy ?

Studio étudiant, T2, colocation

Même si la colocation est moins répandue qu’à Saint-Denis ou Montreuil, les T2-T3 proches de la gare sont très demandés. Les studios meublés conviennent bien à une stratégie en LMNP, notamment pour les jeunes actifs.

La rentabilité selon le type de bien

Le Raincy offre des rendements bruts entre 4 % et 5,5 %, selon la localisation et l’état du bien. Un bon calcul du rendement locatif est essentiel pour équilibrer rentabilité et valorisation à long terme.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf est rare et cher dans la commune. L’essentiel de l’offre se trouve dans l'ancien, avec des immeubles bien entretenus, des appartements à cachet ou de belles maisons divisées. Investir dans l'ancien permet d’accéder à de meilleurs prix, et d’optimiser la fiscalité via le déficit foncier ou l’amortissement LMNP.

Dans quels quartiers investir au Raincy ?

Centre-ville / Gare RER E : cœur de l’attractivité

Proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Idéal pour un investissement locatif clé en main ou une location meublée à destination des actifs parisiens.

Prix moyen au m2: 4 200 €

Rentabilité brute: 6%

Avenue de la Résistance / Hôtel de Ville : charme et standing

Secteur calme et haut de gamme, avec des biens recherchés par des locataires solvables. Moins de rendement mais plus de sécurité patrimoniale.

Prix moyen au m2: 4 391 €

Rentabilité brute: 5%

Quartier de l’Église / Nord du Raincy : bon compromis prix/localisation

Un secteur résidentiel, avec des opportunités d’investissement dans l'ancien, souvent à rénover, pour viser de la colocation familiale ou du LMNP.

Prix moyen au m2 : 5 200 €
Rentabilité brute : Environ 4 %

Quels projets urbains valorisent Le Raincy ?

Amélioration des transports et intermodalité

Le prolongement du RER E (Eole) jusqu’à La Défense et Nanterre apportera de nouvelles connexions à l’ouest parisien. Le Raincy bénéficiera d’un meilleur accès aux pôles d’emploi, renforçant la demande locative.

Entretien du cadre de vie et valorisation du patrimoine

La municipalité met l’accent sur la qualité de vie, la sécurité et l’entretien du bâti. Les quartiers anciens sont réhabilités progressivement, renforçant l’image valorisante de la commune.

Notre avis sur Le Raincy : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Peu adapté pour les étudiants, mais les jeunes actifs trouvent leur compte dans les studios ou T2 meublés. Une option pertinente pour de la location LMNP ciblée.

Investisseur patrimonial long terme

Le Raincy est une valeur sûre pour un placement à long terme. Le marché stable, les prix maîtrisés et la qualité locative en font un excellent choix pour investir dans l'ancien avec une vision patrimoniale.

Profil rendement / déficit foncier

Bien que la rentabilité soit plus faible qu’ailleurs en Seine-Saint-Denis, un bon achat avec travaux dans l’ancien permet d’optimiser le calcul du rendement locatif et de viser une bonne rentabilité locative nette, notamment via le déficit foncier.