Investir à Melun : rentabilité locative, quartiers porteurs et perspectives 2025

Préfecture de Seine-et-Marne, Melun se situe à 45 km au sud-est de Paris et constitue une ville à fort potentiel pour les investisseurs immobiliers. Avec un prix moyen de l’immobilier aux alentours de 2 500 €/m², le marché reste très accessible comparé à la proche couronne parisienne. La tension locative y est constante, portée par la présence d’universités, d’administrations, et d’un bassin d’emplois public et privé. C’est un cadre attractif pour investir dans l'ancien avec un calcul du rendement locatif favorable et la possibilité d’obtenir une bonne rentabilité locative en location nue ou meublée (LMNP).

Pourquoi investir à Melun ?

Une préfecture bien desservie et en développement

Reliée à Paris Gare de Lyon en moins de 30 minutes via le RER D et la ligne R du Transilien, Melun est une alternative idéale pour les actifs parisiens en quête de logements plus spacieux. Elle bénéficie aussi de projets d’aménagement et de renouvellement urbain.

Une demande locative stable et variée

Avec ses établissements universitaires (IUT, écoles de droit, etc.), ses tribunaux et administrations, Melun attire étudiants, jeunes actifs et fonctionnaires, garantissant une occupation constante des logements.

Quels types de biens acheter à Melun ?

Studios, T2 et appartements familiaux

Les studios et T2 sont très prisés pour la location étudiante et meublée (LMNP). Les T3 et T4 ciblent plutôt les familles et fonctionnaires, générant une occupation longue durée.

Calcul du rendement locatif selon le type de bien

Le rendement brut varie entre 5 % et 7 % selon les quartiers et les travaux réalisés. Les biens à rénover dans l'ancien permettent d'améliorer la rentabilité grâce à une meilleure valorisation et des optimisations fiscales.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Investir dans l'ancien est particulièrement intéressant à Melun pour optimiser le calcul du rendement locatif via des travaux et des dispositifs comme le déficit foncier ou le LMNP. Le neuf, bien que plus cher, permet un investissement locatif clé en main avec moins de gestion.

Dans quels quartiers investir à Melun ?

Centre-ville historique

Très recherché pour son charme, ses commerces et sa proximité avec la gare. Idéal pour un investissement patrimonial.

Prix moyen au m2: 2 968 €

Rentabilité brute: 6,5%

Quartiers sud (Saint-Aspais, Montaigu)

Zones plus calmes, avec des logements familiaux et des perspectives de plus-value à moyen terme.

Prix moyen au m2: 2 992 €

Rentabilité brute: 6%

Quels projets urbains valorisent Melun ?

Le projet "Melun Val de Seine"

Un vaste plan de développement économique et urbain qui renforce l’attractivité de la ville : nouveaux logements, rénovation des berges, développement des transports et services.

Réaménagement des friches et infrastructures

Réhabilitation de friches industrielles, création de logements et modernisation des infrastructures scolaires et culturelles améliorent le cadre de vie et soutiennent la valorisation des biens.

Notre avis sur Melun : pour quel profil d’investisseur ?

LMNP et petites surfaces

Parfait pour un investissement locatif clé en main ou une gestion simplifiée via le LMNP, notamment dans le centre ou près de la gare.

Investisseur patrimonial

L’ancien bien situé dans le centre-ville offre une forte stabilité locative et un bon potentiel de valorisation à long terme.

Profil rendement / fiscalité

Melun est propice au calcul du rendement locatif optimisé grâce à des prix d’achat bas, la possibilité de faire des travaux, et des dispositifs comme le déficit foncier.