Investir à Rosny-sous-Bois : une ville en pleine mutation pour une bonne rentabilité locative

Située à l’est de Paris, Rosny-sous-Bois attire de plus en plus les investisseurs grâce à ses prix abordables (environ 4 200 €/m² en 2025), l’arrivée du Grand Paris Express, une forte demande locative et une revalorisation urbaine rapide. C’est une commune à surveiller pour un investissement locatif clé en main, dans l’ancien comme dans le neuf, avec une bonne rentabilité locative à la clé.

Pourquoi investir à Rosny-sous-Bois ?

Une commune en pleine transformation

Rosny-sous-Bois bénéficie d’un développement urbain soutenu, porté par l’arrivée de la ligne 11 prolongée (déjà en service) et de la future ligne 15 du Grand Paris Express. Le centre-ville est modernisé, des zones commerciales (Domus, Rosny 2) renforcent son attractivité, et la ville se tourne résolument vers l’avenir. Pour ceux qui souhaitent investir dans l'ancien dans un secteur en croissance, Rosny coche toutes les cases.

Une forte demande locative

Proximité avec Paris, transports en commun (RER E, métro 11, bientôt ligne 15), infrastructures scolaires, et mixité sociale : Rosny séduit les familles, jeunes actifs et étudiants. Les petites surfaces meublées et les T3 à partager sont particulièrement recherchés. Parfait pour du LMNP ou de la colocation dans un secteur sous-évalué.

Quels types de biens acheter à Rosny-sous-Bois ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios proches des gares (Rosny-Bois-Perrier, Rosny-sous-Bois) et les T2 sont très demandés pour du meublé en LMNP. Les T3-T4 bien configurés dans les quartiers familiaux offrent un bon potentiel en colocation ou location longue durée.

La rentabilité selon le type de bien

Rosny offre des rendements locatifs entre 5 % et 7 % brut, selon le secteur et l’état du bien. Un bon calcul du rendement locatif permet d’optimiser ses marges, en particulier sur l’ancien avec travaux.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf, présent dans les ZAC ou à proximité des transports, est bien positionné pour un investissement patrimonial. Toutefois, investir dans l'ancien permet de bénéficier de meilleures rentabilités, d’optimisations fiscales (déficit foncier, amortissement LMNP) et de projets clé en main avec une rénovation bien pensée.

Dans quels quartiers investir à Rosny-sous-Bois ?

Rosny-Bois-Perrier : le futur hub de l’Est parisien

C’est ici que se croisent la ligne 15, le RER E, et la nouvelle gare multimodale. Ce quartier en plein essor est une zone stratégique pour investir à Rosny-sous-Bois avec de belles perspectives de valorisation.

Prix moyen au m2 : 4 000 €
Rentabilité brute : jusqu’à 6 %

Centre-ville / Rosny-sous-Bois RER : commodités et modernisation

Un secteur agréable, proche des commerces, des écoles, et bientôt mieux connecté. Parfait pour du LMNP avec de la location meublée.

Prix moyen au m2 : 4 300 €
Rentabilité brute : entre 4,5 % et 5,5 %

Plateau d’Avron et quartiers pavillonnaires : pour du long terme

Calmes, résidentiels, ces quartiers sont adaptés à des familles, avec un potentiel intéressant en investissement patrimonial.

Prix moyen au m2 : 3 700 €

Rentabilité brute : 4 % à 5 %

Quels projets urbains valorisent Rosny-sous-Bois ?

Le Grand Paris Express : un changement d’échelle

Avec la ligne 15 Est à l’horizon 2030 et la ligne 11 déjà prolongée, Rosny se repositionne comme un pôle structurant à l’est de Paris. Cela soutiendra la demande locative et fera grimper les prix à moyen terme.

Réhabilitation des zones commerciales et du centre-ville

Le centre-ville est modernisé, et les zones commerciales comme Rosny 2 et Domus évoluent vers des quartiers mixtes. Ces opérations accompagnent la revalorisation immobilière de toute la commune.

Notre avis sur Rosny-sous-Bois : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Les studios, T1 et grandes surfaces partagées trouvent rapidement preneurs, notamment proches des gares. Un choix judicieux pour de la location meublée en LMNP avec gestion optimisée.

Investisseur patrimonial long terme

Avec le Grand Paris et l’amélioration du cadre de vie, Rosny devient une ville de placement stratégique à horizon 10-15 ans. L’investissement dans l’ancien, rénové et bien situé, est particulièrement pertinent.

Profil rendement / déficit foncier

Grâce aux valeurs d’achat encore raisonnables, à la tension locative croissante, et à la possibilité de travaux déductibles, Rosny-sous-Bois permet de viser une bonne rentabilité locative tout en optimisant sa fiscalité.