Investir à Mureaux : quartiers stratégiques et potentiel locatif

Située dans les Yvelines, à environ 35 km de Paris, Les Mureaux se distinguent par leur accessibilité, leur fort potentiel de rentabilité et leur dynamique de requalification urbaine. Avec un prix moyen au m² autour de 2 200 €, la commune propose des opportunités rares en Île-de-France pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien à faible coût. La demande locative y est soutenue, notamment grâce à la proximité de pôles industriels comme Airbus, Thalès ou ArianeGroup. Investir aux Mureaux, c’est viser une bonne rentabilité locative, souvent supérieure à 7 % brut, avec des leviers fiscaux intéressants comme le LMNP ou le déficit foncier.

Pourquoi investir à Mureaux ?

Une ville en pleine transformation

Les Mureaux bénéficient de plusieurs programmes de rénovation urbaine dans les quartiers historiques comme Le Bourg ou les Musiciens. Ces projets visent à rééquilibrer l’offre de logements, à améliorer les équipements publics et à renforcer l’attractivité résidentielle. La ville est également bien intégrée au bassin d’emploi de la vallée de la Seine, et mise sur l’innovation avec la technopole Aéroparc.

Une forte demande locative

La commune attire une population jeune, des familles modestes et des actifs travaillant à Mantes, Poissy, ou en région parisienne. Avec une part importante de locataires (plus de 60 % des ménages), la demande locative est soutenue, en particulier sur les petites et moyennes surfaces. Le calcul du rendement locatif y est très favorable, et la vacance y est modérée dans les quartiers bien situés.

Quels types de biens acheter à Mureaux ?

Studio étudiant, T2, colocation

Même si Les Mureaux n'est pas une ville étudiante à proprement parler, les T1 et T2 proches de la gare ou rénovés attirent une clientèle de jeunes actifs. Des opérations de colocation sont également envisageables dans des F4 ou F5 anciens, notamment dans les quartiers bien desservis. Ces formats se prêtent parfaitement à un investissement locatif clé en main sous le statut LMNP.

La rentabilité selon le type de bien

Grâce à des prix d'achat très bas, la rentabilité locative brute peut dépasser les 8 % sur les petites surfaces ou les grands appartements partagés. Le LMNP meublé optimisé, ou l’usage du déficit foncier sur des biens à rénover, permettent de maximiser la rentabilité nette.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre neuve est limitée, concentrée sur quelques programmes récents du centre-ville. En revanche, l’ancien est très représenté, avec des logements à fort potentiel de revalorisation après travaux. Investir dans l’ancien permet non seulement de capter une forte rentabilité, mais aussi de réduire l’impôt grâce aux dispositifs fiscaux disponibles.

Dans quels quartiers investir à Mureaux ?

Gare / Centre-ville : le secteur stratégique

Le quartier de la gare, bien desservi par le Transilien J (40 min jusqu’à Paris Saint-Lazare), est l’un des secteurs les plus attractifs pour les investisseurs. On y trouve des immeubles anciens, parfois à rénover, avec une bonne tension locative. L’arrivée du RER E prolongé à terme renforcera l’attractivité du secteur.

Prix moyen au m2: 2 755 €

Rentabilité brute: 5%

Les Musiciens : en revalorisation

Ce quartier résidentiel fait l’objet d’un renouvellement urbain actif. Bien que les prix y soient encore très accessibles, le potentiel de valorisation à moyen terme est élevé. C’est un bon secteur pour investir aux Mureaux avec une stratégie rendement + plus-value.

Prix moyen au m2: 2 260 €

Rentabilité brute: 7%

Quels projets urbains valorisent Les Mureaux ?

Réaménagements urbains et transports

La ville investit massivement dans la rénovation de ses infrastructures : réhabilitation des écoles, création d’équipements sportifs, amélioration des voiries. Le quartier gare et l’axe RD43–A13 font l’objet de restructurations majeures. Le renforcement du maillage de transports (prolongement du RER E, amélioration du réseau bus) permettra une meilleure connexion avec le reste de l’Île-de-France.

Développement économique et technologique

L’installation d’entreprises innovantes dans la technopole Aéroparc dynamise l’emploi local. Ces créations de postes participent à attirer une population active, favorisant la demande locative stable et continue.

Notre avis sur Les Mureaux : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Idéal pour ceux qui cherchent une forte rentabilité sur des petites surfaces ou des colocations rénovées, à proximité de la gare ou des zones économiques. Le statut LMNP permet d’optimiser la fiscalité, tout en limitant les risques via une gestion déléguée.

Investisseur long terme patrimonial

Avec une stratégie d’achat dans l'ancien rénové, Les Mureaux offrent une opportunité rare en Île-de-France d’acquérir un bien patrimonial à bas prix, tout en profitant de la dynamique de revalorisation urbaine.

Profil rendement / déficit foncier

Pour les investisseurs à la recherche de cash-flow positif, le déficit foncier est particulièrement pertinent dans les quartiers en transformation. Investir dans l’ancien aux Mureaux, c’est conjuguer rentabilité immédiate et revalorisation progressive.