Investir à Marnes-la-Vallée : dynamisme et rentabilité dans un cadre en plein essor

Marnes-la-Vallée n’est pas une commune à part entière, mais un secteur stratégique à l’est de Paris, regroupant plusieurs communes dynamiques comme Serris, Montévrain, Chessy, ou encore Bailly-Romainvilliers. Portée par la présence de Disneyland Paris, le RER A et de nombreuses zones d'activités, la zone connaît un fort développement immobilier. Le prix moyen au m² s’établit autour de 3 500 à 4 500 €/m² selon les quartiers, avec une bonne rentabilité locative sur les petits formats et des perspectives de valorisation à moyen terme.

Pourquoi investir à Marnes-la-Vallée ?

Une croissance portée par Disneyland Paris et le Val d’Europe

La région bénéficie d’un développement économique exceptionnel, animé par Disneyland Paris, le centre commercial Val d’Europe, et une offre tertiaire en plein essor. Cette attractivité touristique et économique tire la demande locative vers le haut.

Une forte demande locative diversifiée

Avec les étudiants (campus UPEM à Champs-sur-Marne), les actifs travaillant dans les entreprises du secteur et les familles attirées par le cadre de vie, la demande locative est solide, en courte durée comme en longue durée. Le LMNP est particulièrement pertinent ici.

Quels types de biens acheter à Marnes-la-Vallée ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios et T2 proches des transports ou du campus universitaire sont idéaux pour les étudiants. Les T3 ou grandes surfaces peuvent être valorisées en colocation ou en location familiale.

La rentabilité selon le type de bien

Le calcul du rendement locatif sur le secteur donne une rentabilité brute de 4,5 % à 6,5 % en moyenne. Les meilleurs rendements sont obtenus sur les petits logements bien situés, ou en location meublée LMNP à proximité de Disneyland ou du RER A.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf est très présent, mais l'ancien offre des opportunités de rénovation avec une fiscalité plus souple, notamment pour ceux souhaitant investir dans l'ancien avec déficit foncier ou rénovation clé en main.

Dans quels quartiers investir à Marnes-la-Vallée ?

Val d’Europe : moderne, vivant, recherché

Situé sur les communes de Serris, Chessy, Montévrain, ce secteur est très bien desservi par le RER A. Les résidences récentes et la qualité de vie attirent de nombreux locataires. C’est le secteur phare pour un investissement locatif clés en main.

Prix moyen au m2: 4 800 €

Rentabilité brute: 4%

Montévrain village : charme de l’ancien

Le cœur historique de Montévrain, un peu en retrait, propose des maisons de ville et immeubles anciens offrant de belles opportunités pour investir dans l’ancien à des prix plus accessibles.

Prix moyen au m2: 4 692 €

Rentabilité brute: 5%

Champs-sur-Marne : pôle étudiant et universitaire

Avec le campus de l’UPEM, la demande en studios étudiants est forte. Idéal pour une stratégie LMNP en location meublée longue durée ou colocation meublée.

Prix moyen au m2: 3 387 €

Rentabilité brute: 4,5%

Quels projets urbains valorisent Marnes-la-Vallée ?

Grand Paris Express et extensions ferroviaires

L'arrivée du RER E prolongé et les améliorations autour du nœud ferroviaire de Chessy renforcent encore l’attractivité du secteur et la valorisation des biens immobiliers.

Développement de Val d’Europe Agglomération

Le secteur continue de se structurer avec des nouveaux équipements publics, écoles, zones tertiaires, et une offre culturelle et sportive en expansion, assurant une hausse de la demande résidentielle.

Notre avis sur Marnes-la-Vallée : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

À Champs-sur-Marne, les studios étudiants et T3 pour colocation permettent de viser une bonne rentabilité locative, notamment en LMNP meublé.

Investisseur long terme patrimonial

Dans les zones comme Montévrain village ou Serris centre, l’investissement patrimonial dans l’ancien permet une revalorisation progressive, avec un risque locatif faible.

Profil rendement / déficit foncier

Certains biens anciens nécessitant des travaux peuvent offrir un levier fiscal puissant (déficit foncier) avec un bon rendement brut, surtout dans les zones en périphérie du cœur d’agglomération.