Investir à Garibaldi à Nice : investir dans l'ancien au cœur d’un quartier emblématique à forte rentabilité locative 

Situé entre le Vieux-Nice, le Port et la Place Masséna, le quartier Garibaldi est l’un des secteurs les plus centraux, vivants et emblématiques de Nice. Grâce à son architecture typique de la vieille ville, sa proximité des zones touristiques et son excellente desserte en transports, investir à Garibaldi à Nice séduit autant les investisseurs patrimoniaux que ceux en quête de bonne rentabilité locative. Avec des prix dans l’ancien autour de 6 000 à 7 500 €/m², la demande locative y est très forte, en courte comme en longue durée.

Pourquoi investir à Garibaldi à Nice ?

Un quartier historique et central, à fort potentiel

Le secteur Garibaldi est situé à la jonction de plusieurs zones clés de Nice : le Vieux-Nice, la Coulée Verte, le Port Lympia et l’avenue Jean Médecin. Il bénéficie de la station de tramway "Garibaldi / Le Château" (ligne 1), et de nombreux bus vers les pôles universitaires ou la mer.

Sa centralité, sa richesse patrimoniale (façades colorées, hauts plafonds, balcons) et la proximité des commerces, restaurants et pôles culturels en font un quartier recherché, tant pour la location meublée classique que pour le saisonnier.

Une très forte demande locative

Le quartier attire une grande variété de locataires : jeunes actifs, étudiants, couples, télétravailleurs et touristes. Les petites surfaces meublées, idéalement situées, se louent facilement à 1 000–1 200 €/mois pour un T2 bien rénové. Le calcul du rendement locatif est particulièrement favorable en LMNP ou dans une stratégie de location saisonnière, en toute légalité dans les zones autorisées.

Quels types de biens acheter dans le quartier Garibaldi ?

Studio, T2 meublé ou location saisonnière

Les immeubles anciens niçois autour de la place Garibaldi, des rues Bonaparte, Cassini ou Barla offrent des opportunités dans l’ancien : studios avec cachet, T2 bien agencés ou même des T3 pour colocation haut de gamme. Ces surfaces permettent d’optimiser le rendement locatif avec des loyers élevés et peu de vacance.

La rentabilité selon le type de bien

Même si les prix à l’achat sont élevés, les loyers suivent. En location meublée en LMNP, on observe souvent 4,5 à 5,5 % de rendement brut, pouvant dépasser 6 % en colocation ou en saisonnier (si autorisé). Pour les investisseurs imposés, des biens à rénover peuvent aussi permettre de jouer la carte du déficit foncier.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le quartier est quasi exclusivement composé de bâtiments anciens de caractère, ce qui renforce l’attrait patrimonial et le potentiel locatif. Il est donc conseillé d’investir dans l’ancien, en ciblant un bien à valoriser par une rénovation complète, dans le cadre d’un investissement locatif clé en main.

Dans quels micro-secteurs investir à Garibaldi ?

Place Garibaldi et ses abords directs

L’un des plus beaux ensembles architecturaux de Nice, la place est très recherchée. Côté rendement, les loyers élevés compensent des prix d’achat soutenus. Idéale pour une clientèle haut de gamme ou touristique.

Prix moyen au m2: 6 000 €

Rentabilité brute: 4 %

Rue Bonaparte / quartier du Port

À deux pas, le quartier du Port est une extension naturelle de Garibaldi. Très animé, avec ses cafés et galeries, il attire une population jeune et branchée. Excellente cible pour la colocation meublée ou la location meublée en LMNP.

Prix moyen au m2: 6 000 €

Rentabilité brute: 4,3 %

Rue Barla et Avenue de la République

Ces axes permettent d’acheter légèrement moins cher tout en restant dans un environnement dynamique et très bien desservi. On y trouve de bons volumes, parfaits pour l’investissement locatif optimisé.

Prix moyen au m2: 4 500 €

Rentabilité brute: 5 %

Quels projets urbains valorisent Garibaldi ?

Prolongement de la Coulée Verte

Le prolongement de la Coulée Verte vers le quartier du Port transforme tout le secteur en un nouvel espace vert et piéton attractif, renforçant l’agrément et la valeur patrimoniale.

Développement des mobilités douces et infrastructures culturelles

La politique de la ville vise à réduire la circulation autour de Garibaldi et à renforcer l’offre culturelle dans le secteur (cinémas, galeries, expositions). Cela soutient la valeur locative des biens à long terme.

Notre avis sur Garibaldi : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Proximité du tramway, du centre-ville et des commerces : Garibaldi est une base idéale pour étudiants ou colocations. Des T2 ou T3 en LMNP offrent une bonne rentabilité locative et un faible risque de vacance.

Investisseur long terme patrimonial

L’attractivité touristique et patrimoniale du quartier fait de Garibaldi une valeur sûre à long terme. C’est un excellent choix pour investir dans l’ancien dans une optique de transmission ou de constitution de patrimoine immobilier de qualité.

Profil rendement / déficit foncier

Des biens à rafraîchir ou à rénover en profondeur existent encore dans les rues adjacentes à la place. Avec un projet de rénovation bien mené, il est possible d’optimiser la fiscalité via le déficit foncier, tout en sécurisant un bien de haut potentiel locatif.

Conclusion

Investir à Garibaldi à Nice, c’est choisir l’un des quartiers les plus prisés et emblématiques de la ville, avec un potentiel locatif fort, une rentabilité maîtrisée et une forte valeur patrimoniale. Que ce soit pour un LMNP meublé, une colocation ou un investissement locatif clé en main dans l’ancien, le quartier réunit tous les critères de réussite pour un projet solide et durable, dans un environnement aussi vivant que central.