Investissement locatif au Havre : où et pourquoi investir en 2025 ?

Avec plus de 165 000 habitants, Le Havre séduit par ses prix attractifs (environ 2 300 €/m² en moyenne), sa forte demande locative et des rendements locatifs pouvant atteindre 6 à 8 % selon les quartiers. Une ville idéale pour investir dans l’ancien avec un objectif de bonne rentabilité locative et d’investissement locatif clés en mains.

Voici pourquoi ce qu’il faut retenir pour investir au Havre ?

• Le prix moyen au m² au Havre est d’environ 2 200 € en 2025.
• La rentabilité nette varie de 5 % dans le centre-ville à 8 % dans les quartiers comme Danton, Caucriauville ou Graville.
• Un studio ou T1 se loue entre 400 et 550 € par mois, avec un rendement net pouvant dépasser 7 % dans les secteurs bien ciblés.
• Un T2/T3 situé près de l’université ou de la gare offre entre 5,5 % et 6,5 % net, avec une vacance locative généralement faible.
• Dans le quartier Danton, un bien acheté à 1 800 €/m² peut se louer 13 à 15 €/m², soit jusqu’à 7,5 % de rendement brut.
• Le Havre compte environ 13 000 étudiants, concentrés autour du centre et de l’université (quartier Coty), ce qui soutient la demande pour les petites surfaces.
• Des projets comme le quartier Dumont d’Urville, le port de plaisance et la requalification du centre-ville renforcent l’attractivité.
• Le régime LMNP au réel permet d’amortir l’achat du bien, effaçant l’impôt pendant plusieurs années.
• Le déficit foncier est particulièrement intéressant sur les immeubles de rapport anciens à rénover (grands appartements divisés en lots ou colocation).
• En ciblant les quartiers à forte rentabilité, un investisseur peut viser un rendement net de 6 à 8 % avec un fort potentiel de cash-flow et une fiscalité optimisée.

Pourquoi investir au Havre ?

Une ville portuaire à fort potentiel économique

Investir au Havre, c’est parier sur un bassin d’emploi dynamique porté par le premier port français pour le commerce extérieur. Le projet "Haropa Port" renforce les échanges économiques avec l’Île-de-France, tandis que les filières logistique, industrie et énergie recrutent massivement. Le Havre bénéficie également d’une Zone Franche Urbaine (ZFU) propice à la création d'entreprises.

Une ville étudiante et touristique en développement

Avec plus de 13 000 étudiants (Université Le Havre Normandie, écoles d’ingénieurs, EM Normandie…), Le Havre offre un marché locatif jeune et stable. Côté tourisme, son inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO, son architecture moderne et son littoral attirent de plus en plus de visiteurs et investisseurs.

Une population en croissance constante

D’après l’INSEE, la population havraise se stabilise et progresse dans certains quartiers rénovés, grâce à la politique de renouvellement urbain. La tension locative est réelle dans les quartiers centraux et étudiants, où la demande dépasse l’offre. Investir au Havre permet donc de sécuriser des revenus locatifs sur le long terme.

Quel type d’investissement locatif choisir au Havre ?

Rentabilité selon les types de biens

Les studios et T2 proches du centre-ville et des universités sont très demandés par les étudiants et jeunes actifs. Les colocations dans de grands appartements ou maisons anciennes rénovées offrent une bonne rentabilité locative, souvent supérieure à 7 %. Le marché est également favorable aux petites surfaces pour des projets en LMNP.

Neuf vs ancien : que privilégier ?

Le neuf reste minoritaire et souvent plus cher, avec des rendements moindres. À l’inverse, investir dans l’ancien au Havre permet de cibler des biens bien situés, à prix accessible, souvent éligibles à des travaux pour booster la rentabilité via le déficit foncier ou l’amortissement LMNP. L’ancien est donc à privilégier pour un investissement locatif clés en mains rentable.

Quelle fiscalité pour investir au Havre ?

Les dispositifs fiscaux sont nombreux :

• LMNP pour amortir le bien et dégager des revenus peu fiscalisés.
  
• Déficit foncier pour les biens anciens avec travaux.
  
• Pinel (dans certaines zones éligibles) pour réduire son impôt.
  Chacun permet d’adapter son investissement selon ses objectifs : revenu, capital, fiscalité.
  

Où investir au Havre ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs

Le Havre présente une géographie contrastée, avec des secteurs patrimoniaux, d’autres plus populaires à fort rendement, et des zones en mutation urbaine. Voici quelques axes d’investissement intéressants :

Les quartiers patrimoniaux (Centre-ville, Saint-Vincent)

Inscrit à l’UNESCO, le centre reconstruit par Auguste Perret attire les touristes, les étudiants et les jeunes cadres. Le secteur de Saint-Vincent, proche de la plage et du centre-ville, est prisé et assure une bonne valorisation patrimoniale.

Les quartiers à fort rendement (Graville, Sanvic, Danton)

Ces secteurs offrent un excellent rapport prix/rendement, avec des immeubles anciens à fort potentiel de rénovation. La demande y reste forte, notamment pour les colocations étudiantes ou les logements familiaux rénovés.

Les quartiers en mutation (Les Neiges, Vallée Béreult, Quai Southampton)

Ces zones font l’objet de grands projets urbains et offrent aujourd’hui des prix attractifs. L’arrivée de nouveaux logements, commerces, transports et bureaux va transformer leur attractivité dans les années à venir.

Quels sont les projets qui dynamisent le marché havrais ?

Les projets urbains

Le Havre investit massivement dans sa transformation :

• Quartier Danton rénové
  
• Espace Sud modernisé
  
• Réhabilitation des friches industrielles
  
• Projets autour du Grand Quai et du centre reconstruit
  

Ces projets boostent la demande résidentielle et la valorisation des biens.

Les infrastructures de transport

La ville développe ses mobilités avec :

• L’extension du tramway
  
• Les lignes BHN (Bus à Haut Niveau de Service)
  
• La modernisation de la gare du Havre
  
• Une liaison rapide avec Paris via l’autoroute A131
  

Ces éléments renforcent l’attractivité résidentielle et facilitent les déplacements domicile-travail.

Investir au Havre : quels profils sont concernés ?

Les investisseurs patrimoniaux

Idéal pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien de qualité, dans les quartiers prisés (Perret, Saint-Vincent), pour une valorisation sur le long terme avec un bon potentiel locatif.

Les investisseurs à la recherche de rendement

Les quartiers populaires et en mutation permettent des rendements nets de 6 à 8 %, en optant pour une colocation, un investissement locatif clés en mains ou une location meublée en LMNP.

Les investissements étudiant ou colocation

La proximité des facs (Frissard, Lebon, ISEL…) et des transports facilite les investissements étudiants ou colocations meublées dans le centre ou à Sanvic, avec un turn-over important mais une demande constante.

En résumé : faut-il investir au Havre en 2025 ?

Oui, investir au Havre en 2025 reste une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine immobilier, sécuriser des revenus locatifs attractifs et profiter d’un marché en transformation. Entre prix bas, forte demande locative, fiscalité avantageuse (LMNP, déficit foncier), et projets urbains ambitieux, le Havre coche toutes les cases d’un investissement locatif clés en mains réussi.

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