Investir dans le centre-ville du Havre : un secteur classé UNESCO à forte rentabilité locative

Le centre-ville du Havre attire de plus en plus les investisseurs en quête de bonne rentabilité locative. Avec un prix moyen autour de 2 500 € au m², une tension locative forte et une diversité de profils locataires (étudiants, jeunes actifs, familles), ce secteur offre un potentiel intéressant pour investir dans l’ancien ou opter pour un investissement locatif clefs en mains. Grâce à son patrimoine moderniste unique inscrit à l’UNESCO, à sa transformation urbaine et à son dynamisme économique, le centre du Havre est une zone à surveiller de près pour un calcul du rendement locatif optimisé.

Pourquoi investir dans le centre-ville du Havre ?

Un centre-ville en pleine transformation

Reconstruit après-guerre par l’architecte Auguste Perret, le centre-ville du Havre est un exemple d’urbanisme moderne classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ces dernières années, il a bénéficié de nombreux projets de réhabilitation et de revalorisation. L’arrivée de nouveaux commerces, l’amélioration des infrastructures, ainsi que la montée en gamme de certains secteurs (comme le quartier Danton ou Saint-François) transforment profondément l’image du centre.

L'accessibilité est également un atout : le tramway traverse le centre-ville, reliant les différents quartiers à la gare et aux zones universitaires. De plus, la proximité du port, des zones d’activité tertiaire et industrielle renforce l’attractivité économique de la zone.

Une forte demande locative

Le centre-ville du Havre bénéficie d’une demande locative soutenue grâce à la présence de plusieurs établissements d’enseignement supérieur (Université Le Havre Normandie, IUT, écoles d’ingénieurs), attirant étudiants et jeunes actifs. Le développement de nouvelles entreprises et la présence de familles recherchant la proximité avec les commodités renforcent la diversité locative. Cette mixité sociale et générationnelle garantit un remplissage constant des biens et facilite un bon calcul du rendement locatif.

Quels types de biens acheter dans le centre-ville du Havre ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios et T2 sont particulièrement prisés par les étudiants et jeunes actifs, en quête de logements bien situés et accessibles. Le centre-ville en offre de nombreux, souvent dans de l'ancien avec cachet, offrant un bon rapport qualité/prix. La colocation, quant à elle, se développe notamment autour des secteurs proches de l’université, avec des appartements plus spacieux ou divisés.

La rentabilité selon le type de bien

Les rendements locatifs dans le centre-ville oscillent entre 5 % et 7 % brut, selon l’état du bien, sa localisation précise, et le type de location (nue, meublée, colocation, courte durée). Les colocations meublées en LMNP offrent souvent la meilleure rentabilité locative, surtout si elles sont situées dans des zones dynamiques comme l’avenue Foch ou la place Danton.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Investir dans l'ancien reste la stratégie la plus prisée au centre-ville du Havre. L'ancien permet de bénéficier de prix au m² plus attractifs et offre des possibilités de valorisation via la rénovation. Couplé à des dispositifs comme le LMNP ou le déficit foncier, il optimise la fiscalité tout en améliorant la rentabilité. À l’inverse, le neuf est plus rare dans l’hypercentre, souvent plus cher, mais peut être envisagé dans certains programmes à la périphérie du centre pour bénéficier du dispositif Pinel.

Dans quels quartiers investir dans le centre-ville du Havre ?

Quartier Danton : un secteur en mutation

Autrefois populaire, le quartier Danton fait peau neuve grâce à plusieurs projets urbains. Il attire désormais une nouvelle population de jeunes actifs et d’étudiants. Son positionnement central, à deux pas de la gare et des transports, en fait un excellent choix pour investir dans l’ancien à fort potentiel de plus-value.

Prix moyen m2: 2 070 €

Rentabilité brute: 4,65 %

Quartier Saint-François : charme et authenticité

Le quartier Saint-François, avec son architecture basse et ses ruelles pittoresques, offre une ambiance unique. Proche du port de plaisance et de nombreux restaurants, il attire les touristes et les jeunes urbains. On y trouve de nombreuses petites surfaces à bon potentiel pour de la location meublée (LMNP) ou saisonnière.

Prix moyen m2: 3 235 €

Rentabilité brute: 7 %

Avenue Foch / Hôtel de Ville : central et très demandé

Ce secteur regroupe de nombreux services, commerces et transports. Les biens y sont un peu plus chers mais bénéficient d'une très forte demande locative. Idéal pour un investissement patrimonial ou pour ceux qui recherchent une bonne rentabilité locative sans vacance locative.

Prix moyen m2: 3 029 €

Rentabilité brute: 5,6 %

Quels projets urbains valorisent le centre-ville du Havre ?

Le réaménagement des friches et du cœur de ville

Plusieurs projets de réhabilitation sont en cours, visant à moderniser le centre tout en respectant son patrimoine. Des friches industrielles sont transformées en logements, bureaux ou équipements culturels. Ces aménagements renforcent l’attractivité résidentielle et améliorent la qualité de vie.

Des infrastructures au service de la population

Le développement des infrastructures universitaires, des zones de coworking et l’extension du réseau de transports en commun dynamisent les échanges entre le centre-ville, le port et les quartiers périphériques. Ces évolutions contribuent directement à valoriser les biens immobiliers existants et à sécuriser les investissements à long terme.

Notre avis sur le centre-ville du Havre : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Avec une forte population étudiante et une demande soutenue en logements meublés, le LMNP dans le centre-ville est parfaitement adapté. Les colocations dans des appartements rénovés offrent une rentabilité attractive tout en répondant aux besoins du marché.

Investisseur long terme patrimonial

Ceux qui recherchent à constituer un patrimoine pérenne trouveront leur bonheur dans les secteurs autour de l’Hôtel de Ville ou de l’avenue Foch. Ces emplacements offrent sécurité, stabilité, et valorisation à moyen terme, avec peu de vacance locative.

Profil rendement / déficit foncier

Les investisseurs plus audacieux pourront viser des biens à rénover dans des zones en mutation comme Danton, où le déficit foncier permet une optimisation fiscale forte. En parallèle, la montée en gamme de ces quartiers assure une perspective de plus-value sur le long terme.

En résumé : faut-il investir dans le centre-ville du Havre en 2025 ?

Investir dans le centre-ville du Havre en 2025 est une stratégie à la fois rentable et sécurisée. Entre prix attractifs, forte tension locative, diversité des profils de locataires, et projets urbains ambitieux, la ville normande se positionne comme une destination de choix pour investir dans l’ancien, réaliser un investissement locatif clefs en mains, ou encore opter pour un statut LMNP avantageux.