Investir à Cannes
Investir dans l’ancien à Cannes : découvrez les meilleurs quartiers pour un investissement locatif rentable, nos conseils pour le calcul du rendement locatif et les opportunités d’autofinancement immobilier sur la Côte d’Azur.
Les 3 atouts de Cannes
Tourisme à Cannes
Perle de la Côte d’Azur, séduit par son Festival du film, ses plages et son art de vivre entre mer et luxe.
Étudiants à Cannes
Offre aux étudiants un cadre de vie idéal entre mer, soleil et dynamisme culturel.
Culture à Cannes
Rayonne par sa vie culturelle, entre cinéma, musique, art et événements internationaux.
L'investissement locatif à Cannes
L’investissement locatif à Cannes
Ville emblématique de la Côte d’Azur, Cannes séduit les investisseurs par son attractivité internationale, son dynamisme économique et son cadre de vie exceptionnel. Entre tourisme haut de gamme, événements culturels prestigieux et demande locative soutenue, investir à Cannes permet de concilier rentabilité et valorisation patrimoniale. Par rapport à d’autres villes de la région, comme investir à Nice ou Antibes, Cannes se distingue par son prestige et son potentiel locatif, aussi bien saisonnier que longue durée.
Analyse détaillée de l'immobilier locatif à Cannes
IMMOBILIER
- Évolution des prixEnvirons de + 22,7 % d’augmentation du prix moyen du m² sur 5 ans.
- Loyer/prix au m²À Cannes, le loyer moyen observé est d’environ 21 – 22 €/m² par mois pour les appartements.
- Tension locativeLa tension locative à Cannes est élevée
- Rendement brut moyen2,8 %
DÉMOGRAPHIE
- Population75 000 habitants
- Part de locataires50 %
- Étudiant10 000 étudiants
ÉCONOMIE
- DynamismeCannes bénéficie d’un dynamisme économique fort, porté par le tourisme haut de gamme, le Palais des Festivals et des Congrès et une filière créative en plein essor. La ville accueille chaque année de nombreux événements internationaux, générant une demande soutenue de logements et un environnement attractif pour les entreprises, start‑ups et professionnels, ce qui renforce l’intérêt pour l’investissement immobilier.
- Revenu moyen/médian21 210 € par an
- Taux de chômage15,4 %
VILLE
- TransportBus, navettes, trains
- PatrimoineCannes possède un patrimoine riche alliant histoire et élégance, avec le vieux quartier du Suquet, la célèbre Croisette bordée de palaces, le Palais des Festivals, de nombreuses églises et musées, ainsi que de magnifiques villas Belle Époque qui témoignent de son prestige et de son attractivité culturelle.
- CultureCannes est une ville culturelle dynamique, célèbre pour son Festival international du film, ses musées, ses galeries d’art et une programmation d’événements tout au long de l’année qui célèbre le cinéma, la musique et les arts, faisant rayonner la ville au-delà de la Côte d’Azur.
Pourquoi investir à Cannes
Investissement locatif à Cannes : où et pourquoi investir ?
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Cannes compte près de 75 000 habitants et accueille chaque année plus de 3 millions de visiteurs. Le prix moyen au m² s’élève à environ 6 500 €, avec des écarts selon les quartiers (de 4 500 € à plus de 10 000 € dans les zones premium). En 2025, le rendement locatif moyen varie entre 3,5 % et 6 %, notamment grâce aux locations saisonnières. Un marché idéal pour Investir à Cannes et optimiser son calcul du rendement locatif.
Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier à Cannes :
- Le prix moyen au m² à Cannes oscille entre 5 000 et 7 500 €/m², avec des écarts importants selon les quartiers (La Croisette et Californie étant les plus chers). Ce niveau de prix reste attractif comparé à Paris ou Monaco, avec un fort potentiel de valorisation patrimoniale.
- La rentabilité locative brute se situe généralement entre 3,5 % et 5 % en location longue durée, mais peut atteindre 6 à 8 % en location saisonnière, grâce à l’attractivité touristique mondiale de la ville.
- Les studios et T1 s’achètent entre 130 000 et 200 000 €, avec des loyers mensuels de 600 à 900 € en location classique ou bien 2 500 à 3 500 € par mois en location saisonnière lissée sur l’année, offrant une rentabilité brute de 5 à 7 % selon la stratégie choisie.
- Les T2 et T3, très demandés par les couples, actifs et familles, se négocient entre 250 000 et 450 000 €, avec des loyers de 1 000 à 1 800 €/mois, générant une rentabilité brute autour de 4 à 5 % en longue durée, et davantage en meublé saisonnier.
- Le marché de la colocation est limité mais en croissance, notamment grâce aux étudiants de l’IAE et des écoles spécialisées, ainsi qu’aux jeunes actifs attirés par l’économie locale et le secteur du tourisme. Bien exploité, ce type de bien peut offrir une bonne rentabilité locative autour de 6 %.
- Cannes bénéficie d’une demande locative exceptionnelle grâce à ses événements internationaux (Festival de Cannes, MIPIM, congrès) et son attractivité touristique (plus de 3 millions de visiteurs/an). Cela soutient aussi bien la location classique que la location meublée de courte durée.
- La vacance locative est faible, particulièrement pour les biens rénovés situés dans le centre-ville, près de la Croisette ou des plages. Les logements de standing trouvent rapidement preneur.
- Le centre-ville et La Croisette offrent une valeur patrimoniale premium, tandis que des quartiers comme La Bocca ou Carnot affichent des prix plus accessibles et une meilleure rentabilité locative.
- Fiscalement, l’investissement dans l’ancien ouvre la voie aux dispositifs LMNP (idéal pour la location meublée saisonnière ou étudiante) et déficit foncier sur les biens à rénover. Le Pinel est limité aux programmes neufs, souvent en périphérie.
- Investir à Cannes, c’est viser un marché à la fois hautement patrimonial et très rentable en saisonnier, parfait pour un investissement locatif clés en main alliant prestige, rendement et sécurité.
Pourquoi investir à Cannes ?
Une métropole attractive sur le plan économique
Cannes n’est pas seulement la ville du Festival du cinéma : elle est aussi un pôle économique important de la Côte d’Azur. Avec le Palais des Festivals, un centre d’affaires international, et une activité tournée vers le tourisme, l’événementiel et le luxe, Investir à Cannes permet de s’appuyer sur un marché dynamique et haut de gamme.
Une ville étudiante et touristique
Cannes accueille plus de 3 millions de touristes chaque année, attirés par la Croisette, ses plages, son climat et ses événements internationaux. Le Festival de Cannes et les nombreux congrès professionnels génèrent une demande continue pour les locations saisonnières et meublées. Côté étudiants, l’Université Côte d’Azur et les écoles de commerce de la région créent aussi une demande pour les petites surfaces.
Une population en forte croissance
La Côte d’Azur attire chaque année de nouveaux résidents, français comme étrangers. Cannes bénéficie d’une forte attractivité résidentielle, renforcée par un cadre de vie exceptionnel. Résultat : une tension locative élevée dans certains quartiers, idéale pour garantir une bonne rentabilité locative.
Quel type d’investissement locatif choisir à Cannes ?
Rentabilité selon les types de biens
- Studios et T2 : très demandés par les étudiants et jeunes actifs, rentabilité solide.
- Locations saisonnières (Airbnb, meublé de tourisme) : forte demande grâce au tourisme et aux congrès, rendement net pouvant atteindre 6 % et plus.
- Biens haut de gamme (Croisette, Californie, Palm Beach) : placements patrimoniaux, forte valorisation à long terme.
Neuf vs ancien : que privilégier ?
Le neuf reste rare et très cher à Cannes. L’ancien est souvent plus attractif, notamment pour les biens à rénover dans les quartiers intermédiaires. Investir dans l’ancien permet d’obtenir un meilleur prix au m² et d’utiliser le déficit foncier pour une défiscalisation en immobilier intéressante.
Quelle fiscalité pour investir à Cannes ?
- LMNP (loueur meublé non professionnel) : idéal pour les locations meublées ou saisonnières.
- Déficit foncier : avantage fiscal sur les travaux dans l’ancien.
- Défiscalisation en immobilier : optimiser son imposition via des dispositifs adaptés.
Où investir à Cannes ? Zoom sur les quartiers les plus porteurs
Les quartiers patrimoniaux (La Croisette, Le Suquet, Californie)
Quartiers prestigieux, prisés par les investisseurs patrimoniaux. Ici, les prix sont élevés mais la valorisation et l’attrait touristique assurent une forte pérennité. Parfait pour Investir dans l’ancien haut de gamme.
Les quartiers à fort rendement (Carnot, République, Prado-République)
Moins chers que la Croisette, ces secteurs permettent de viser une bonne rentabilité locative, notamment via la location étudiante, la colocation ou le meublé classique.
Les quartiers en mutation (La Bocca, Cannes Ouest)
Quartiers en pleine transformation avec de nombreux projets urbains. Opportunité pour acheter à des prix encore accessibles et viser une plus-value importante à moyen terme.
Quels sont les projets qui dynamisent le marché cannois ?
Les projets urbains
- Cannes Bocca Cabana : requalification du front de mer.
- Réaménagement de La Croisette : modernisation des espaces publics.
- Projet Bastide Rouge : développement d’un pôle universitaire et cinématographique.
Les infrastructures de transport
- Amélioration de la gare de Cannes et des liaisons TGV.
- Prolongement des lignes de bus à haut niveau de service (BHNS).
- Projet de tram-bus pour fluidifier les mobilités.
Investir à Cannes : quels profils sont concernés ?
Les investisseurs patrimoniaux
Ciblent les quartiers de prestige comme la Croisette ou Californie, pour sécuriser leur capital et viser une valorisation patrimoniale.
Les investisseurs à la recherche de rendement
S'orientent vers Cannes La Bocca ou les quartiers intermédiaires pour obtenir une bonne rentabilité locative supérieure à la moyenne.
Les investissements étudiant ou colocation
Même si Cannes n’est pas une ville étudiante majeure, certains quartiers proches des transports et des écoles offrent de belles opportunités pour le LMNP et la colocation.
En résumé : faut-il investir à Cannes ?
Avec son rayonnement international, son marché locatif soutenu, ses projets urbains et sa valeur patrimoniale unique, Cannes reste une ville incontournable pour les investisseurs. Que ce soit pour Investir dans l’ancien, viser une bonne rentabilité locative ou optimiser sa fiscalité grâce à la défiscalisation en immobilier, la cité azuréenne offre de belles perspectives.
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Découvrez nos villes d'investissement
Avant d'investir dans un bien immobilier, il est important de se renseigner sur le marché immobilier Français en lui-même.
Certaines grandes villes peuvent répondre davantage à vos critères en matière d'investissement, que ce soit pour le prix au mètre carré, les avantages fiscaux sur les rénovations, la disponibilité de biens anciens ou l'évolution du marché locatif. Par exemple, investir à Paris, investir au Havre, investir à Marseille, ou encore investir à Rouen peut s'avérer particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers, grâce à leur attrait touristique, culturel ou à la présence de communautés étudiantes.
Investir dans l'Ancien analyse pour vous l'état du marché immobilier locatif en France. De nombreux critères permettent de calculer la rentabilité de votre projet et notamment où investir pour votre achat immobilier.
